Schonfristzahlung heilt auch ordentliche Kündigung – Berliner Gericht widerspricht dem BGH erneut

Der Fall: Doppelkündigung nach Mietrückstand

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis im Februar 2024 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Gleichzeitig erklärte er vorsorglich auch die ordentliche Kündigung – eine in der Praxis verbreitete Strategie, die als Doppelkündigung bezeichnet wird. Der Gedanke dahinter: Selbst wenn der Mieter die fristlose Kündigung durch nachträgliche Zahlung abwendet, soll die ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beenden.

Der Mieter zahlte die ausstehenden Beträge wenige Tage nach Ausspruch der Kündigung vollständig nach. Das Amtsgericht Kreuzberg wies daraufhin die Räumungsklage des Vermieters ab. Es stellte fest, dass die nachträgliche Zahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB – der sogenannten Schonfristzahlungsregelung – nicht nur die fristlose, sondern auch die hilfsweise ordentliche Kündigung unwirksam macht.

Der Vermieter legte Berufung ein und berief sich dabei auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Was ist eine Schonfristzahlung?

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist das schärfste Mittel des Vermieters. Mieter können sie jedoch unter bestimmten Voraussetzungen noch abwenden. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB räumt ihnen dafür eine Schonfrist ein: Begleicht der Mieter alle Rückstände spätestens bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieselbe Wirkung tritt ein, wenn sich eine öffentliche Stelle – etwa das Jobcenter – zur Zahlung verpflichtet.

Diese Möglichkeit besteht allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Wer innerhalb dieses Zeitraums bereits eine Kündigung auf diesem Weg abgewendet hat, kann sich nicht erneut darauf berufen.

Die Streitfrage: Gilt die Schonfrist auch für die ordentliche Kündigung?

Hier liegt der eigentliche Kern des Rechtsstreits. Vermieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, erklären bei Zahlungsverzug routinemäßig sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung. Die ordentliche Kündigung setzt keine bestimmte Rückstandshöhe voraus, sondern erfordert nur eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung – die nach mehreren unbezahlten Monatsmieten in aller Regel vorliegt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt die Heilungswirkung der Schonfristzahlung ausschließlich für die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung bleibe auch nach vollständiger Nachzahlung wirksam. Diese Linie verfolgt der BGH seit seinem Urteil vom 16. Februar 2005 konsequent und hat sie zuletzt im Oktober 2024 sowie im April 2025 bestätigt.

Das Landgericht Berlin II sieht das grundlegend anders – und weigert sich, die BGH-Rechtsprechung anzuwenden.

So begründet das Gericht seine abweichende Entscheidung

Das Berufungsgericht stützt seine Auffassung auf eine ausführliche Auslegung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB und kommt dabei zu einem klaren Befund: Der Wortlaut der Norm ist nicht eindeutig.

Im Normtext selbst taucht dreimal die Formulierung "die Kündigung" auf – ohne jede Einschränkung auf eine fristlose Kündigung. Dass die Überschrift des § 569 BGB allein auf die "außerordentliche fristlose Kündigung" verweist, wertet das Gericht nicht als entscheidendes Argument. Denn in Absatz 3 Nr. 3 derselben Vorschrift – der eine andere Rechtsfolge anordnet – hat der Gesetzgeber ausdrücklich von "außerordentlicher fristloser Kündigung" gesprochen. Diese bewusste Differenzierung spreche dafür, dass die schlichte Formulierung "die Kündigung" in Nr. 2 bewusst weiter gefasst wurde.

Systematik und Zweck des Gesetzes sprechen für den Mieterschutz

Das Gericht stützt sich auch auf die Gesetzessystematik. Seit der Mietrechtsreform 2001 steht § 569 BGB als allgemeine Vorschrift "vor der Klammer" der besonderen Kündigungsregeln. Diese Regelungstechnik – vergleichbar mit dem Allgemeinen Teil des BGB – soll gerade bewirken, dass die allgemeine Norm auf alle nachfolgenden Spezialvorschriften angewendet wird. Das Gericht zieht daraus den Schluss: Die Heilungswirkung der Schonfristzahlung erfasst demnach auch die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB, wenn sie auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist.

Hinzu kommt die Verzahnung mit dem Sozialrecht. Ein Hauptanwendungsfall der Schonfristzahlung ist der Einsatz öffentlicher Gelder durch das Jobcenter nach § 22 Abs. 8 SGB II, um die Wohnung eines Leistungsbeziehers zu erhalten. Bliebe die ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam, wäre der Wohnungserhalt – das erklärte Ziel dieser Sozialleistung – nicht mehr erreichbar. Damit würde eine zivilrechtliche Auslegung ein sozialrechtliches Instrument faktisch beseitigen.

