Besichtigungstermin

Wer eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, kommt am Besichtigungstermin nicht vorbei. Doch dieser Termin ist weit mehr als ein bloßer Rundgang durch fremde Räume — er hat handfeste maklerrechtliche Konsequenzen, von der Entstehung des Maklervertrags bis zum Provisionsanspruch. Und seit der Digitalisierung gibt es eine zweite Spielart: den virtuellen Besichtigungstermin.

Was genau ist ein Besichtigungstermin?

Ein Besichtigungstermin ist ein vereinbartes Treffen zwischen einem oder mehreren Interessenten und dem zuständigen Immobilienmakler oder dem Eigentümer. Die Interessenten verschaffen sich vor Ort einen persönlichen Eindruck von der Immobilie. Sie prüfen den Zustand der Räume, begutachten die Ausstattung und können offene Fragen direkt klären. Für den Makler ist der Termin das zentrale Werkzeug seiner Vermittlungstätigkeit: Er präsentiert das Objekt, beantwortet Fragen und bringt Käufer und Verkäufer zusammen.

Aus Sicht des Maklerrechts ist die Besichtigung kein beiläufiges Ereignis. Der Termin kann darüber entscheiden, ob ein Maklervertrag wirksam zustande gekommen ist und ob am Ende eine Maklerprovision fällig wird.

Wann entsteht durch die Besichtigung ein Maklervertrag?

Hier wird es spannend — und für viele Kunden überraschend. Denn allein die Teilnahme an einem Besichtigungstermin kann bereits den Abschluss eines Maklervertrags nach § 652 BGB bedeuten. Das funktioniert so: Der Makler bewirbt eine Immobilie mit einem eindeutigen Provisionsverlangen — etwa im Exposé oder in der Online-Anzeige. Bittet ein Interessent daraufhin um einen Besichtigungstermin, wertet die Rechtsprechung das als schlüssige Annahme des Maklervertragsangebots.

Der BGH hat bereits 2006 klargestellt: Allein die Besichtigung eines Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reicht für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus — entscheidend ist, ob der Interessent zuvor ein eindeutiges Provisionsverlangen des Maklers kannte (BGH, Urteil vom 16.11.2006, Az. III ZR 57/06). Wer in dieser Kenntnis einen Besichtigungstermin nachfragt, schließt damit einen Maklervertrag ab.

In einem weiteren Urteil bekräftigte der BGH, dass die Annahme des Maklervertragsangebots bereits mit der Bitte um einen Besichtigungstermin erfolgt — und nicht erst mit der tatsächlichen Teilnahme an der Besichtigung (BGH, Urteil vom 07.07.2016, Az. I ZR 30/15). Beide Entscheidungen ergingen allerdings vor der Maklerrechtsreform 2020, sodass ihre Aussagen zur Formfreiheit des Vertragsschlusses durch die neuen Vorschriften teilweise überlagert wurden.

Die Textformpflicht seit der Reform 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 verlangt § 656a BGB für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform. Was bedeutet das konkret? Die Erklärungen müssen auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen — also etwa per E-Mail, Telefax, SMS oder Brief. Eine bloße mündliche Vereinbarung oder ein Telefonanruf genügt nicht. Wird die Textform nicht eingehalten, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig — und der Makler kann keine Provision verlangen.

Ob unter dieser neuen Regelung ein konkludenter Vertragsschluss weiterhin möglich bleibt, ist in der juristischen Literatur umstritten. Teilweise wird vertreten, dass auch ein schlüssiger Vertragsschluss genügt, wenn die einzelnen Erklärungen jeweils in Textform erfolgen — etwa wenn Exposé mit Provisionsverlangen per E-Mail versendet und der Besichtigungstermin per E-Mail angefragt wird (so etwa Fischer, NJW 2020, 3553; ähnlich OLG Frankfurt a.M., 06.07.2022, Az. 13 U 84/21). Andere Stimmen bezweifeln dies mit Blick auf den Gesetzgeberwillen, der gerade mehr Rechtssicherheit durch eine klare Vertragsdokumentation schaffen wollte. Die Rechtsprechung hierzu ist noch in Entwicklung. Rechnen Sie als Makler deshalb nicht damit, dass ein rein konkludenter Vertragsschluss vor Gericht standhält — schließen Sie den Maklervertrag ausdrücklich und nachweisbar in Textform ab.

