Bleirohre im Haus: Verkäufer haftet auch ohne akuten Schaden

Vom Traum zum Albtraum: Versteckte Bleirohre im Mehrfamilienhaus

Ein Immobilieninvestor erwarb ein Mehrfamilienhaus, das äußerlich einen soliden Eindruck machte. Der Verkäufer versicherte im Kaufvertrag, dass es in den vergangenen Jahren nur drei kleinere Leitungswasserschäden gegeben habe und dass kein Einzelschaden die Marke von dreitausend Euro überschritten hätte. Im notariellen Vertrag wurde ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart, allerdings mit einer wichtigen Ausnahme: Bei Vorsatz oder Arglist sollten die gesetzlichen Rechte bestehen bleiben.

Nach dem Einzug erlebte der neue Eigentümer eine böse Überraschung. Bei Routineuntersuchungen stellte sich heraus, dass die gesamte Trinkwasserinstallation aus Bleirohren bestand. Wasserproben zeigten erhebliche Überschreitungen der gesetzlichen Grenzwerte. In einer Wohnung wurde ein Bleiwert von über dem Fünffachen des erlaubten Höchstwerts gemessen. Der Austausch sämtlicher Leitungen würde mehrere zehntausend Euro kosten.

Waren die falschen Angaben Zufall oder Absicht?

Der Käufer warf dem Verkäufer vor, ihn bewusst getäuscht zu haben. Tatsächlich waren der Versicherung nicht drei, sondern sechs Leitungswasserschäden gemeldet worden. Einer davon hatte sogar Kosten von über viertausend Euro verursacht. Der neue Eigentümer vermutete, dass dem Verkäufer die problematischen Bleirohre bekannt gewesen sein mussten, zumal bereits mehrfach Handwerker an den Leitungen gearbeitet hatten.

Der Verkäufer bestritt jede Kenntnis von den Bleirohren. Er behauptete, keine Unterlagen mehr zu besitzen und auch nicht mehr über die genauen Details der früheren Wasserschäden Bescheid zu wissen. Die Angaben im Kaufvertrag seien nach bestem Wissen und Gewissen gemacht worden.

Das Landgericht Duisburg gab dem Käufer zunächst dem Grunde nach recht. Der Verkäufer legte Berufung ein und argumentierte, es gebe keinen Beweis für einen tatsächlichen Mangel, da lediglich vermutet werde, dass Grenzwerte überschritten seien. Außerdem habe er nicht arglistig gehandelt, sondern sei höchstens fahrlässig unwissend gewesen.

Bleirohre sind immer ein Mangel

Das Oberlandesgericht Düsseldorf bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und wies die Berufung zurück. Die Richter stellten klar, dass ein Haus mit Bleirohren grundsätzlich einen Sachmangel aufweist, unabhängig davon, ob aktuell die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung überschritten werden oder nicht.

Blei ist ein gefährliches Umweltgift, das sich über Jahre unbemerkt im Körper anreichert und schwere chronische Gesundheitsschäden verursachen kann. Besonders gefährdet sind Säuglinge, Kleinkinder und ungeborene Kinder, bei denen das Blei direkt ins Gehirn gelangen und dort schwere Entwicklungsstörungen hervorrufen kann.

Das Gericht orientierte sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Grundstücken mit Altlastenverdacht. Danach liegt ein aufklärungspflichtiger Mangel bereits dann vor, wenn die ernsthafte Gefahr besteht, dass gesundheitsgefährdende Stoffe im Rahmen der normalen Nutzung austreten können. Bei Bleirohren sei diese Gefahr gegeben, zumal die Grenzwerte in den vergangenen Jahren kontinuierlich herabgesetzt worden seien.

Wer ein Mehrfamilienhaus vermietet, muss besonders aufpassen

Für gewerbliche Vermieter hat die Verwendung von Bleirohren weitreichende Konsequenzen. Selbst wenn die Grenzwerte noch nicht überschritten sind, müssen sie damit rechnen, dass dies zeitnah eintreten kann. Dann besteht ein Mangel der Mietsache, der die Mieter zur Mietminderung berechtigt. Der Vermieter ist verpflichtet, die alten Bleirohre komplett auszutauschen und kann die Kosten nicht ohne weiteres auf die Mieter umlegen.

Die Trinkwasserverordnung schreibt zudem vor, dass Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit Warmwasseranlagen regelmäßig Untersuchungen der Trinkwasserqualität durchführen lassen müssen. Seit dem Jahr 2013 gilt ein verschärfter Grenzwert, der bei Bleirohren häufig nicht eingehalten werden kann.

