Vermittlungsmakler

Was unterscheidet den Vermittlungsmakler vom Nachweismakler?

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt in § 652 BGB zwei Spielarten der Maklertätigkeit: den Nachweis und die Vermittlung. Beide können einen Provisionsanspruch auslösen, stellen aber völlig unterschiedliche Anforderungen an den Makler.

Der Nachweismakler liefert Ihnen die Gelegenheit zum Vertragsschluss. Konkret heißt das: Er teilt Ihnen mit, dass eine bestimmte Immobilie zum Verkauf steht, und nennt Ihnen die Kontaktdaten des Eigentümers. Damit hat er seine Schuldigkeit getan. Was danach passiert — Besichtigung, Verhandlung, Notartermin — ist Ihre Sache.

Die aktive Rolle des Vermittlungsmaklers

Der Vermittlungsmakler geht einen entscheidenden Schritt weiter. Seine Aufgabe besteht darin, aktiv auf die Abschlussbereitschaft des potenziellen Vertragspartners hinzuwirken. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss er einen bisher nicht abschlussbereiten Interessenten so weit führen, dass dieser bereit ist, den Vertrag zu unterschreiben.

Das klingt abstrakt, bedeutet aber im Alltag ganz Konkretes: Der Vermittlungsmakler erstellt eine Wertermittlung der Immobilie, entwickelt eine Vermarktungsstrategie, schaltet Inserate, organisiert Besichtigungstermine und führt Kaufpreisverhandlungen. Er bringt Verkäufer und Käufer nicht nur zusammen — er sorgt dafür, dass beide Seiten am Ende „Ja" sagen.

Wann verdient der Vermittlungsmakler seine Provision?

Auch für den Vermittlungsmakler gilt das eherne Prinzip des Maklerrechts: Kein Abschluss, keine Provision. Der Hauptvertrag — also der Kaufvertrag oder Mietvertrag — muss tatsächlich zustande kommen. Egal wie viel Arbeit der Makler in die Vermarktung gesteckt hat: Scheitert das Geschäft, geht er leer aus.

Allerdings darf im Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung für den Fall vereinbart werden, dass kein Vertrag zustande kommt. Das erlaubt § 652 Abs. 2 BGB ausdrücklich. Rechnen Sie als Maklerkunde damit, dass gerade bei einem Alleinauftrag solche Klauseln häufig auftauchen.

Kausalität: Der Vermittlungsmakler sitzt am längeren Hebel

Eine Besonderheit macht den Vermittlungsprovisionsanspruch für Makler besonders attraktiv — und für Maklerkunden schwerer angreifbar: die Frage der Kausalität.

Beim Nachweismakler kann der Kunde einwenden, er habe die Immobilie schon gekannt. Dieser sogenannte Vorkenntniseinwand schlägt dem Nachweismakler die Provision aus der Hand. Beim Vermittlungsmakler läuft dieser Einwand ins Leere. Da die eigentliche Leistung nicht im bloßen Nachweis liegt, sondern in der aktiven Einwirkung auf den Vertragspartner, spielt es keine Rolle, ob der Kunde das Objekt vorher schon kannte.

Ein Beispiel: Sie kennen die Eigentumswohnung im Nachbarhaus seit Jahren und wissen, dass der Eigentümer verkaufen möchte. Beim Nachweismakler würde diese Vorkenntnis die Provision gefährden — schließlich hat er Ihnen nichts Neues erzählt. Beim Vermittlungsmakler sieht das anders aus: Hat er aktiv mit dem Verkäufer über den Kaufpreis verhandelt und dessen Bereitschaft gefördert, Ihnen preislich entgegenzukommen, bleibt sein Provisionsanspruch bestehen.

Ursächlichkeit: Mitursächlichkeit genügt — aber nicht jede

Auch kein Wunder, dass viele Makler ihre Vermittlungstätigkeit unterschätzen. Dabei genügt nach der Rechtsprechung des BGH bereits eine Mitursächlichkeit. Der Makler muss nicht die alleinige oder auch nur die Hauptursache für den Vertragsschluss gesetzt haben.

Allerdings reicht es nicht aus, dass die Maklertätigkeit „irgendwie" zum Vertragsschluss beigetragen hat. Der BGH verlangt eine wesentliche Maklerleistung. Der Hauptvertrag muss sich bei wertender Betrachtung zumindest auch als Ergebnis eines für den Abschluss bedeutsamen Maklerbeitrags darstellen. Eine bloß am Rande mitwirkende Tätigkeit — etwa ein einziger unverbindlicher Anruf — genügt diesem Wesentlichkeitskriterium nicht.

