Maklerprovision beim Mietervorkaufsrecht: Halbteilungsgrundsatz schützt vor Vollbelastung

Was steckt hinter dem Streit?

Ein Investor erwarb ein Berliner Mehrfamilienhaus mit zahlreichen Wohn- und Gewerbeeinheiten für mehrere Millionen Euro. Die Aufteilung in Wohnungseigentum war notariell vorbereitet, aber grundbuchlich noch nicht vollzogen. In den notariellen Kaufvertrag wurde eine sogenannte konstitutive Maklerklausel aufgenommen – das ist eine Vereinbarung, die die Provisionspflicht des Käufers erst begründet, ohne dass ein separater Maklervertrag geschlossen wird.

Konkret verpflichtete sich der Investor im Wege eines Vertrags zugunsten Dritter nach § 328 BGB, der Maklerin eine Maklercourtage von 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen – für das gesamte Objekt ein erheblicher Betrag. Eine gesonderte Regelung ergänzte: Üben Mieter ihr gesetzliches Vorkaufsrecht aus, schulde der jeweilige Mieter der Maklerin die anteilige Provision in derselben Höhe.

Die Maklerin hatte zugleich mit den Verkäufern vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu werden. Sämtliche Mieter besaßen nach dem Gesetz ein Vorkaufsrecht.

Ein Mieterpaar nutzt sein Vorkaufsrecht – und soll zahlen

Als die Mieter ihr Vorkaufsrecht nach § 464 Abs. 2 BGB ausübten, trat an die Stelle des Investors ein selbständiger Kaufvertrag zwischen ihnen und den Verkäufern – zu denselben Bedingungen, die im Erstkaufvertrag vereinbart worden waren. Die Maklerin erhob daraufhin Provisionsklage über mehrere zehntausend Euro.

Das Landgericht Berlin gab der Maklerin recht. Es sah in der Klausel einen wirksamen Vertrag zugunsten Dritter und verneinte einen Verstoß gegen die verbraucherschützenden Regelungen. Die Mieter legten Berufung ein.

Das Kammergericht dreht den Spieß um

Das Kammergericht Berlin hob das Urteil auf und wies die Klage vollständig ab. Die Maklerin geht leer aus.

Ausgangspunkt ist der Halbteilungsgrundsatz nach §§ 656c, 656d BGB. Kauft ein Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf der Makler vom Käufer nur dann eine Provision verlangen, wenn auch der Verkäufer in gleicher Höhe zahlt. Vereinbart der Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit, ist der Maklervertrag bei Doppelbeauftragung nach § 656c Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam – jedenfalls gegenüber einem Verbraucher.

Genau das war hier der Fall: Die Maklerin hatte die Verkäufer von jeder Provision freigestellt. Gegenüber gewerblichen Käufern ist das problemlos möglich. Gegenüber Verbrauchern widerspricht es dem Willen des Gesetzgebers.

Warum hilft auch die Maklerklausel nicht weiter?

Die Maklerin berief sich auf die konstitutive Maklerklausel als eigenständige Anspruchsgrundlage. Das Gericht ließ das nicht gelten.

Zwar ist die Begründung einer Provisionsvereinbarung zulasten eines Vorkaufsberechtigten dem Grunde nach anerkannt. Eine solche Klausel muss aber „wesensmäßig" zum Kaufvertrag gehören. Bestimmungen über die Verteilung von Maklerkosten, die sich nicht im üblichen Rahmen halten, binden den Vorkaufsberechtigten nicht – sie sind kein Bestandteil des Kaufvertrages, sondern ein Fremdkörper.

Das Kammergericht stellte klar: Die Klausel war bewusst so konstruiert, dass einem vorkaufsberechtigten Verbraucher entgegen dem Umgehungsverbot des Gesetzes eine überhöhte Provision aufgebürdet werden sollte. Allen Beteiligten – der Maklerin, dem Investor und den Verkäufern – war von Anfang an bekannt, dass vorkaufsberechtigte Mieter vorhanden waren. Die Maklerin ließ sich „sehenden Auges" auf eine Konstruktion ein, bei der sie von den Verkäufern kein Entgelt verlangte, obwohl absehbar war, dass Verbraucher als Käufer auftreten würden. Durch diese Gestaltung sollte dem Verkäufer eine unberechtigte Ersparnis und dem Vorkaufsberechtigten eine Mehrbelastung zugutekommen – beides widerspricht dem Gesetz.

