Aufklärungspflichten des Maklers

Ein Immobilienkauf zählt zu den teuersten Entscheidungen im Leben. Umso bitterer, wenn sich hinterher herausstellt, dass der Makler wesentliche Informationen verschwiegen hat — etwa einen Feuchtigkeitsschaden, eine fehlende Baugenehmigung oder eine anstehende Millionensanierung. Genau hier greifen die Aufklärungspflichten des Maklers, und genau hier entsteht in der Praxis regelmäßig Streit.

Was bedeutet Aufklärungspflicht beim Makler?

Der Maklervertrag begründet — wie jeder Vertrag — gegenseitige Sorgfalts- und Treuepflichten. Der Makler steht zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis (§ 242 BGB). Daraus folgt: Er muss seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände informieren, die für dessen Entscheidung über den Kauf oder Verkauf von Bedeutung sein können. Der Bundesgerichtshof hat das in ständiger Rechtsprechung klar formuliert (BGH, Urteil vom 28.09.2000, Az. III ZR 43/99). Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Offenbarungspflicht.

Aufklärung in zwei Richtungen — aber nicht gleich weit

Die Aufklärungspflichten des Maklers bestehen grundsätzlich gegenüber beiden Vertragsseiten. Gegenüber dem Auftraggeber — also demjenigen, der den Makler beauftragt hat — sind sie am weitesten gefasst. Hier schuldet der Makler eine umfassende sachgemäße Interessenwahrnehmung. Gegenüber der anderen Vertragsseite, etwa einem Kaufinteressenten, der keinen eigenen Maklervertrag abgeschlossen hat, gelten die Pflichten zwar ebenfalls, fallen aber enger aus. Der Makler muss auch dem Dritten gegenüber keine falschen Vorstellungen erwecken und darf wesentliche Umstände nicht verschweigen — aber er ist nicht in gleichem Maße zu proaktiver Beratung verpflichtet wie gegenüber seinem eigenen Auftraggeber.

Nachweismakler und Vermittlungsmakler — ein wichtiger Unterschied

Für den Umfang der Aufklärungspflichten spielt es eine Rolle, welche Art von Maklerleistung vereinbart ist. Der Nachweismakler beschränkt sich darauf, Ihnen eine Gelegenheit zum Vertragsschluss nachzuweisen — er zeigt Ihnen also, dass ein bestimmtes Objekt zum Verkauf steht. Der Vermittlungsmakler geht einen Schritt weiter: Er wirkt aktiv auf den Abschluss des Kaufvertrags hin, verhandelt etwa über den Preis oder koordiniert den Vertragsabschluss. Da der Vermittlungsmakler tiefer in das Geschäft eingebunden ist und stärker auf Ihre Entscheidung Einfluss nimmt, treffen ihn auch weitergehende Aufklärungs- und Beratungspflichten als den reinen Nachweismakler.

Welche Informationen muss der Makler preisgeben?

Im Kern gilt: Der Makler muss alles mitteilen, was er über das Objekt weiß und was für Ihren Vertragsabschluss von Bedeutung sein könnte. Welche Informationen das konkret sind, hängt vom Einzelfall ab. Was für einen Käufer unwichtig ist, kann für einen anderen entscheidend sein. Rechnen Sie aber damit, dass die Gerichte bei Immobiliengeschäften — bei denen regelmäßig hohe Summen auf dem Spiel stehen — die Aufklärungspflichten eher weit fassen.

Typische Fälle aus der Rechtsprechung

Die Gerichte haben in zahlreichen Entscheidungen klargestellt, wann der Makler hätte aufklären müssen. Typische Sachverhalte sind etwa gesundheitsschädliche Baustoffe wie Asbest (BGH, Urteil vom 27.03.2009, Az. V ZR 30/08), das Vorliegen erheblicher Bauschäden, eine fehlende Baugenehmigung für Anbauten oder einen Kellerausbau (BGH, Urteil vom 12.04.2013, Az. V ZR 266/11), die Lage in einem Hochwassergebiet (BGH, Urteil vom 08.11.1991, Az. V ZR 193/90), die schlechte Bonität eines Mieters bei vermieteten Objekten (BGH, Urteil vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01) oder eine bestehende Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung.

Was darf der Makler nicht tun?

