Maklercourtage / Provisionshöhe / Provisionsdeckelung

Was genau ist die Maklercourtage?

Maklercourtage, Maklerprovision, Maklergebühr – alle drei Begriffe meinen dasselbe: die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit erhält. Das Bürgerliche Gesetzbuch spricht in § 652 BGB schlicht vom Maklerlohn. Der Begriff „Courtage" stammt aus dem Französischen und bedeutet so viel wie „Vermittlungsgebühr". In Süddeutschland und in älteren Vertragsmustern begegnet Ihnen „Courtage" besonders häufig, während „Maklerprovision" heute bundesweit am geläufigsten ist.

Wann wird die Provision fällig?

Die Courtage ist ein reines Erfolgshonorar. Solange kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt, schulden Sie dem Makler keinen Cent. Damit der Provisionsanspruch entsteht, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen: Es muss ein wirksamer Maklervertrag in Textform bestehen, der Makler muss tatsächlich eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht haben, und es muss ein Kaufvertrag (bei Mietobjekten ein Mietvertrag) zustande gekommen sein. Bei Immobilienkäufen ist der Kaufvertrag zwar nach § 311b BGB notariell zu beurkunden – das ist aber eine Formvorschrift für den Hauptvertrag, keine eigenständige Voraussetzung für den Provisionsanspruch. Entscheidend für den Maklerlohn ist allein, dass der Hauptvertrag wirksam zustande kommt. Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, geht der Makler leer aus.

Wie hoch ist die übliche Maklercourtage beim Kauf?

Eine gesetzlich festgeschriebene Provisionshöhe gibt es in Deutschland nicht. Die Courtage ist grundsätzlich frei verhandelbar. In der Praxis haben sich allerdings regionale Richtwerte etabliert, an denen sich die meisten Makler orientieren. Die Gesamtprovision liegt deutschlandweit meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Seit der Gesetzesreform 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer diese Summe bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in aller Regel hälftig – also jeweils rund 3,00 % bis 3,57 % brutto.

Regionale Unterschiede bei der Provisionshöhe

Die ortsübliche Provision schwankt von Bundesland zu Bundesland erheblich. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt der übliche Gesamtsatz bei rund 5,95 %, im Saarland oder in Teilen Bayerns kann er bis zu 7,14 % betragen. Selbst innerhalb eines Bundeslandes gibt es Unterschiede: In Großstädten und Ballungsräumen fallen die Provisionen tendenziell höher aus als in ländlichen Gebieten. Rechnen Sie bei einem Hauskauf in Nordrhein-Westfalen beispielsweise mit einer Käuferprovision von rund 3,57 % brutto – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro wären das stolze 14.280 Euro.

Das Gesetz von 2020: Faire Teilung statt einseitiger Belastung

Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten in Kraft (§§ 656a–656d BGB). Es gilt für den Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und hat den Markt grundlegend verändert. Wichtig zu wissen: Der Halbteilungsgrundsatz greift nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer als Verbraucher handelt. Für gewerbliche Käufer, Investoren und den Kauf von Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien gelten weiterhin die allgemeinen Regeln – hier kann die Provisionsverteilung frei vereinbart werden.

Was zählt als Einfamilienhaus?

Der Begriff Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a–656d BGB orientiert sich nach der neueren BGH-Rechtsprechung am für den Makler erkennbaren Erwerbszweck: Das Objekt muss erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dienen. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung – etwa ein kleiner Büroanbau – steht der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

Der Halbteilungsgrundsatz in der Praxis

Tritt der Makler als sogenannter Doppelmakler auf – das heißt, er ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig –, muss die Provision laut § 656c BGB exakt hälftig aufgeteilt werden. Vereinbart der Makler mit einer Seite eine unentgeltliche Tätigkeit, darf er auch von der anderen Seite nichts verlangen. Beauftragt nur eine Partei den Makler und will die Kosten anteilig weitergeben, muss diese Partei zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben (§ 656d BGB). Der Halbteilungsgrundsatz schützt private Käufer davor, dass die gesamte Courtage auf sie abgewälzt wird – eine Praxis, die vor 2020 in vielen Bundesländern gang und gäbe war.

Sukzessive Doppelbeauftragung: Eine Besonderheit

Ein Sonderfall verdient besondere Aufmerksamkeit: Wird der Makler nacheinander von Käufer und Verkäufer beauftragt (sogenannte sukzessive Doppelbeauftragung), darf er mit beiden Parteien jeweils die volle Provision vereinbaren. Das hat der BGH ausdrücklich bestätigt. Die Gesamtprovision kann dadurch höher liegen als bei gleichzeitiger Beauftragung. Achten Sie als Käufer darauf, ob der Makler bereits einen Vertrag mit dem Verkäufer hat, bevor Sie selbst einen eigenen Maklervertrag unterzeichnen.

Ihr Auskunftsanspruch gegenüber dem Makler

Damit Sie als Käufer den Halbteilungsgrundsatz überhaupt durchsetzen können, hat der BGH einen Auskunftsanspruch bejaht: Sie können vom Makler Auskunft über die Höhe der Provision verlangen, die auf der anderen Seite vereinbart wurde. Nutzen Sie dieses Recht. Nur so stellen Sie sicher, dass Sie tatsächlich nicht mehr zahlen als der Verkäufer.