Warum der BGH das Gericht nicht überzeugt

Das Landgericht Berlin II lässt die Berufung auf die BGH-Rechtsprechung nicht gelten. In aller Deutlichkeit hält das Gericht fest, dass die höchstrichterlichen Entscheidungen zu zahlreichen Auslegungsfragen keine überzeugenden Antworten liefern. Der vom BGH angenommene "eindeutige Wortlaut" des Gesetzes existiere nicht – der Normtext enthalte vielmehr echte Widersprüche, die einer ernsthaften Auslegung bedürften.

Auch das vom BGH unterstellte Regel-Ausnahme-Verhältnis – wonach eine wirksame Kündigung die Regel und die Heilung durch Schonfristzahlung die enge Ausnahme sei – lehnt das Gericht ab. Die gesetzlichen Tatbestände in §§ 543, 569 und 573 BGB stünden schlicht nebeneinander. Eine "enge Auslegung" mit diesem Begründungsansatz sei methodisch nicht haltbar.

Das Landgericht weist darauf hin, dass ein weiterer Aspekt besonders schwer wiegt: Die Reform von 2001 hatte ausdrücklich das Ziel, Räumungsverfahren klar, vorhersehbar und kurz zu gestalten. Die BGH-Linie führt hingegen zum genauen Gegenteil: Streitigkeiten über ein "Verschulden" oder über kaum greifbare Kriterien wie ein "mildes Licht" beim Mieter machen Räumungsverfahren zu langwierigen und ungewissen Auseinandersetzungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie wissen: Sitzen Sie wegen Mietrückständen in der Klemme und Ihr Vermieter hat sowohl fristlos als auch ordentlich gekündigt, ist die Lage keineswegs hoffnungslos. Zahlen Sie die offenen Beträge so schnell wie möglich und spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig nach. Je nachdem, vor welchem Gericht Ihr Fall landet, kann die rechtzeitige Nachzahlung auch die ordentliche Kündigung zu Fall bringen. Das Berliner Gericht entscheidet in diesem Sinne – der BGH aktuell noch nicht. Da die Revision in diesem Verfahren zugelassen wurde, bleibt abzuwarten, wie der BGH über diese jüngste Entscheidung urteilen wird.

Haben Sie als Mieter Mietrückstände angehäuft, wenden Sie sich möglichst frühzeitig an das zuständige Jobcenter. Dieses kann unter Umständen die Schulden übernehmen und damit die Wohnung erhalten – das ist ausdrücklich gesetzlich vorgesehen.

Als Vermieter müssen Sie sich der aktuellen Rechtsunsicherheit bewusst sein. Die Doppelkündigung – fristlos und hilfsweise ordentlich – ist zwar weiterhin gängige Praxis und entspricht der BGH-Linie. Solange das Berliner Landgericht jedoch an seiner gegenteiligen Auffassung festhält, riskieren Sie in Berlin nach wie vor, mit einer Räumungsklage zu scheitern, wenn der Mieter die Rückstände rechtzeitig ausgleicht. Die zugelassene Revision eröffnet die Chance auf eine endgültige höchstrichterliche Klärung – möglicherweise auch mit einer Kurskorrektur des BGH.

Rechnen Sie damit, dass sich an der Rechtslage erst dann wirklich etwas ändert, wenn entweder der Gesetzgeber aktiv wird oder der BGH seine Rechtsprechung überdenkt. Im Koalitionsvertrag von Union und SPD findet sich immerhin ein Hinweis darauf, dass die Schonfristzahlung als Härtefallregelung künftig auch eine ordentliche Kündigung einmalig abwenden können soll.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB macht eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter alle Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit vollständig begleicht.
• Das Landgericht Berlin II wendet die Schonfristzahlung auch auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung an, wenn diese auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist.
• Der BGH hält dagegen weiterhin an seiner Rechtsprechung fest: Die Heilungswirkung erfasse ausschließlich die fristlose Kündigung; die ordentliche Kündigung bleibe wirksam.
• Das Landgericht hat die Revision zugelassen – eine endgültige höchstrichterliche Klärung dieser langjährigen Rechtsfrage steht bevor.
• Im Koalitionsvertrag 2025 ist eine gesetzliche Neuregelung angedeutet, die die Schonfristzahlung als einmalige Härtefallregelung auch auf die ordentliche Kündigung ausweiten soll.

Quelle: LG Berlin II, Urteil vom 14.01.2026, Az. 66 S 18/25