Änderung der Gemeinschaftsordnung

Was genau bedeutet „Änderung der Gemeinschaftsordnung"?

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Sie legt fest, wer welche Kosten trägt, wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden darf und welche Rechte und Pflichten jeder Einzelne hat. Weil sie als Teil der Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen ist, bindet sie nicht nur die aktuellen Eigentümer, sondern auch alle künftigen Käufer und Erben.

Genau diese Bindungswirkung macht eine Änderung so anspruchsvoll. Denn die Gemeinschaftsordnung ist eine Vereinbarung im Sinne des WEG — und eine Vereinbarung kann grundsätzlich nur durch eine neue Vereinbarung ersetzt oder geändert werden.

Der Grundsatz: Alle müssen zustimmen

Die gesetzliche Ausgangslage ist eindeutig: Für jede Änderung der Gemeinschaftsordnung brauchen Sie die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Eigentümer — man spricht hier von Allstimmigkeit. Enthält sich auch nur ein einziger Eigentümer oder stimmt dagegen, ist die Änderung gescheitert. Je größer Ihre Eigentümergemeinschaft, desto schwieriger wird dieses Unterfangen.

Damit die Änderung auch gegenüber späteren Käufern gilt, muss sie ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür ist die notarielle Beglaubigung der Unterschriften aller Eigentümer erforderlich, genauer gesagt in der Form des § 29 GBO (Grundbuchordnung) — also als notarielle Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung. Dieses Verfahren kostet Zeit und Geld, ist aber unumgänglich. Die gesetzliche Grundlage für die Bindungswirkung gegenüber Rechtsnachfolgern findet sich in § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG.

Wann auch Banken und andere Berechtigte zustimmen müssen

In bestimmten Fällen reicht die Zustimmung der Eigentümer allein nicht aus. Geht es um die Begründung, Aufhebung, Übertragung oder Änderung eines Sondernutzungsrechts, müssen zusätzlich die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechtsgläubiger zustimmen — typischerweise also die finanzierenden Banken. Auch Inhaber einer Reallast oder eines Nießbrauchs können betroffen sein. Das ergibt sich aus § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG.

Allerdings hat die WEG-Reform 2020 diesen Zustimmungsvorbehalt eingeschränkt: Die Zustimmung dinglich Berechtigter ist nur noch dann erforderlich, wenn die Änderung den Wert des Grundstücks oder den Rang der eingetragenen Rechte tatsächlich beeinträchtigt. Rechnen Sie trotzdem damit, dass das Grundbuchamt bei fehlender Zustimmung die Eintragung verweigern kann — dieser Punkt wird in der Praxis gern übersehen.

Die Öffnungsklausel: Änderung per Mehrheitsbeschluss

Dass Einstimmigkeit in größeren Gemeinschaften praktisch unerreichbar ist, hat die Praxis längst erkannt. Deshalb enthalten viele Gemeinschaftsordnungen eine sogenannte Öffnungsklausel. Sie erlaubt es den Eigentümern, bestimmte Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch einen Mehrheitsbeschluss zu ändern, ohne dass jeder einzelne Eigentümer zustimmen muss.

Die Rechtsgrundlage dafür liefert § 23 Abs. 1 WEG: Danach können Angelegenheiten durch Beschluss geordnet werden, wenn eine Vereinbarung der Eigentümer dies vorsieht. Die Öffnungsklausel ist genau eine solche kompetenzbegründende Vereinbarung. Seit der BGH die Möglichkeit sogenannter „Zitterbeschlüsse" abgeschafft hat, sind Öffnungsklauseln in neu begründeten Gemeinschaften praktisch Standard.

Nicht jede Änderung per Öffnungsklausel ist gleich leicht

Nicht jede Öffnungsklausel ist gleich weit gefasst. Manche erlauben Änderungen nur in bestimmten Bereichen — etwa bei der Kostenverteilung — während andere umfassender formuliert sind. Entscheidend ist, dass die Klausel hinreichend bestimmt sein muss. Sie muss klar erkennen lassen, welche Regelungsbereiche per Mehrheitsbeschluss geändert werden dürfen.