Nachweis- und Vermittlungsmakler: Ein wichtiger Unterschied

Ein Makler kann auf zwei Wegen seinen Provisionsanspruch nach § 652 BGB erwerben — und die Besichtigung spielt bei beiden eine unterschiedliche Rolle. Der Nachweismakler nennt dem Interessenten eine Gelegenheit zum Vertragsschluss: Er macht auf das Objekt aufmerksam und stellt den Kontakt zum Verkäufer her. Ein Beispiel: Der Makler informiert Sie über eine Wohnung, die Sie noch nicht kannten, zeigt Ihnen das Exposé und nennt Ihnen die Adresse. Das ist ein Nachweis.

Der Vermittlungsmakler geht weiter: Er wirkt aktiv auf die Entscheidungsfindung ein — führt Verhandlungen, handelt den Preis aus oder überbrückt Meinungsverschiedenheiten zwischen Käufer und Verkäufer. Die bloße Übersendung eines Exposés oder die Durchführung einer Besichtigung allein reicht weder für eine provisionsauslösende Nachweis- noch für eine Vermittlungsleistung aus. Entscheidend ist das aktive Einwirken auf den Kaufentschluss des Interessenten.

Besichtigung allein begründet noch keinen Provisionsanspruch

Manche Makler glauben, dass die Durchführung eines Besichtigungstermins automatisch einen Provisionsanspruch auslöst. Das ist falsch. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass die Maklerleistung für den späteren Vertragsschluss zumindest mitursächlich gewesen sein muss. Das bedeutet: Die Tätigkeit des Maklers muss den Kaufentschluss zumindest mit angestoßen haben — ohne sie wäre der Kaufvertrag so nicht zustande gekommen.

Kausalität heißt im Maklerrecht: Die Tätigkeit des Maklers muss für den Kaufentschluss des Interessenten zumindest mitursächlich gewesen sein. Reine Besichtigungen ohne aktives Einwirken auf die Kaufentscheidung genügen nicht.

Reine Besichtigungen ohne aktives Einwirken auf die Kaufentscheidung genügen nicht. Der BGH hat mehrfach betont, dass der Makler nachweisen muss, dass seine Tätigkeit für den Kaufentschluss des Interessenten zumindest mitursächlich war (vgl. BGH, Urteil vom 16.11.2006, Az. III ZR 57/06). Kann der Makler außer der Durchführung von Ortsterminen keine weitergehenden Bemühungen zur Herbeiführung des Kaufentschlusses belegen, geht er im Streitfall leer aus.

Die Provisionsteilung seit der Reform 2020

Ein wichtiger Aspekt, den Sie als Käufer kennen sollten: Seit der Maklerrechtsreform 2020 regeln die §§ 656c und 656d BGB, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz gilt, wenn der Makler für beide Seiten tätig wird. In diesem Fall darf der Makler von beiden Parteien nur eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Der Käufer trägt also maximal die Hälfte der Courtage.

Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann die Provision zwar teilweise auf den Käufer abgewälzt werden — aber nur bis zur Hälfte. Und der Verkäufer muss seinen Anteil nachweislich zuerst gezahlt haben, bevor der Käufer seinen Teil schuldet. Diese Regelungen gelten allerdings nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher (§ 656b BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, Baugrundstücken oder Gewerbeimmobilien bleibt es beim alten Recht.