Die Klausel ist damit kein wesensmäßiger Teil des Kaufvertrages. Sie entfaltet gegenüber den Mietern keine Bindungswirkung.

Wer trägt das Risiko – und warum?

Das Gericht zog eine klare Linie beim Thema Schutzwürdigkeit. Der Makler kann sich schützen. Er kann mit Verkäufer und Erstkäufer Vereinbarungen treffen, die ihn für den Vorkaufsrechtsfall absichern – zum Beispiel indem er für den Fall der Vorkaufsrechtsausübung eine gesonderte Provisionsabrede mit dem Verkäufer vorsieht. Die vorkaufsberechtigten Mieter dagegen haben keinerlei Gestaltungsmöglichkeiten. Sie können auf die Bedingungen des Erstkaufvertrages keinen Einfluss nehmen.

Wer das Risiko eigenverantwortlich hätte steuern können, ist weniger schutzwürdig als derjenige, dem jede Gestaltungsmöglichkeit fehlt. Das Kammergericht sah die Maklerin in genau dieser Situation.

Das Ergebnis ist in sich konsequent: Die Maklerin verliert ihren Anspruch vollständig. Gegen die Mieter fehlt eine wirksame Grundlage, gegen den Investor ist der Anspruch mit dem Wegfall des Erstkaufvertrages erloschen, und gegen die Verkäufer wurde von vornherein Unentgeltlichkeit vereinbart.

Da zudem kein eigenständiger Maklervertrag in Textform nach § 656a BGB vorlag, schied auch dieser Anspruch aus.

Wichtiger Hinweis: Das Kammergericht hat die Revision zugelassen. Die Rechtsfrage ist höchstrichterlich noch nicht entschieden. Es bleibt abzuwarten, wie der Bundesgerichtshof die Abwägung zwischen Halbteilungsgrundsatz und Vorkaufsrechtsregelung beurteilt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter mit einem gesetzlichen Vorkaufsrecht stärkt Ihnen dieses Urteil den Rücken. Enthält der Kaufvertrag eine Maklerklausel, die Ihnen die volle Provision aufbürdet, ohne dass der Verkäufer ebenfalls zahlt, kann diese Klausel nach der vorliegenden Entscheidung unwirksam sein. Lassen Sie eine solche Klausel unbedingt anwaltlich prüfen, bevor Sie zahlen oder sich zur Zahlung verpflichten.

Als Makler sollten Sie Ihre Vertragsgestaltung überdenken, sobald Mietervorkaufsrechte in Betracht kommen. Wer mit dem Verkäufer Unentgeltlichkeit vereinbart und die gesamte Provision auf potenzielle Vorkaufsberechtigte abwälzen will, riskiert, am Ende ohne jeden Anspruch dazustehen. Sichern Sie sich stattdessen durch klare Regelungen ab – etwa durch eine Provisionsabrede mit dem Verkäufer, die den Vorkaufsrechtsfall ausdrücklich einschließt.

Als Verkäufer haben Sie ein eigenes Interesse daran, dass die Provisionsregelung rechtssicher gestaltet ist. Andernfalls drohen Streitigkeiten mit vorkaufsberechtigten Mietern, die den Verkauf verzögern oder den Abschluss gefährden können.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Halbteilungsgrundsatz nach §§ 656c, 656d BGB schützt Verbraucher auch dann, wenn sie eine Wohnung über ein gesetzliches Vorkaufsrecht erwerben.
• Eine konstitutive Maklerklausel, die dem vorkaufsberechtigten Mieter die volle Maklercourtage aufbürdet, während der Verkäufer nichts zahlt, ist kein wesensmäßiger Bestandteil des Kaufvertrages – sondern ein Fremdkörper ohne Bindungswirkung.
• Die bewusste Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes durch entsprechende Klauselgestaltung macht die Provisionsvereinbarung gegenüber Verbrauchern unwirksam.
• Ein Makler, der durch anderweitige Vereinbarungen für den Vorkaufsrechtsfall hätte vorsorgen können, ist weniger schutzwürdig als ein Verbraucher ohne jede Gestaltungsmöglichkeit.
• Ohne Maklervertrag in Textform nach § 656a BGB besteht ohnehin keine alternative Anspruchsgrundlage.

Quelle: Kammergericht Berlin, Urteil vom 05.02.2026, Az. 10 U 52/24