Besonders wichtig ist die vom BGH entwickelte abgestufte Inhaltskontrolle. Dahinter steckt ein einfacher Gedanke: Je tiefer eine Änderung in die Rechte einzelner Eigentümer eingreift, desto strenger sind die Anforderungen. Konkret unterscheidet die Rechtsprechung zwei Stufen. Bei Änderungen der Kostenverteilung etwa genügt es, wenn die neue Regelung willkürfrei und sachlich begründet ist — hier sitzt die Mehrheit am längeren Hebel. Ein Beispiel: Die Gemeinschaft beschließt per Öffnungsklausel, die Kosten für die Hausreinigung künftig nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Anzahl der Wohnungen zu verteilen. Solange dafür ein sachlicher Grund vorliegt, ist ein solcher Beschluss in der Regel zulässig. Greift eine Änderung hingegen in sogenannte mehrheitsfeste Rechte ein, gelten deutlich höhere Hürden. Zu diesen besonders geschützten Rechten gehören etwa die Zweckbestimmung des Sondereigentums oder individuelle Belastungsverbote.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 12.04.2019 (Az. V ZR 112/18) klargestellt: Werden mehrheitsfeste Rechte berührt, ist die individuelle Zustimmung der betroffenen Eigentümer erforderlich. Fehlt diese Zustimmung, ist der Beschluss nicht nur anfechtbar, sondern unwirksam — ein erheblicher Unterschied, denn ein unwirksamer Beschluss entfaltet von Anfang an keine Rechtswirkung, auch wenn ihn niemand anficht.

Die Grenzen der Öffnungsklausel: der Kernbereich bleibt tabu

Selbst die weitestreichende Öffnungsklausel hat ihre Grenzen. Per Mehrheitsbeschluss darf nicht in den sogenannten Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen werden. Dazu gehören unverzichtbare Mitgliedschaftsrechte wie das Stimmrecht, das Recht auf Beschlussanfechtung und die sachenrechtliche Zuordnung des Sondereigentums. Diese Rechte sind so grundlegend, dass sie auch eine Öffnungsklausel nicht antasten kann. Als Eigentümer dürfen Sie sich darauf verlassen, dass Ihnen diese Rechte nicht per Abstimmung entzogen werden.

Kann man eine Öffnungsklausel nachträglich einführen?

Hier liegt eine häufige Stolperfalle: Die nachträgliche Aufnahme einer Öffnungsklausel in die Gemeinschaftsordnung ist selbst eine Änderung der Gemeinschaftsordnung. Dafür gilt also wieder der Grundsatz der Allstimmigkeit. Ein bloßer Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht aus. Auch die Rechtsprechung bestätigt das konsequent: Ohne die Zustimmung aller Miteigentümer ist eine nachträglich eingeführte Öffnungsklausel weder wirksam noch im Grundbuch eintragungsfähig. Wer also in einer Gemeinschaft ohne Öffnungsklausel mehr Flexibilität schaffen möchte, muss zunächst die Kröte der Allstimmigkeit schlucken — ein Teufelskreis, der gerade große Gemeinschaften vor erhebliche Herausforderungen stellt.

Der Anspruch auf Änderung bei Unbilligkeit

Was aber, wenn ein einzelner Eigentümer die Änderung blockiert, obwohl die geltende Regelung offensichtlich nicht mehr passt? Hier kommt § 10 Abs. 2 WEG ins Spiel. Danach kann jeder Wohnungseigentümer eine Anpassung verlangen, wenn das Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint.

