Wiedereinweisung in Privatwohnung: Wie Eigentümer sich wehren können

Ein Gartengrundstück als langjährige Bleibe

Der Eigentümer eines bebauten Gartengrundstücks hatte der späteren Beigeladenen das Grundstück ursprünglich überlassen, damit sie dort pflegebedürftige Hunde unterbringt – ohne Mietzins, also unentgeltlich. Die Frau zog 2017 dort ein und lebte zuletzt mit zwölf Hunden auf dem Anwesen.

Als der Eigentümer sein Grundstück zurückwollte, klagte er vor dem Landgericht Bamberg. Mit Erfolg: Die Bewohnerin wurde zur Herausgabe des Grundstücks verurteilt, mit einer Räumungsfrist bis Ende Januar 2025. Das Oberlandesgericht Bamberg bestätigte diese Entscheidung ohne weiteren Aufschub.

Die Frau wandte sich daraufhin an die Gemeinde und machte drohende Obdachlosigkeit sowie eine psychische Erkrankung geltend. Die Gemeinde bemühte sich beim zuständigen Landratsamt um eine Ersatzunterkunft – erfolglos. Dass die Bewohnerin weder beim Sozialamt noch beim Jobcenter selbst um Leistungen nachgesucht hatte, teilte das Landratsamt der Gemeinde ausdrücklich mit.

Die behördliche Entscheidung und ihre Schwächen

Die Gemeinde erließ schließlich einen Bescheid, der die Bewohnerin für bis zu sechs Monate wieder in die bisherigen Räumlichkeiten einwies. Den Eigentümer verpflichtete sie, diese Einweisung zu dulden. Als Entschädigung setzte sie eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 150 Euro fest.

Zur Begründung verwies die Gemeinde darauf, dass ihre Notunterkunft im ehemaligen Feuerwehrhaus nicht zur Verfügung stehe, weil die Sozialbehörden ihrer Pflicht nicht nachgekommen seien. Andere Unterbringungsmöglichkeiten zog sie nicht ernsthaft in Betracht.

Der Eigentümer klagte gegen den Bescheid und beantragte Eilrechtsschutz. Das Verwaltungsgericht Bayreuth gab ihm recht und stellte die aufschiebende Wirkung seiner Klage wieder her. Die Gemeinde legte Beschwerde ein – ohne Erfolg.

So argumentierte der Bayerische VGH

Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bestätigte mit Beschluss vom 26. Januar 2026 die Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Das Gericht stützte seine Bewertung auf zwei eigenständige Begründungen.

Erste Frage: Lag überhaupt Obdachlosigkeit vor? Das Verwaltungsgericht hatte erhebliche Zweifel. Die Bewohnerin war berufstätig und verfügte über eigene Mittel. Sie wusste seit Anfang 2025, dass das zivilrechtliche Verfahren zu ihren Lasten ausgeht. Eine unfreiwillige Obdachlosigkeit im rechtlichen Sinne – also eine Situation, die die Person aus eigener Kraft nicht abwenden kann – setzt voraus, dass sie selbst alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat. Dazu gehört auch, staatliche Sozialleistungen in Anspruch zu nehmen. Wer das nicht tut, kann sich nicht auf behördliche Zwangsmaßnahmen zulasten Dritter berufen.

Zweite Frage: War die Wiedereinweisung die einzig mögliche Lösung? Selbst wenn man Obdachlosigkeit unterstellt, hat die Gemeinde ihren Ermessensspielraum nicht ordnungsgemäß genutzt. Sie hat andere Unterbringungsmöglichkeiten nicht einmal in Betracht gezogen. Das ist der entscheidende Punkt, den der VGH bestätigt.

