Elektronische Form, Schriftform und Textform im Maklerrecht

Was bedeutet „Form" im Maklerrecht?

Das deutsche Recht kennt den Grundsatz der Formfreiheit: Die meisten Verträge können Sie mündlich, per Handschlag oder sogar stillschweigend abschließen. Für bestimmte Rechtsgeschäfte hat der Gesetzgeber aber bewusst Hürden eingebaut. Diese Hürden nennt man Formvorschriften. Sie sollen Sie vor übereilten Entscheidungen schützen und sicherstellen, dass Vereinbarungen nachweisbar sind. Im Maklerrecht spielen vor allem drei Formvorschriften eine Rolle: die Textform nach § 126b BGB, die Schriftform nach § 126 BGB und die elektronische Form nach § 126a BGB. Wer diese drei verwechselt, riskiert die Nichtigkeit des gesamten Maklervertrags — und damit den Verlust des Provisionsanspruchs.

Die Textform — das Herzstück des neuen Maklerrechts

Die Textform ist die jüngste der drei Formvorschriften. Sie wurde erst 2001 ins BGB aufgenommen und hat im Maklerrecht seit dem 23. Dezember 2020 eine zentrale Bedeutung erlangt. § 656a BGB schreibt seitdem vor: Jeder Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.

Wichtig zu wissen: Die Textformpflicht gilt für alle Maklerverträge, deren Annahmeerklärung ab dem 23. Dezember 2020 zugegangen ist (Art. 229 § 53 EGBGB). Entscheidend ist also nicht der Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses, sondern der Moment, in dem der Maklervertrag selbst zustande kommt.

Was genau verlangt die Textform?

Nach § 126b BGB muss eine Erklärung in Textform drei Voraussetzungen erfüllen. Sie muss lesbar sein, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden und die Person des Erklärenden erkennen lassen. Eine eigenhändige Unterschrift ist ausdrücklich nicht nötig.

Welche Kommunikationswege genügen der Textform?

In der Praxis erfüllen erstaunlich viele Kommunikationswege die Anforderungen der Textform: eine E-Mail, ein Fax, eine SMS, eine WhatsApp-Nachricht oder natürlich ein klassischer Brief. Entscheidend ist, dass der Text dauerhaft gespeichert und jederzeit wieder aufgerufen werden kann. Ein Telefongespräch genügt dagegen nicht — auch wenn Sie sich noch so gut an den Inhalt erinnern. Ebenso wenig reicht eine mündliche Absprache beim Besichtigungstermin.

Aus Maklersicht heißt das: Wer seine Provision absichern will, braucht ein nachweisbares Dokument. Aus Kundensicht bedeutet es Schutz vor überraschenden Provisionsforderungen. Denn ohne Textform kein wirksamer Vertrag — und ohne wirksamen Vertrag keine Provisionspflicht.

Kein Maklervertrag mehr durch schlüssiges Verhalten

Vor der Reform 2020 war es gängige Praxis, dass Maklerverträge konkludent zustande kamen. Sie haben ein Exposé angefordert, in dem der Provisionshinweis stand? Sie haben einen Besichtigungstermin wahrgenommen? Dann hatten Sie im Zweifel bereits einen wirksamen Maklervertrag abgeschlossen — auch ohne Ihre Unterschrift, ja sogar ohne ein einziges geschriebenes Wort.

Diese Zeiten sind — zumindest teilweise — vorbei. Allerdings ist die Rechtslage noch nicht abschließend geklärt. Das OLG Celle hat in einem Urteil vom 02.10.2025 (Az. 11 U 23/25) entschieden: Im Anwendungsbereich des § 656a BGB kann ein Maklervertrag nicht mehr durch bloß konkludentes Verhalten wirksam geschlossen werden. Es brauche ein ausdrückliches Angebot in Textform und eine ebenso ausdrückliche Annahme in Textform.

Gerichte sind sich uneinig

Andere Oberlandesgerichte sehen das anders. Das OLG Karlsruhe und das OLG Zweibrücken haben die Möglichkeit bejaht, dass ein Maklervertrag auch im Anwendungsbereich des § 656a BGB durch konkludentes Verhalten in Textform zustande kommen kann — etwa wenn ein Kaufinteressent sich per E-Mail auf ein Inserat mit eindeutigem Provisionshinweis meldet und weitere Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Das OLG Celle hat angesichts dieser abweichenden Rechtsprechung die Revision zum BGH zugelassen. Bis der Bundesgerichtshof eine Grundsatzentscheidung fällt, bleibt also eine erhebliche Rechtsunsicherheit bestehen. Wer auf der sicheren Seite sein will, sollte deshalb — ob als Makler oder als Kunde — auf eine ausdrückliche Vereinbarung in Textform setzen.

