Nachweismakler

Was genau macht ein Nachweismakler?

Das deutsche Maklerrecht unterscheidet zwei Typen von Maklern: den Nachweismakler und den Vermittlungsmakler. Beide finden sich in § 652 BGB, der zentralen Vorschrift des Maklerrechts. Der Nachweismakler beschränkt sich darauf, Ihnen eine konkrete Vertragsgelegenheit zu benennen. In der Praxis heißt das: Er teilt einem Kaufinteressenten den Namen und die Kontaktdaten eines verkaufswilligen Eigentümers mit — oder umgekehrt einem Verkäufer die Daten eines ernsthaften Interessenten.

Der feine Unterschied zum Vermittlungsmakler

Mehr muss der Nachweismakler nicht tun. Er führt keine Besichtigungen durch, verhandelt nicht über den Kaufpreis und kümmert sich nicht um die Vertragsabwicklung. Das alles ist Sache des Vermittlungsmaklers, der eine deutlich aktivere Rolle einnimmt. Der Vermittlungsmakler begleitet den gesamten Prozess von der Wertermittlung über die Besichtigungen bis zur Übergabe. Aus Maklersicht lohnt es sich, diesen Unterschied genau zu kennen — denn er bestimmt, welche Leistung Sie als Makler tatsächlich schulden und ab wann Ihr Provisionsanspruch entsteht.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Für den Nachweismakler genügt es, dass er die Vertragsgelegenheit nachgewiesen hat und der Hauptvertrag tatsächlich zustande kommt. Die bloße Benennung der Gegenseite reicht also aus — vorausgesetzt, der Vertragsschluss geht zumindest auch auf diesen Nachweis zurück. Juristen sprechen hier von Kausalität: Die Maklerleistung muss mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrags gewesen sein. Es genügt dabei eine Mitursächlichkeit. Der Nachweis muss nicht die einzige oder auch nur die Hauptursache gewesen sein.

Die Kausalitätsvermutung — und ihre Grenzen

Folgt der Vertragsschluss dem Nachweis in einem angemessenen Zeitraum, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Maklerleistung ursächlich war. Als angemessen gelten in der Rechtsprechung Zeiträume von drei bis vier Monaten. Bei mehr als einem Jahr zwischen Nachweis und Vertragsschluss entfällt diese Vermutung nach der Rechtsprechung des BGH vollständig (BGH, Urteil vom 06.07.2006, Az. III ZR 379/04). Die Beweislast kehrt sich dann um: Der Makler muss die Kausalität seiner Leistung selbst darlegen und beweisen. Ein Provisionsanspruch kann zwar auch nach über einem Jahr noch bestehen — etwa bei Großobjekten mit eingeschränktem Interessentenkreis. Aber die Hürde liegt deutlich höher.

Vorkenntnis: Die häufigste Verteidigung gegen die Provision

Der klassische Einwand von Maklerkunden lautet: „Das Objekt kannte ich schon vorher." Tatsächlich kann eine Vorkenntnis den Provisionsanspruch des Nachweismaklers zunichtemachen. Denn wenn Sie als Kunde die konkrete Vertragsgelegenheit bereits kannten, hat der Makler nichts Neues beigetragen. Allerdings ist der Begriff der Vorkenntnis eng gefasst. Drei Elemente müssen zusammenkommen: Sie müssen das Objekt selbst gekannt haben, die Person des Verfügungsberechtigten und dessen konkrete Verkaufsbereitschaft. Allein die Tatsache, dass Sie an dem Haus schon einmal vorbeigefahren sind, begründet noch keine Vorkenntnis — solange Sie nicht wussten, dass der Eigentümer überhaupt verkaufen will.

Die zweistufige Beweislast bei Vorkenntnis

Bei der Vorkenntnis greift eine zweistufige Beweislastverteilung, die in der Praxis oft unterschätzt wird. Zunächst muss der Kunde darlegen und beweisen, dass er die Vertragsgelegenheit — also Objekt, Person und Verkaufsbereitschaft — bereits vor dem Nachweis des Maklers kannte. Gelingt ihm das, ist der Makler am Zug. Er muss dann beweisen, dass seine Leistung trotz der Vorkenntnis zumindest mitursächlich für den Vertragsschluss war. Das kann ihm gelingen, wenn er über den bloßen Nachweis hinaus eine wesentliche Maklerleistung erbracht hat, die dem Kunden den entscheidenden Anstoß gegeben hat, sich konkret um das Objekt zu kümmern.

Vorkenntnisklauseln im Maklervertrag

Viele Makler versuchen, sich gegen den Vorkenntniseinwand abzusichern. Dazu nehmen sie in den Maklervertrag Klauseln auf, die den Kunden verpflichten, eine bestehende Vorkenntnis innerhalb einer bestimmten Frist zu melden. Tut er das nicht, soll er die Provision trotzdem zahlen. Klingt clever — hat aber einen Haken: Solche Klauseln fingieren die Kausalität zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss. Sie tun so, als hätte der Makler den entscheidenden Beitrag geleistet, obwohl der Kunde das Objekt längst kannte. Genau das untergräbt das gesetzliche Leitbild des Maklervertrags, das den Provisionsanspruch an eine tatsächliche Leistung knüpft. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind solche Klauseln deshalb unwirksam — sie benachteiligen den Kunden unangemessen gemäß § 307 Abs. 2 BGB. Wirksam kann eine solche Klausel nur sein, wenn sie individuell ausgehandelt wurde.

