Kellerräume als Gemeinschaftseigentum

Wann gehört ein Keller zur Gemeinschaft?

Ob ein Kellerraum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, entscheidet allein die Teilungserklärung. Dort legt der teilende Eigentümer bei der Begründung des Wohnungseigentums fest, welche Räume wem zuzuordnen sind. Steht im Aufteilungsplan keine ausdrückliche Zuordnung zum Sondereigentum einer bestimmten Wohnungseinheit, verbleibt der Kellerraum automatisch im Gemeinschaftseigentum.

Bestimmte Kellerräume sind sogar zwingend Gemeinschaftseigentum – unabhängig davon, was in der Teilungserklärung steht. Das gilt vor allem für Räume, die allen Eigentümern als Durchgang dienen, etwa der Kellerflur, das Treppenhaus im Untergeschoss oder der Zugang zum Kellerausgang. Solche Bereiche können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht dem Sondereigentum zugeordnet werden, weil sie dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Eigentümer dienen.

Heizungskeller, Waschküche und Co.

Typische Beispiele für Kellerräume im Gemeinschaftseigentum sind der Heizungskeller, die Waschküche, der Trockenraum, der Fahrradabstellraum oder die Gerätekammer. Werden solche Räume gemeinschaftlich genutzt, gehören sie bei fehlender anderweitiger Regelung automatisch zum Gemeinschaftseigentum.

Lange war umstritten, ob Kellerräume mit gemeinschaftlichen Anlagen – etwa Heizung, Stromkasten oder Wasserzähler – allein deshalb zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Die bisherige Rechtsprechung des BGH aus den Jahren 1979 und 1991 legte das nahe: Räume mit zentralen Versorgungseinrichtungen, die einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand erfordern, galten als nicht sondereigentumsfähig.

BGH-Grundsatzurteil 2026: Raum und Anlage sind getrennt zu betrachten

Mit seinem Urteil vom 20. Februar 2026 (Az. V ZR 34/25) hat der BGH diese Linie ausdrücklich aufgegeben. Der Leitsatz der Entscheidung bringt es auf den Punkt: Räume, in denen gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen im Sinne des § 5 Abs. 2 WEG untergebracht sind, stehen nicht allein deshalb im zwingenden Gemeinschaftseigentum. Sie können zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden.

Der BGH trennt damit klar zwischen dem Eigentum am Raum und dem Eigentum an der darin befindlichen Anlage. Die Heizungsanlage, die Versorgungsleitungen und die Zähler bleiben zwingendes Gemeinschaftseigentum – der Kellerraum selbst kann aber im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen, wenn die Teilungserklärung das so vorsieht.

Was bedeutet das für Sie als Eigentümer?

Im konkreten Fall ging es um eine kleine WEG mit zwei Wohneinheiten. Drei hintereinanderliegende Kellerräume – bezeichnet als „Treppenhaus", „Flur" und „Technik" – waren laut Teilungserklärung dem Sondereigentum einer Wohnung zugeordnet. Im Technikraum befanden sich unter anderem Gasthermen, Absperrhähne, Gas- und Wasserzähler sowie eine Toilette. Im Treppenhaus war der Hauptstromkasten untergebracht. Die Eigentümer der anderen Wohnung verlangten Mitbesitz an allen drei Räumen. Der BGH wies die Klage ab: Die Räume stehen im Sondereigentum, auch wenn sich darin gemeinschaftliche Anlagen befinden.

Duldungspflichten bei gemeinschaftlichen Anlagen

Stehen Kellerräume im Sondereigentum, befinden sich darin aber gemeinschaftliche Anlagen, müssen Sie als Sondereigentümer den Zutritt dulden. Der BGH betont in seiner Entscheidung, dass § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ausreichende Mittel bereitstellt, um der Gemeinschaft den erforderlichen Zugriff auf die Anlagen zu sichern. Sie sind verpflichtet, das Betreten Ihres Sondereigentums zu dulden – etwa für beschlossene Reparaturen und Wartungsarbeiten, notwendige Zählerablesungen oder Notmaßnahmen. Darüber hinaus kann der Zugang auch durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert werden, wie es im entschiedenen Fall tatsächlich der Fall war.

Verweigern Sie den Zutritt unberechtigt, kann die Gemeinschaft das Betreten gerichtlich erzwingen und Schadensersatz verlangen. Mit fortschreitender Technik – etwa durch Fernablesesysteme – werde der erforderliche Zugriff auf solche Anlagen ohnehin seltener, so der BGH.