Sie können diesen Anspruch geltend machen, sollten aber die hohen Hürden beachten. Die Rechtsprechung verlangt mehr als bloße Unzufriedenheit. Es müssen sich die tatsächlichen Verhältnisse so gravierend verändert haben, dass die bestehende Regelung für den betroffenen Eigentümer grob unbillig geworden ist. Ein Beispiel: Die Gemeinschaftsordnung verteilt die Kosten für den Aufzug gleichmäßig auf alle Eigentümer, obwohl eine Erdgeschosswohnung den Aufzug gar nicht nutzen kann. Steigt das Hausgeld über die Jahre drastisch, kann der Erdgeschoss-Eigentümer unter Umständen eine Anpassung des Verteilungsschlüssels verlangen. Der Anspruch richtet sich gegen die übrigen Eigentümer und wird notfalls gerichtlich durchgesetzt.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat am Grundsatz der Änderung der Gemeinschaftsordnung nichts geändert — Allstimmigkeit bleibt die Regel, Öffnungsklauseln bleiben die wichtigste Ausnahme. Allerdings hat die Reform in einigen angrenzenden Bereichen die Beschlusskompetenz der Eigentümer deutlich erweitert. So können die Eigentümer seit Dezember 2020 mit einfacher Mehrheit über die Verteilung einzelner Kostenpositionen oder bestimmter Kostenarten beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das war zuvor nur mit qualifizierter Mehrheit und nur im Einzelfall möglich.

Für die Praxis bedeutet das: Manche Änderungen, die früher eine förmliche Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert hätten, lassen sich heute durch einfachen Beschluss umsetzen — ganz ohne Einstimmigkeit und Grundbucheintragung. Gerade bei der Kostenverteilung hat sich der Spielraum spürbar vergrößert. Allerdings gilt diese erweiterte Beschlusskompetenz nicht für die Kosten baulicher Veränderungen — deren Verteilung richtet sich nach den speziellen Regeln des § 16 Abs. 3 WEG und ist dem Zugriff per einfachem Mehrheitsbeschluss entzogen.

Auch bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum selbst können seit der Reform grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Aber auch hier gibt es Grenzen: Nach § 20 Abs. 4 WEG darf eine bauliche Veränderung nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt. Rechnen Sie also nicht damit, dass per einfacher Mehrheit jeder beliebige Umbau durchsetzbar ist.

Veraltete Klauseln in Alt-Gemeinschaftsordnungen

Durch die WEG-Reform sind etliche ältere Regelungen in Gemeinschaftsordnungen überholt — und zwar automatisch, ohne dass sie eigens gestrichen werden müssen. Das bekannteste Beispiel: Enthält Ihre Gemeinschaftsordnung eine Klausel, wonach der Verwalter nur aus wichtigem Grund abberufen werden darf, ist diese Regelung seit der Reform unwirksam. Denn nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG ist die Abberufung jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich.

Aber das ist bei Weitem nicht der einzige Fall. Auch bestimmte Gebrauchsregelungen, die gegen die neue Gesetzeslage verstoßen, und Klauseln zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung sind durch die Reform hinfällig geworden — denn seit Dezember 2020 ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung beschlussfähig, unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer. Solche veralteten Klauseln entfalten schlicht keine Wirkung mehr. Trotzdem empfiehlt es sich, die Gemeinschaftsordnung durch einen Fachanwalt prüfen und gegebenenfalls auf den aktuellen Stand bringen zu lassen, damit keine Verwirrung entsteht.

Was Sie als Eigentümer tun sollten

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte die Gemeinschaftsordnung unbedingt vor dem Kauf sorgfältig lesen. Denn mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags sind Sie an alle darin enthaltenen Regelungen gebunden — auch an solche, die Ihnen nicht gefallen. Prüfen Sie insbesondere, ob eine Öffnungsklausel vorhanden ist und wie weit sie reicht. Das gibt Ihnen einen guten Anhaltspunkt dafür, wie flexibel — oder starr — Ihre künftige Gemeinschaft aufgestellt ist.

Tipp: Lassen Sie die Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Fachanwalt für WEG-Recht prüfen. So vermeiden Sie böse Überraschungen.

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