Was passiert bei einem Formverstoß?

Die Rechtsfolge ist hart: Fehlt die nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform, ist der Maklervertrag nach § 125 BGB nichtig. Das bedeutet: Der Makler hat keinen Anspruch auf Maklerlohn, und zwar unabhängig davon, ob er tatsächlich eine Leistung erbracht hat. Bereits gezahlte Provisionen können Sie in einem solchen Fall zurückfordern. Der Formverstoß lässt sich auch nicht nachträglich heilen — etwa durch eine spätere schriftliche Bestätigung.

Hilft eine Maklerklausel im Kaufvertrag?

Viele Makler versuchen, ihre Provision über eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag abzusichern. Doch Vorsicht: Eine bloß deklaratorische Maklerklausel dokumentiert lediglich, dass der Kaufvertrag durch einen Makler vermittelt wurde. Sie begründet keinen eigenständigen Provisionsanspruch und kann einen fehlenden oder formnichtigen Maklervertrag nicht ersetzen. Allerdings kann eine solche Klausel als Beweismittel für die Tätigkeit des Maklers dienen. Einen Formverstoß beim Maklervertrag selbst heilt sie jedoch nicht.

Die Schriftform — strenger als die Textform

Die Schriftform nach § 126 BGB geht deutlich über die Textform hinaus. Sie verlangt, dass ein Dokument vorliegt, das von allen Beteiligten eigenhändig unterschrieben wurde. Die Unterschrift muss den Urkundentext räumlich abschließen — ein Name irgendwo am Rand genügt nicht.

Im Maklerrecht selbst wird die Schriftform bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser nicht verlangt. Hier reicht die Textform. Die Schriftform spielt aber in angrenzenden Bereichen eine Rolle: etwa beim Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher (§ 655b Abs. 1 BGB) oder bei der Kündigung eines befristeten Mietvertrags. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren Makler manchmal freiwillig die Schriftform — mit der Folge, dass dann tatsächlich eine Unterschrift erforderlich ist.

Die elektronische Form — das digitale Pendant zur Unterschrift

Die elektronische Form nach § 126a BGB ist der dritte Formtyp. Sie wurde geschaffen, um die Schriftform ins digitale Zeitalter zu überführen. Allerdings genügt dafür nicht einfach eine E-Mail mit eingescannter Unterschrift. Vielmehr verlangt das Gesetz eine qualifizierte elektronische Signatur (QES).

Eine qualifizierte elektronische Signatur ist der handschriftlichen Unterschrift rechtlich gleichgestellt — vorausgesetzt, sie stammt von einem zertifizierten Vertrauensdiensteanbieter.

Die QES basiert auf einem kryptographischen Verfahren mit zwei Schlüsseln: einem privaten Schlüssel, der nur Ihnen gehört, und einem öffentlichen Schlüssel, mit dem der Empfänger die Echtheit Ihrer Signatur prüfen kann. Die Verbindung zwischen beiden stellt ein qualifiziertes Zertifikat her, das von einem staatlich geprüften Vertrauensdiensteanbieter ausgestellt wird. In Deutschland überwacht die Bundesnetzagentur diese Anbieter.

Stellen Sie sich das so vor: Sie erhalten eine spezielle digitale Signaturkarte — ähnlich einer EC-Karte — und müssen sich zuvor per Video-Ident-Verfahren mit Ihrem Personalausweis identifizieren. Nur mit dieser Karte und dem zugehörigen PIN-Code können Sie Dokumente so signieren, dass sie rechtlich einer Unterschrift auf Papier gleichstehen. Alternativ bieten einige Anbieter rein softwarebasierte Lösungen an, bei denen die Signatur über eine gesicherte Cloud-Umgebung erstellt wird — das Prinzip bleibt aber dasselbe.

Drei Signaturarten — nur eine ersetzt die Unterschrift

In der Praxis begegnen Ihnen drei Arten elektronischer Signaturen, die Sie nicht verwechseln sollten. Die einfache elektronische Signatur ist nichts anderes als ein eingescanntes Bild Ihrer Unterschrift oder Ihr getippter Name unter einer E-Mail. Sie hat keinerlei Beweiskraft im Sinne des § 126a BGB.

Die fortgeschrittene elektronische Signatur ist bereits sicherer, weil sie einer bestimmten Person zugeordnet und gegen nachträgliche Veränderungen geschützt ist. Für die Ersetzung der Schriftform genügt sie trotzdem nicht.

Nur die qualifizierte elektronische Signatur (QES) erfüllt die Anforderungen des § 126a BGB und kann die eigenhändige Unterschrift ersetzen. Sie benötigen dafür einen zertifizierten Anbieter wie etwa DocuSign, sign-me oder die D-Trust GmbH — und eine vorherige Identitätsprüfung, beispielsweise per Video-Ident-Verfahren.