Das Sondernutzungsrecht als Zwischenlösung

Stehen die Kellerräume im Gemeinschaftseigentum, heißt das nicht, dass alle Eigentümer jeden Keller nutzen dürfen. In der Praxis werden einzelne Kellerräume häufig über ein Sondernutzungsrecht bestimmten Wohnungen zugewiesen. Das bedeutet: Ein Eigentümer darf den Raum alleine nutzen, alle anderen sind von der Nutzung ausgeschlossen. Der Keller bleibt aber trotzdem Gemeinschaftseigentum – er gehört weiterhin allen.

Dieses Sondernutzungsrecht wird in der Regel bereits in der Teilungserklärung begründet. Nachträglich kann es nur durch eine Vereinbarung aller Eigentümer eingeräumt werden, die ins Grundbuch eingetragen werden muss, damit sie auch gegenüber späteren Käufern wirkt. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung reicht dafür nicht aus.

Gebrauchsregelung durch Beschluss

Gibt es weder Sondereigentum noch Sondernutzungsrechte an den Kellerräumen, kann die Eigentümergemeinschaft den Gebrauch per Beschluss regeln. Grundlage dafür ist § 19 Abs. 1 WEG. So kann die Versammlung beispielsweise beschließen, welcher Eigentümer welchen Kellerraum nutzen darf, ob Kellerräume vermietet werden oder ob bestimmte Nutzungsarten – wie das Lagern von Gefahrstoffen – untersagt werden.

Dabei gibt es allerdings eine Grenze: Wird durch den Beschluss ein Eigentümer vollständig von der Nutzung gemeinschaftlicher Kellerräume ausgeschlossen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, geht das über eine bloße Gebrauchsregelung hinaus. In einem solchen Fall liegt der Sache nach ein Sondernutzungsrecht vor, das nur durch Vereinbarung – nicht durch Beschluss – begründet werden kann.

Vermietung gemeinschaftlicher Kellerräume

Stehen Kellerräume im Gemeinschaftseigentum und werden nicht von einzelnen Eigentümern genutzt, kann die Gemeinschaft beschließen, diese an Eigentümer oder Dritte zu vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dann allen Eigentümern entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zu und treten an die Stelle des sonst möglichen eigenen Gebrauchs. Ein solcher Vermietungsbeschluss ist als ordnungsgemäße Gebrauchsregelung zulässig, solange dadurch kein Eigentümer über das unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt wird.

Wer zahlt die Instandhaltung?

Die Frage nach den Kosten ist ein Dauerbrenner. Für Gemeinschaftseigentum gilt der Grundsatz: Alle Eigentümer tragen die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich, in der Regel nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 WEG.

Nutzt allerdings ein einzelner Eigentümer den Kellerraum über ein Sondernutzungsrecht, wird die Kostenfrage differenzierter – und in der Praxis häufig streitig. Die laufende Pflege und kleinere Instandhaltungen innerhalb des Kellerraums – etwa Streichen der Wände oder Reinigung – übernimmt in der Regel der Sondernutzungsberechtigte. Geht es hingegen um die bauliche Substanz des Raums – also tragende Wände, Bodenplatte, Decke oder durchlaufende Leitungen – bleibt die Gemeinschaft zuständig und zahlungspflichtig.

Das Problem: Wo genau die Grenze zwischen „kleiner Instandhaltung" und „baulicher Substanz" verläuft, ist gesetzlich nicht abschließend geregelt. Rechnen Sie deshalb damit, dass diese Abgrenzung in Ihrer WEG zu Diskussionen führen kann. Umso wichtiger ist es, die Kostenverteilung für Sondernutzungsrechte möglichst präzise in der Teilungserklärung oder einer ergänzenden Vereinbarung festzulegen. Fehlt eine solche Regelung, gilt der gesetzliche Grundsatz: Die Gemeinschaft trägt die Kosten für das Gemeinschaftseigentum – auch wenn nur einer den Nutzen hat.

Seit der WEG-Reform 2020 haben die Eigentümer über § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG außerdem die Möglichkeit, per einfachem Mehrheitsbeschluss eine abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Das heißt konkret: Profitiert nur ein einzelner Eigentümer von einer Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum – etwa der Sanierung eines ausschließlich von ihm genutzten Kellerraums – können ihm die Kosten allein auferlegt werden. Der BGH hat das mit Urteilen vom 22. März 2024 (Az. V ZR 81/23 und V ZR 87/23) ausdrücklich bestätigt.

Bauliche Veränderungen im gemeinschaftlichen Keller

Möchten Sie Ihren gemeinschaftlichen Kellerraum umbauen oder umgestalten, brauchen Sie dafür einen Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 20 Abs. 1 WEG. Das gilt selbst dann, wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht an dem Raum zusteht – denn der Keller bleibt Gemeinschaftseigentum, und jede Maßnahme, die über die bloße Erhaltung hinausgeht, ist eine zustimmungspflichtige bauliche Veränderung.