BGH stärkt den Verbraucherschutz

Der Bundesgerichtshof hat den Halbteilungsgrundsatz 2025 in zwei Grundsatzurteilen erheblich geschärft. Im ersten Fall (Az. I ZR 32/24 vom 6. März 2025) ließ ein Verkäufer den Maklervertrag von seiner Ehefrau unterschreiben, um die Teilungspflicht zu umgehen. Der BGH erkannte darin eine planwidrige Regelungslücke und erklärte das Konstrukt für nichtig. Im zweiten Fall (Az. I ZR 138/24) hatte ein Verkäufer den Kaufpreis um die Provisionsumme reduziert, damit der Käufer im Gegenzug die gesamte Courtage übernahm. Der BGH erklärte die Vereinbarung für insgesamt unwirksam, da sie gegen § 656d BGB verstößt. Eine geltungserhaltende Reduktion auf die Hälfte lehnte das Gericht ab, sodass der Käufer den gesamten gezahlten Betrag zurückfordern konnte. Die Botschaft ist eindeutig: Umgehungsversuche gehen auf Kosten des Maklers.

Gibt es eine gesetzliche Provisionsdeckelung beim Kauf?

Die klare Antwort: Nein – zumindest keine feste prozentuale Obergrenze. Anders als bei der Vermietung, wo die Provision auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer gedeckelt ist, existiert beim Immobilienkauf keine gesetzliche Höchstgrenze für den Provisionssatz. Die einzige „Deckelung" für Käufer ergibt sich indirekt aus dem Halbteilungsgrundsatz: Bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher müssen Käufer und Verkäufer die Courtage in gleicher Höhe tragen, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, muss er zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben.

Wann wird eine Provision sittenwidrig?

Auch wenn es keinen festen Höchstsatz gibt, ist die Vertragsfreiheit nicht grenzenlos. Nach § 138 BGB ist eine Provisionsvereinbarung sittenwidrig, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten Vergütung und der erbrachten Leistung besteht und weitere Umstände hinzutreten, die auf eine verwerfliche Gesinnung schließen lassen – etwa die Ausnutzung der Unerfahrenheit oder eines Informationsvorsprungs des Geschäftspartners. Ein auffälliges Missverhältnis allein reicht nach ständiger BGH-Rechtsprechung noch nicht aus. Der BGH hat Provisionen von 24 % und 27,77 % des Kaufpreises als sittenwidrig eingestuft (BGH, Az. II ZR 90/75; BGH, Az. IV ZR 35/93). Das Landgericht Berlin hielt bereits eine Provision für unwirksam, die mehr als das Doppelte des ortsüblichen Satzes betrug. Eine starre Grenze gibt es allerdings nicht – entscheidend sind immer die Umstände des Einzelfalls.

Die Deckelung bei Mietobjekten

Bei der Vermietung von Wohnraum sieht die Lage anders aus. Hier gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch – in den meisten Fällen ist das der Vermieter. Die Provisionshöhe ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer gedeckelt (also 2,38 Monatsmieten brutto). Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro beträgt die maximale Courtage somit 2.380 Euro.

Lässt sich die Provision verhandeln?

Grundsätzlich ja – die Provisionshöhe steht nicht in Stein gemeißelt. In der Praxis verhandeln Makler allerdings selten über ihre Courtage. Ihre Chancen stehen besser, wenn die Immobilie voraussichtlich schnell und unkompliziert zu vermitteln ist. In einer begehrten Lage mit hoher Nachfrage ist der Arbeitsaufwand für den Makler geringer, und er wird eher bereit sein, beim Prozentsatz entgegenzukommen. Aus Käufersicht lohnt sich die Verhandlung besonders in weniger gefragten Lagen, wo die Nachfrage gering ist und der Makler Interesse daran hat, den Verkauf überhaupt abzuschließen.

Die Courtage als Kostenfaktor in Ihrer Finanzierung

Die Maklercourtage gehört zu den Kaufnebenkosten. Ob und in welchem Umfang diese durch ein Bankdarlehen finanziert werden können, hängt von der individuellen Bankpraxis und Ihrer Eigenkapitalquote ab. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten können die Nebenkosten insgesamt 10 % bis 12 % des Kaufpreises erreichen. Planen Sie diesen Betrag möglichst früh in Ihre Finanzierung ein. Ein steuerlicher Vorteil ergibt sich, wenn Sie die erworbene Immobilie vermieten: Dann zählt Ihr Anteil an der Courtage zu den Anschaffungsnebenkosten und kann über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, was Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mindert.

Praxistipps für Käufer und Verkäufer

Achten Sie als Käufer darauf, dass der Maklervertrag in Textform (E-Mail, Brief, Fax) geschlossen wird – mündliche Absprachen sind beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern seit 2020 unwirksam. Prüfen Sie außerdem, ob der Provisionssatz dem ortsüblichen Rahmen entspricht. Liegt er deutlich darüber, fragen Sie nach einer Begründung. Nutzen Sie Ihren Auskunftsanspruch gegenüber dem Makler und lassen Sie sich die Provisionshöhe auf der Verkäuferseite offenlegen, bevor Sie zahlen. Als Verkäufer sollten Sie wissen: Wenn Sie einen Makler beauftragen und die Courtage anteilig an den Käufer weitergeben wollen, müssen Sie zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben, Ihren Anteil zuerst zahlen und dies nachweisen. Erst dann wird der Anspruch des Maklers gegen den Käufer fällig.

Sehen Sie auch unter Maklerprovision, Halbteilungsgrundsatz, Bestellerprinzip und Doppeltätigkeit des Maklers.