Selbst wenn das Geschäft erst Monate nach der Vermittlungstätigkeit zustande kommt, bleibt der Provisionsanspruch bestehen — vorausgesetzt, der spätere Vertrag beruht auf der früheren Vermittlungsleistung und nicht auf völlig neuen Verhandlungen.

Wer muss was beweisen?

Im Streitfall trägt der Makler die volle Darlegungs- und Beweislast für seine Vermittlungstätigkeit und deren Ursächlichkeit für den Vertragsschluss. Er muss also darlegen, welche konkreten Vermittlungshandlungen er erbracht hat und warum der Vertrag ohne sein Zutun nicht zustande gekommen wäre.

Da kommt ihm allerdings eine Erleichterung zu Hilfe: Liegt zwischen der Vermittlungstätigkeit und dem Vertragsschluss nur ein kurzer zeitlicher Abstand, greift eine Kausalitätsvermutung zugunsten des Maklers. Der Maklerkunde muss dann beweisen, dass die Vermittlungsleistung für den Abschluss nicht ursächlich war. Bei einem Zeitraum von mehr als einem Jahr zwischen Vermittlung und Vertragsschluss entfällt diese Vermutung — dann liegt die Beweislast wieder vollständig beim Makler.

Pflichten gegenüber dem Maklerkunden

Mit der aktiveren Rolle gehen auch weiterreichende Pflichten einher. Als Vermittlungsmakler müssen Sie Ihren Kunden über alle wesentlichen Umstände aufklären, die für seine Kaufentscheidung relevant sind. Verschweigen Sie bekannte Mängel an der Immobilie — etwa Feuchtigkeit im Keller, Schädlingsbefall oder Schadstoffbelastungen —, riskieren Sie nicht nur einen Schadensersatzanspruch, sondern auch die Verwirkung Ihrer Provision.

Provisionsverwirkung: Nicht nur bei Doppeltätigkeit

Die Verwirkung des Provisionsanspruchs nach § 654 BGB greift nicht nur bei einer verbotenen Doppeltätigkeit. Die Rechtsprechung wendet diese Vorschrift analog auch bei anderen schweren Treuepflichtverletzungen an. Wer als Vermittlungsmakler vorsätzlich oder grob leichtfertig wesentliche Vertragspflichten verletzt — etwa bekannte Mängel bewusst verschweigt oder den Kunden über den Zustand der Immobilie in die Irre führt —, kann seinen gesamten Provisionsanspruch verlieren.

Aus Kundensicht bedeutet das: Haben Sie keine Hemmungen, Ihren Vermittlungsmakler gründlich auszufragen. Er ist Ihnen gegenüber zur Offenheit verpflichtet — gerade weil er so tief in den Transaktionsprozess eingebunden ist. Und kommt später heraus, dass er Sie über wesentliche Punkte getäuscht hat, steht nicht nur ein Schadensersatzanspruch im Raum, sondern auch der Verlust seines gesamten Honorars.

Doppeltätigkeit: Wo es brenzlig wird

Ein heikles Thema ist die Doppeltätigkeit des Vermittlungsmaklers. Grundsätzlich darf ein Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig werden. Die Kombination aus Nachweistätigkeit für die eine Seite und Vermittlungstätigkeit für die andere Seite ist unproblematisch.

Kritisch wird es, wenn der Makler für beide Seiten als Vermittlungsmakler auftritt. Dann müsste er gleichzeitig für den Verkäufer den höchstmöglichen Preis heraushandeln und für den Käufer den niedrigsten. Das läuft den Interessen mindestens einer Partei zuwider. Der BGH lässt diese Konstellation deshalb nur zu, wenn die Doppeltätigkeit beiden Seiten eindeutig erkennbar ist und der Makler sich streng unparteiisch verhält.

Verschärfte Regeln beim Vertrauensmakler

Besonders streng sieht die Rechtsprechung die Lage beim sogenannten Vertrauensmakler. Davon spricht man, wenn der Makler durch einen Alleinauftrag oder eine Verweisungsklausel in besonderem Maße an einen Auftraggeber gebunden ist. Hier entsteht ein gesteigertes Vertrauensverhältnis, das dem Makler engere Grenzen setzt.