Typische Fälle: das Einziehen neuer Trennwände, der Einbau einer Toilette oder Dusche, das Verlegen neuer Leitungen oder das Tieferlegen des Bodens für eine Wohnnutzung. Selbst das Ersetzen eines Holzverschlags durch eine fest verdübelte Metalltrennwand kann den Beschlussbedarf auslösen, sobald gemeinschaftliche Bausubstanz berührt wird.

Kellerraum als Wohnraum? Vorsicht, Falle!

Wer seinen Keller zur Wohnung ausbauen möchte, muss gleich zwei Hürden nehmen. Erstens die Zweckbestimmung: Ist ein Raum in der Teilungserklärung oder auch nur im Aufteilungsplan als „Kellerraum" bezeichnet, stellt das nach ständiger Rechtsprechung eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Der Raum darf dann nur zu untergeordneten Zwecken genutzt werden – als Lager, Werkstatt oder Hobbyraum. Schon die bloße Bezeichnung im Plan reicht aus, um eine verbindliche Nutzungsvorgabe zu begründen. Eine dauerhafte Wohnnutzung widerspricht dieser Zweckbestimmung und kann von jedem Miteigentümer per Unterlassungsklage unterbunden werden.

Zweitens das Bauordnungsrecht: Für eine Nutzungsänderung vom Keller zum Wohnraum brauchen Sie eine Baugenehmigung. Ohne diese droht eine behördliche Nutzungsuntersagung – völlig unabhängig davon, was die Eigentümerversammlung beschlossen hat.

Der BGH hat allerdings mit Urteil vom 10. Oktober 2025 (Az. V ZR 192/24) klargestellt, dass ein Gestattungsbeschluss für bauliche Veränderungen nicht allein deshalb anfechtbar ist, weil die Umbauten auch eine Wohnnutzung ermöglichen würden. Entscheidend ist, ob die nach der Zweckbestimmung zulässige Nutzung weiterhin möglich bleibt. Ein Fitnessraum wird nicht dadurch zur Wohnung, dass sich nebenan eine Dusche befindet.

Kellertausch unter Eigentümern

In der Praxis kommt es vor, dass Eigentümer ihre Kellerräume untereinander tauschen möchten – etwa weil ein näher gelegener Raum praktischer wäre. Stehen die Keller im Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrechten, erfordert ein Tausch die Änderung der Teilungserklärung im Wege einer Vereinbarung. Diese muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern Bestand hat. Ein bloßer Beschluss der Eigentümerversammlung genügt nicht.

Stehen die Keller dagegen im Sondereigentum, ist ein Tausch per Mehrheitsbeschluss sogar nichtig. Hier bedarf es einer notariellen Übertragung nach den Vorschriften des WEG und BGB.

Praxistipps für Eigentümer

Schauen Sie als Erstes in Ihre Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Dort finden Sie die Antwort auf die entscheidende Frage: Ist Ihr Kellerraum Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht oder reines Gemeinschaftseigentum ohne individuelle Zuordnung? Von dieser Zuordnung hängt alles Weitere ab – Ihre Nutzungsbefugnisse, Ihre Kostenpflichten und Ihre Handlungsmöglichkeiten bei Umbauten.

Bei Streit über die Zuordnung richtig vorgehen

Ist unklar, ob ein Kellerraum zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum gehört, sollten Sie zunächst das Grundbuch und die Teilungserklärung prüfen lassen. Widersprechen sich Aufteilungsplan und Teilungserklärung, kann an dem betroffenen Keller kein wirksames Sondereigentum begründet sein – er steht dann im Gemeinschaftseigentum. In solchen Fällen ist eine Feststellungsklage oft der erste Schritt, um die Eigentumsverhältnisse verbindlich zu klären.

Planen Sie Umbauten an einem gemeinschaftlichen Kellerraum, holen Sie vor Beginn der Arbeiten einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG ein. Das gilt auch dann, wenn Ihnen ein Sondernutzungsrecht zusteht. Eigenmächtige Baumaßnahmen führen regelmäßig zu Beseitigungsansprüchen der Miteigentümer – und der Rückbau kann deutlich teurer werden als der ursprüngliche Umbau.

Nutzt ein anderer Eigentümer oder ein Mieter „Ihren" Kellerraum unberechtigt, müssen Sie bei einem Sondernutzungsrecht die Herausgabe an die Gemeinschaft verlangen – nicht an sich selbst. Denn der Raum gehört der Gemeinschaft, und nur über diesen Umweg können Sie Ihr Nutzungsrecht durchsetzen.

Haben Sie keine Hemmungen, bei Unklarheiten die Teilungserklärung genau zu studieren und im Zweifel anwaltlichen Rat einzuholen. Gerade bei Kellerräumen lauern überraschend viele Stolperfallen.

Sehen Sie auch unter [Sondereigentum], [Sondernutzungsrecht], [Teilungserklärung] und [bauliche Veränderung].