Kein Sachverstand erforderlich — aber auch kein Freibrief

Rechtlich betrachtet braucht ein Nachweismakler keine besondere Fachkunde zum nachgewiesenen Objekt. Er schuldet keinen Rat, keine Bewertung und keine Prüfung des Kaufpreises. Das heißt aber nicht, dass er falsche Angaben machen darf. Erkennt der Makler offensichtliche Mängel oder kennt er wesentliche Umstände, die für die Kaufentscheidung relevant sind, muss er darauf hinweisen. Verschweigt er so etwas bewusst, kann das nicht nur den Provisionsanspruch kosten, sondern auch zu Schadensersatzansprüchen führen.

Doppeltätigkeit: Als Nachweismakler für beide Seiten arbeiten

Ein interessantes Detail: Ein Immobilienmakler darf als Nachweismakler grundsätzlich für beide Vertragsparteien gleichzeitig tätig werden — also sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. Die Rechtsprechung hält das speziell bei Immobilientransaktionen für zulässig, solange der Makler nicht aktiv die Interessen einer Seite vertritt. Bei einem reinen Nachweis liegt schließlich kein Interessenkonflikt vor. In anderen Bereichen — etwa bei Handelsmaklern — gelten dagegen strengere Maßstäbe. Anders sieht es auch aus, wenn der Makler für eine Partei als Vermittlungsmakler und für die andere als Nachweismakler auftritt. Auch das ist möglich — der Makler bewegt sich hier aber auf dünnem Eis und riskiert die Verwirkung seines Provisionsanspruchs nach § 654 BGB, wenn er eine Seite sachwidrig bevorzugt.

Aufklärungspflichten und Halbteilungsgrundsatz

Wer als Nachweismakler für beide Seiten tätig wird, muss das offenlegen. Sie sind als Makler verpflichtet, beiden Vertragsparteien mitzuteilen, dass Sie auch von der jeweils anderen Seite Provision beziehen. Zudem müssen Sie strikte Unparteilichkeit wahren — keine Seite darf bevorzugt werden. Seit der Maklerrechtsreform 2020 kommt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern noch der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB hinzu. Ist der Makler aufgrund zweier Maklerverträge für beide Seiten tätig, darf er die Provision nur zu gleichen Teilen von Verkäufer und Käufer verlangen. Eine abweichende Vereinbarung ist nur in engen Grenzen möglich. Nach § 656d BGB kann die Provisionslast ganz oder teilweise vom Verkäufer auf den Käufer überwälzt werden — allerdings maximal bis zur Hälfte der Gesamtprovision. Rechnen Sie als Makler also damit, dass Sie bei Doppeltätigkeit die Maklerprovision hälftig aufteilen müssen.

Textformerfordernis seit der Maklerrechtsreform 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern verschärfte Formvorschriften. Nach § 656a BGB muss der Maklervertrag in Textform abgeschlossen werden — eine E-Mail oder SMS genügt, ein Handschlag dagegen nicht mehr. Das betrifft den Nachweismakler genauso wie den Vermittlungsmakler.

Was Formnichtigkeit in der Praxis bedeutet

Fehlt die Textform, ist der Maklervertrag nichtig — und zwar von Anfang an. Der Provisionsanspruch entfällt dann vollständig. Das gilt selbst dann, wenn der Makler seine Leistung einwandfrei erbracht hat, der Hauptvertrag zustande gekommen ist und der Kunde mit dem Ergebnis rundum zufrieden ist. Da hilft auch kein nachträgliches „Wir regeln das noch schriftlich". Aus Maklersicht heißt das: Ohne dokumentierten Vertragsschluss in Textform vor Erbringung der Nachweisleistung gehen Sie ein erhebliches Risiko ein. Rechnen Sie damit, dass Gerichte hier genau hinschauen — und Kunden, die die Provision sparen wollen, den Formverstoß gezielt einwenden.

Praxistipp: Nachweis und Vermittlung kombinieren

In der Praxis gehen Nachweis- und Vermittlungstätigkeit oft fließend ineinander über. Viele Makler erbringen neben dem reinen Nachweis auch Vermittlungsleistungen, ohne sich dessen bewusst zu sein. Wenn Sie als Makler auf Nummer sicher gehen wollen, formulieren Sie Ihren Provisionsanspruch im Maklervertrag so, dass er sowohl an eine Nachweis- als auch an eine Vermittlungstätigkeit anknüpft. So vermeiden Sie, dass der Kunde mit dem Vorkenntniseinwand durchkommt, obwohl Sie längst wesentliche Vermittlungsleistungen erbracht haben. Denn gegen den Vermittlungsmakler greift der Vorkenntniseinwand gerade nicht.

Entscheidend ist: Als Nachweismakler verdienen Sie Ihre Provision bereits mit dem bloßen Hinweis auf die Vertragsgelegenheit — solange der Vertrag auch tatsächlich zustande kommt und Ihre Leistung dafür mitursächlich war.

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