Was bedeutet das für Ihren Maklervertrag?

Für den typischen Maklervertrag über den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses gilt: Die Textform genügt. Sie brauchen weder eine eigenhändige Unterschrift noch eine qualifizierte elektronische Signatur. Eine einfache E-Mail, in der Angebot und Annahme klar formuliert sind, reicht aus — solange der Name des Erklärenden erkennbar ist und der Text dauerhaft abrufbar bleibt.

Rechnen Sie aber damit, dass der Makler Ihnen einen vorformulierten Maklervertrag zur Unterschrift vorlegt. Das schadet nicht — im Gegenteil, es schafft Klarheit über Provisionshöhe, Leistungsumfang und Fälligkeit. Nur gesetzlich zwingend ist die Unterschrift bei Verträgen nach § 656a BGB eben nicht.

Wann brauchen Sie doch die Schriftform oder die QES?

Anders sieht es aus, wenn Ihr Maklervertrag über den reinen Immobilienkauf hinausgeht. Vermittelt der Makler Ihnen gleichzeitig eine Finanzierung, greift für den Darlehensvermittlungsvertrag die Schriftform — und damit die Pflicht zur eigenhändigen Unterschrift oder zur QES. Auch wenn der Maklervertrag in seinen AGB freiwillig die Schriftform vorschreibt, müssen Sie diese einhalten. Bei einer bloß vertraglich vereinbarten Schriftform gelten allerdings nach § 127 Abs. 2 BGB erleichterte Anforderungen: Im Zweifel genügt die telekommunikative Übermittlung (z. B. E-Mail oder Fax) und bei einem Vertrag der Briefwechsel. Die eigenhändige Unterschrift ist bei vertraglich vereinbarter Schriftform also nicht zwingend erforderlich.

Praxistipps für Makler und Kunden

Als Makler sollten Sie Ihre Vertragsabläufe so gestalten, dass die Textform lückenlos dokumentiert ist. Senden Sie dem Kunden ein schriftliches Angebot per E-Mail — mit eindeutiger Provisionsvereinbarung, Leistungsbeschreibung und Fälligkeitsregelung. Warten Sie auf eine ausdrückliche Annahme in Textform, bevor Sie mit Ihrer Tätigkeit beginnen. Solange der BGH die Frage der konkludenten Textform nicht abschließend geklärt hat, ist die bloße Anforderung eines Exposés oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins ein erhebliches Risiko für Ihren Provisionsanspruch.

Als Maklerkunde haben Sie durch die Textformpflicht einen starken Hebel in der Hand. Haben Sie keine ausdrückliche Vereinbarung in Textform getroffen, kann der Makler keine Provision von Ihnen verlangen. Prüfen Sie Ihren E-Mail-Verlauf sorgfältig: Gibt es eine Nachricht, in der Sie der Provisionspflicht eindeutig zugestimmt haben? Wenn nicht, fehlt es an der Textform — und der Provisionsanspruch steht auf wackligen Beinen.

Für welche Maklerverträge gilt die Textformpflicht?

Die Textformpflicht nach § 656a BGB gilt nicht für alle Maklerverträge. Sie betrifft ausschließlich Verträge über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus. Maklerverträge über Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Grundstücke unterliegen dieser Pflicht nicht. Hier können Maklerverträge weiterhin mündlich oder konkludent geschlossen werden — auch wenn dies aus Beweisgründen nicht zu empfehlen ist.

Ebenfalls nicht von § 656a BGB erfasst sind Mietvermittlungsverträge — für diese gilt allerdings nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) eine eigene Textformpflicht.

Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus — wo liegt die Grenze?

Die Abgrenzung kann im Einzelfall knifflig sein, insbesondere bei Objekten, deren Einordnung als Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus streitig ist. Maßgeblich ist der objektive Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrags, ergänzt durch den für den Makler erkennbaren Erwerbszweck.

Ein Beispiel: Kauft eine Familie ein Gebäude, das bisher als Zweifamilienhaus genutzt wurde, um es künftig als Einfamilienhaus selbst zu bewohnen, greift die Textformpflicht — sofern dieser Erwerbszweck für den Makler erkennbar war. Kauft hingegen ein Investor dasselbe Gebäude, um beide Wohnungen weiterhin zu vermieten, gilt die Textformpflicht nicht. Umgekehrt fällt ein zum Abriss bestimmtes Einfamilienhaus nach der Rechtsprechung nicht unter § 656a BGB, weil es wirtschaftlich einem unbebauten Grundstück gleichsteht.

Sehen Sie auch unter [Maklervertrag], [Maklerprovision], [Widerrufsrecht beim Maklervertrag] und [Halbteilungsgrundsatz].