Der Verkäufer wusste Bescheid

Entscheidend für den Prozessausgang war die Frage, ob der Verkäufer arglistig gehandelt hatte. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Verkäufer sehr wohl von den Bleirohren gewusst haben musste. Als gewerblicher Vermieter hatte er über Jahre hinweg Handwerker mit Reparaturarbeiten an den Wasserleitungen beauftragt. Die Handwerker hätten ihn auf die gefährlichen Bleirohre hinweisen müssen.

Außerdem war der Verkäufer gesetzlich verpflichtet, regelmäßig die Trinkwasserqualität untersuchen zu lassen. Die Ergebnisse dieser Untersuchungen mussten ihm bekannt gewesen sein. Als gewerblicher Vermieter war er zudem verpflichtet, Rechnungen und andere Unterlagen zehn Jahre lang aufzubewahren.

Besonders schwer wog, dass der Verkäufer objektiv falsche Angaben über die Anzahl und den Umfang der Leitungswasserschäden gemacht hatte. Statt drei waren es tatsächlich sechs gemeldete Schäden, und mindestens ein Schaden hatte die im Vertrag genannte Höchstsumme deutlich überschritten. Eine plausible Erklärung für diese Falschangaben konnte der Verkäufer nicht liefern.

Das Gericht forderte den Verkäufer auf, die Schadensmeldungen und Handwerkerrechnungen vorzulegen. Dies lehnte er mit der Begründung ab, er hefte grundsätzlich keine Versicherungsmeldungen ab und habe nach dem Verkauf keinen Zugriff mehr auf die Unterlagen. Diese Ausrede überzeugte das Gericht nicht, zumal der Verkäufer sich problemlos bei der Versicherung hätte erkundigen können.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, sollten Sie sich nicht auf die Angaben des Verkäufers verlassen. Lassen Sie die Trinkwasserinstallation von einem Fachmann überprüfen, insbesondere wenn das Haus vor dem Jahr neunzehnhundertsechzig errichtet wurde. In dieser Zeit waren Bleirohre noch weit verbreitet.

Achten Sie im Kaufvertrag darauf, dass der Verkäufer ausdrücklich zusichert, dass keine Bleirohre verbaut sind. Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss schützt Sie nicht, wenn der Verkäufer wichtige Mängel verschweigt. Bei Arglist können Sie auch trotz Ausschlussklausel Schadensersatz verlangen.

Falls Sie nach dem Kauf feststellen, dass entgegen den Angaben des Verkäufers doch Bleirohre verbaut sind, dokumentieren Sie dies sorgfältig. Lassen Sie Wasserproben von einem zertifizierten Labor untersuchen und holen Sie Kostenvoranschläge für den Austausch der Leitungen ein. Wenden Sie sich an einen Fachanwalt für Immobilienrecht, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Verkäufer von Altbauten müssen bedenken, dass sie eine Aufklärungspflicht trifft. Wer ein Haus mit Bleirohren verkauft, ohne den Käufer darauf hinzuweisen, handelt arglistig und muss mit Schadensersatzforderungen rechnen. Die Ausrede, man habe nichts von den Bleirohren gewusst, wird von Gerichten kritisch geprüft, insbesondere wenn über Jahre hinweg Wasserschäden aufgetreten sind.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie die Trinkwasserinstallation ihrer Häuser genau im Blick behalten müssen. Bleirohre stellen einen Mangel dar, der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Wer als Vermieter von den Bleirohren weiß und nichts unternimmt, riskiert nicht nur Mietausfälle, sondern auch rechtliche Konsequenzen, falls Mieter gesundheitliche Schäden erleiden.

Grundsätze des Urteils

• Bleirohre stellen stets einen Sachmangel dar, unabhängig von aktuellen Grenzwertüberschreitungen der Trinkwasserverordnung
• Aufklärungspflichtiger Mangel liegt vor, wenn ernsthafte Gefahr gesundheitsgefährdender Stoffe bei normaler Nutzung besteht
• Gewerbliche Vermieter müssen Trinkwasserqualität regelmäßig untersuchen lassen und können bei Bleirohren mit Mietminderungsansprüchen rechnen
• Arglist bei falschen Vertragsangaben über Wasserschäden und fehlender Aufklärung trotz Kenntnis durchbricht Gewährleistungsausschluss
• Verkäufer trifft Aufklärungspflicht über bekannte Mängel; Unwissenheit wird kritisch geprüft

Quelle: OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.10.2019, Az. 24 U 251/18