Rechte und Pflichten rund um den Besichtigungstermin

Aus Maklersicht gehört die Vorbereitung und Durchführung von Besichtigungsterminen zu den Kernaufgaben der Vermittlungstätigkeit. Der Makler handelt dabei im Auftrag des Eigentümers und muss dies dem Mieter gegenüber nachweisen können — etwa durch eine Vollmacht. Eigene Rechte gegenüber dem Mieter hat der Makler nicht; er leitet sein Besichtigungsrecht ausschließlich vom Eigentümer ab.

Aus Kundensicht gilt: Nehmen Sie einen Besichtigungstermin nicht leichtfertig wahr, ohne vorher die Provisionskonditionen zu kennen. Prüfen Sie das Exposé auf Provisionshinweise. Achten Sie darauf, ob Ihnen ein Maklervertrag in Textform vorliegt, eine Widerrufsbelehrung erhalten wurde und die Provisionshöhe klar benannt ist.

Die Widerrufsbelehrung vor der Besichtigung

Da Maklerverträge im Immobilienbereich häufig als Fernabsatzverträge einzuordnen sind — der Kontakt kommt über Online-Portale oder per E-Mail zustande —, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Der BGH hat klargestellt: Ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung kann der Kunde den Maklervertrag noch lange nach der Besichtigung widerrufen — und muss dann keine Provision zahlen.

Für Makler bedeutet das: Die Widerrufsbelehrung gehört zwingend vor die Besichtigung, idealerweise zusammen mit dem Exposé und dem Maklervertrag in Textform. Wer das versäumt, riskiert seinen gesamten Provisionsanspruch.

Was ist eine virtuelle Besichtigung?

Die virtuelle Besichtigung ist das digitale Pendant zum klassischen Ortstermin. Statt persönlich durch die Räume zu gehen, erkunden Interessenten die Immobilie am Bildschirm — über den Computer, das Tablet oder das Smartphone. Technisch gibt es verschiedene Formate: 360-Grad-Rundgänge auf Basis von Panoramafotos, interaktive 3D-Touren und geführte Live-Besichtigungen per Videokonferenz, bei denen der Makler in Echtzeit durch das Objekt führt.

Die Technologie dahinter ist inzwischen ausgereift. Spezialisierte 360-Grad-Kameras scannen jeden Raum und erzeugen ein digitales Abbild, durch das sich der Betrachter frei bewegen kann. Zusätzliche Informationen — etwa zu Ausstattung, Grundriss oder Energiekennwerten — lassen sich direkt in den Rundgang einbetten.

Vorteile der virtuellen Besichtigung für Makler und Kunden

Für Eigentümer und Makler liegt der größte Vorteil in der Zeitersparnis. Die Immobilie muss nur einmal für die Kameraaufnahmen vorbereitet werden — statt immer wieder für einzelne Besichtigungstermine. Sogenannter Besichtigungstourismus wird reduziert, weil sich unentschlossene Interessenten bereits am Bildschirm ein Bild machen können. Nur wer nach der virtuellen Tour noch ernsthaftes Interesse hat, vereinbart einen Vor-Ort-Termin.

Als Maklerkunde profitieren Sie von der Flexibilität. Sie können die Immobilie jederzeit und von überall aus besichtigen — besonders hilfreich, wenn Sie einen berufsbedingten Umzug in eine andere Stadt planen. Sie sparen sich lange Anfahrtswege und können Details in Ruhe prüfen, ohne unter Zeitdruck zu stehen. Mehrfaches Ansehen ist jederzeit möglich.

Kann die virtuelle Besichtigung einen Provisionsanspruch auslösen?

Aus maklerrechtlicher Perspektive ist die virtuelle Besichtigung keine bloße Spielerei, sondern eine echte Maklerleistung. Der Makler erbringt damit eine Dienstleistung im Rahmen seiner Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit. Die entscheidende Frage lautet: War die virtuelle Tour für den späteren Kaufentschluss mitursächlich?