Bei einem solchen Vertrauensmakler ist eine Vermittlungstätigkeit für die Gegenseite noch eher geeignet, einen Interessenkonflikt auszulösen. Wer sich als Makler in einem Alleinauftrag besonders eng an den Verkäufer bindet, darf nicht gleichzeitig dem Käufer gegenüber als Vermittler auftreten — jedenfalls nicht ohne ausdrückliche Zustimmung beider Seiten.

Provisionsverlust bei verdeckter Doppelvermittlung

Verschweigt der Makler seinem Kunden, dass er gleichzeitig auch für die Gegenseite als Vermittlungsmakler arbeitet, verwirkt er seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB. Dabei kommt es nicht darauf an, was im Maklervertrag steht, sondern auf die tatsächlich entfaltete Tätigkeit. Selbst wenn der Vertrag nur von „Nachweis" spricht — führt der Makler tatsächlich Verhandlungen für beide Seiten, liegt eine verbotene Doppeltätigkeit vor.

Als Maklerkunde sollten Sie deshalb immer nachfragen, ob Ihr Makler auch für die andere Vertragsseite tätig ist — und in welcher Funktion.

Maklervertrag seit 2020: Textform ist Pflicht

Seit der Maklerrechtsreform vom 23. Dezember 2020 bedürfen Maklerverträge über den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern der Textform gemäß § 656a BGB. Eine einfache E-Mail genügt — ein Handschlag oder ein mündliches „Machen Sie mal" dagegen nicht mehr.

Das gilt gleichermaßen für den Nachweismakler wie für den Vermittlungsmakler. Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag unwirksam und mit ihm der Provisionsanspruch. Es lohnt sich als Makler also, hier keine Nachlässigkeit walten zu lassen.

Halbteilungsgrundsatz bei Kaufverträgen

Ebenfalls seit der Reform 2020 gilt: Verpflichtet sich der Käufer zur Zahlung einer Maklerprovision, kann diese nur in gleicher Höhe wie die Provision des Verkäufers vereinbart werden. Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB soll verhindern, dass die gesamte Provisionslast einseitig auf den Käufer abgewälzt wird.

Konkret heißt das: Vereinbart der Verkäufer mit dem Makler eine Provision von 3 Prozent, darf der Makler vom Käufer ebenfalls nur 3 Prozent verlangen — nicht mehr. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro zahlen also beide Seiten jeweils 12.000 Euro zuzüglich Umsatzsteuer.

Umgehungssperre und versteckte Provisionsverlagerung

Der Gesetzgeber hat auch an mögliche Umgehungstricks gedacht. Nach § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB gilt: Wird der Makler für den Verkäufer unentgeltlich tätig, darf er auch vom Käufer keine Provision verlangen. Damit ist das sogenannte „An-die-Hand-Geben" unterbunden — also die Praxis, dass ein Verkäufer dem Makler einen Käufer „zuführt" und der Makler dann ausschließlich vom Käufer kassiert, ohne selbst etwas an den Verkäufer abführen zu müssen.

Allerdings gibt es eine Schwachstelle, die Sie als Käufer im Blick behalten sollten: Manche Verkäufer kompensieren ihren Provisionsanteil schlicht durch eine entsprechende Erhöhung des Kaufpreises. Am Ende zahlen Sie als Käufer dann zwar formal nur die halbe Provision — wirtschaftlich betrachtet tragen Sie die Kosten aber trotzdem allein, verteilt auf einen höheren Kaufpreis. Rechnen Sie nach, ob der verlangte Preis auch ohne Provisionsaufschlag marktgerecht ist.

Praxistipp: Vermittlung im Maklervertrag klar definieren

Rechnen Sie damit, dass im Streitfall die genaue Tätigkeitsbeschreibung im Maklervertrag entscheidend sein kann. Steht dort nur „Vermittlung", umfasst das nach gängiger Auslegung im Zweifel sowohl den Nachweis als auch die Vermittlungstätigkeit. Doch es gibt Fälle, in denen Gerichte den Provisionsanspruch verneint haben, weil der Vertrag ausdrücklich nur eine Vermittlungsprovision vorsah — der Makler aber tatsächlich nur einen Nachweis erbracht hatte.

Als Makler definieren Sie Ihre Leistungen deshalb möglichst genau. Als Maklerkunde achten Sie darauf, was genau Ihr Makler laut Vertrag schuldet — und was er tatsächlich tut.

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