Ultima Ratio: Die Wiedereinweisung als letztes Mittel

Das Gericht bekräftigt einen Grundsatz, der in der bayerischen Verwaltungsrechtsprechung seit Jahrzehnten gilt: Eine Wiedereinweisung in eine Privatwohnung zulasten des Eigentümers als sogenanntem Nichtstörer – also einer Person, die selbst keinerlei Verantwortung für die Obdachlosigkeit trägt – ist aus verfassungsrechtlichen Gründen nur als ultima ratio zulässig.

Eine auf Art. 7 Abs. 2 Nr. 3 LStVG gestützte Wiedereinweisung [...] zum Nachteil des Hauseigentümers als Nichtstörer ist aus verfassungsrechtlichen Gründen nur als ultima ratio und für einen eng begrenzten Zeitraum zulässig.

Was bedeutet das konkret? Die Behörde muss vor einer solchen Maßnahme zunächst prüfen, ob gemeindeeigene Notunterkünfte verfügbar sind. Stehen diese nicht bereit, muss sie aktiv werden: Hotel, Pension, Anmietung auf dem freien Wohnungsmarkt – alle diese Optionen sind zuerst zu prüfen. Erst wenn wirklich keine Alternative besteht, darf die Behörde in das Eigentumsrecht des unbeteiligten Eigentümers eingreifen.

Die Gemeinde hatte das über mehrere Monate schlicht nicht getan. Stattdessen verwies sie pauschal auf die Untätigkeit der Sozialbehörden. Das reichte dem Gericht nicht.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Eigentümer – ob Vermieter einer normalen Mietwohnung oder Eigentümer eines bebauten Grundstücks – müssen Sie wissen: Eine behördliche Wiedereinweisung gegen Ihren Willen ist keine Selbstverständlichkeit. Sie sind als Nichtstörer grundsätzlich vor solchen Eingriffen geschützt. Wenn Ihnen eine Duldungsverfügung zugestellt wird, sollten Sie sofort prüfen lassen, ob die Gemeinde tatsächlich alle alternativen Unterbringungsmöglichkeiten ausgeschöpft hat. Hat sie das nicht, ist der Bescheid angreifbar – und zwar auch im Eilverfahren.

Rechnen Sie damit, dass Gemeinden bei knappen Kapazitäten schnell zur Wiedereinweisung greifen. Bestehen Sie auf einer detaillierten Begründung, welche Alternativen konkret geprüft und warum sie verworfen wurden. Nur so sind Sie auf der sicheren Seite.

Aus Sicht einer von Obdachlosigkeit bedrohten Person gilt: Staatliche Hilfe gibt es nicht ohne eigenes Zutun. Wer trotz eigener Mittel keine neue Wohnung sucht und auch keine Sozialleistungen beantragt, kann nicht darauf vertrauen, dass die Behörde auf Kosten des bisherigen Eigentümers einspringt. Kümmern Sie sich frühzeitig – idealerweise sobald feststeht, dass eine Räumung droht – um Alternativen und beantragen Sie gegebenenfalls Unterstützung beim Jobcenter oder Sozialamt.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Wiedereinweisung in eine Privatwohnung gegen den Willen des Eigentümers ist nur als ultima ratio zulässig – sie kommt erst in Betracht, wenn alle anderen Unterbringungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind.
• Gemeinden müssen aktiv nach Alternativen suchen: eigene Notunterkünfte, Hotels, Pensionen oder angemietete Räumlichkeiten haben Vorrang.
• Obdachlosigkeit im rechtlichen Sinne liegt nur bei unfreiwilliger Mittellosigkeit vor – wer eigene finanzielle Mittel hat oder Sozialleistungen in Anspruch nehmen könnte, muss dies selbst tun.
• Der Eigentümer ist als Nichtstörer besonders schutzwürdig; sein Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 GG setzt dem behördlichen Eingriff enge Grenzen.
• Duldungsverfügungen auf Basis unzureichender Ermessensausübung sind im Eilverfahren angreifbar.

Quelle: VGH München, Beschluss vom 26.01.2026, Az. 4 CS 25.2216