Stellt der Makler einem Interessenten per virtuellem Rundgang eine Immobilie vor, die dieser zuvor nicht kannte, kann das grundsätzlich eine Nachweistätigkeit im Sinne des § 652 BGB darstellen — vorausgesetzt, der Interessent erhält dadurch erstmals die Gelegenheit, das Objekt kennenzulernen, und schließt anschließend den Kaufvertrag ab. Eine reine Vermittlungsleistung erfordert dagegen mehr: Der Makler müsste über die virtuelle Präsentation hinaus aktiv auf den Kaufentschluss einwirken.

Die gleichen formalen Regeln wie beim physischen Termin gelten auch hier: Ohne wirksamen Maklervertrag in Textform (bei Wohnimmobilien), ohne ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung und ohne Kausalität zwischen Maklerleistung und Kaufvertrag entsteht kein Provisionsanspruch — egal, wie beeindruckend der 360-Grad-Rundgang war.

Datenschutz bei der virtuellen Besichtigung

Virtuelle Rundgänge werfen spezifische Datenschutzfragen auf, die Makler nicht unterschätzen sollten. Die DSGVO verlangt, dass persönliche Gegenstände, Fotos und andere identifizierbare Elemente in der Wohnung unkenntlich gemacht werden, bevor der Rundgang veröffentlicht wird. Auch Autokennzeichen auf Außenaufnahmen müssen anonymisiert werden.

Nutzt der Makler Software-Plattformen wie Matterport, Ogulo oder ähnliche Anbieter, muss er mit dem jeweiligen Dienstleister einen Auftragsverarbeitungsvertrag nach Art. 28 DSGVO abschließen. Achten Sie als Makler darauf, dass die verwendete Plattform DSGVO-konform arbeitet und die Daten idealerweise innerhalb der EU gespeichert werden. Interessenten müssen sich vor dem Zugriff auf die virtuelle Besichtigung registrieren — das schützt sowohl die Privatsphäre des Eigentümers als auch die Daten der Interessenten.

Ersetzt die virtuelle Besichtigung den Ortstermin?

Klare Antwort: Nein. Die virtuelle Besichtigung ist eine wertvolle Ergänzung, aber kein vollständiger Ersatz für den persönlichen Termin. Gerüche, Geräusche, das Gefühl für die Nachbarschaft und die tatsächliche Raumwirkung lassen sich digital nicht vollständig erfassen. Auch bauliche Mängel wie Feuchtigkeit oder Risse im Mauerwerk sind auf Panoramafotos nicht immer erkennbar.

In der Praxis hat sich deshalb ein zweistufiges Verfahren durchgesetzt: Die virtuelle Besichtigung dient als Vorauswahl, der Vor-Ort-Termin als Entscheidungsgrundlage. Dieses Modell spart allen Beteiligten Zeit und sorgt dafür, dass bei der physischen Besichtigung nur noch Interessenten mit ernsthafter Kauf- oder Mietabsicht erscheinen.

Praxistipps für Makler und Interessenten

Als Makler sollten Sie virtuelle Besichtigungen gezielt als Vermarktungsinstrument einsetzen. Sie heben sich damit von der Konkurrenz ab und signalisieren Eigentümern Professionalität. Achten Sie auf hochwertige Aufnahmen, eine intuitive Navigation und datenschutzkonforme Veröffentlichung. Stellen Sie den virtuellen Rundgang erst nach Abschluss eines Maklervertrags in Textform und nach Übermittlung der Widerrufsbelehrung zur Verfügung — so sichern Sie Ihren Provisionsanspruch. Und denken Sie an die Provisionsteilung nach §§ 656c, 656d BGB: Informieren Sie Käufer von Anfang an transparent über die Höhe und Verteilung der Courtage.

Als Interessent nutzen Sie die virtuelle Besichtigung als erste Orientierung, aber verlassen Sie sich nicht ausschließlich darauf. Gleichen Sie die Darstellung im Rundgang später beim Ortstermin mit der Realität ab. Und vergessen Sie nicht: Auch die Teilnahme an einer virtuellen Besichtigung kann — bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen — maklervertraglich relevant sein. Prüfen Sie deshalb immer vorab, ob und welchen Maklervertrag Sie eingehen.

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