Besonders heikel wird es, wenn der Makler Angaben macht, für die ihm die Grundlage fehlt. Solche Aussagen „ins Blaue hinein" stellt die Rechtsprechung einer bewusst falschen Angabe gleich. Behauptet Ihr Makler beispielsweise, ein Ausbau sei baurechtlich zulässig, ohne das geprüft zu haben, verletzt er seine Aufklärungspflicht. Ebenso verboten ist es, Mängel zu bagatellisieren oder dem Auftraggeber ein geschöntes Bild der Immobilie zu vermitteln. Die Aufklärung muss so erfolgen, dass beim Kunden keine falschen Vorstellungen entstehen (BGH, Urteil vom 31.01.2003, Az. V ZR 389/01).

Gibt es eine Nachforschungspflicht für den Makler?

Hier liegt eine der wichtigsten Grenzen der Aufklärungspflichten des Maklers. Grundsätzlich darf der Makler die Angaben, die er vom Verkäufer erhält, ungeprüft weitergeben. Eine allgemeine Untersuchungs- oder Nachforschungspflicht trifft ihn nicht (BGH, NJW-RR 2007, 711). Er ist kein Sachverständiger und muss die Immobilie nicht vorab inspizieren.

Das ändert sich aber in zwei Konstellationen. Erstens: Wenn der Makler aufgrund seiner beruflichen Erfahrung Angaben als offensichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich einstufen müsste, darf er nicht einfach weiter darauf vertrauen. Er muss dann nachfragen oder zumindest sein Nichtwissen offenlegen. Zweitens: Bei besonders gefährlichen oder riskanten Geschäften können gesteigerte Überprüfungspflichten greifen. Empfiehlt der Makler seinem Auftraggeber etwa ein wirtschaftlich riskantes Vorgehen — beispielsweise einen übereilten Verkauf oder ein Geschäft mit ungewöhnlich hohem Verlustrisiko —, muss er die Konsequenzen sorgfältiger prüfen und den Auftraggeber umfassender beraten. Gerade wenn der Auftraggeber geschäftlich unerfahren ist, kommt dieser gesteigerten Pflicht eine besonders wichtige Rolle zu (OLG Celle, Urteil vom 10.06.1988, Az. 11 U 154/87).

Aufklärungspflicht bei Doppeltätigkeit und Interessenkonflikten

Die Doppeltätigkeit — der Makler wird für Käufer und Verkäufer gleichzeitig tätig — ist in Deutschland grundsätzlich zulässig (BGH, NJW-RR 1998, 992). Allerdings trifft den Doppelmakler eine gesteigerte Aufklärungspflicht. Er muss beide Parteien darüber informieren, dass er für die jeweils andere Seite tätig ist. Seine Verschwiegenheitspflicht tritt insoweit hinter das Aufklärungsinteresse der anderen Partei zurück (BGH, NJW 2004, 154). Verschweigt der Makler seine Doppeltätigkeit, riskiert er den Verlust seines Provisionsanspruchs nach § 654 BGB und macht sich darüber hinaus schadensersatzpflichtig.

Dasselbe gilt für sogenannte wirtschaftliche Verflechtungen. Ist der Makler etwa gleichzeitig Geschäftsführer der Verkäufergesellschaft, als WEG-Verwalter für die zum Verkauf stehende Wohnung zuständig oder mit dem Verkäufer verheiratet, muss er diesen Umstand unbedingt offenlegen. Andernfalls kann die gesamte Maklerprovision entfallen.

Die Maklerrechtsreform 2020 — wichtige Formvorgaben und neue Regeln

Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Die Reform hat die Aufklärungspflichten zwar nicht direkt verändert, aber den rechtlichen Rahmen rund um den Maklervertrag erheblich verschärft — mit praktischen Folgen, die Sie kennen sollten.

§ 656a BGB schreibt seither für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser zwingend die Textform vor. Ein nur mündlich geschlossener Maklervertrag ist bei solchen Objekten nichtig. Das bedeutet: Ohne eine Vereinbarung in Textform — also mindestens per E-Mail, Fax oder schriftlich — schulden Sie als Maklerkunde keine Provision.

Provisionsteilung und Reservierungsgebühren nach neuem Recht

Ist der Makler als Doppelmakler für beide Seiten tätig, greift seit der Reform der Paritätsgrundsatz nach § 656c BGB. Käufer und Verkäufer müssen die Provision in gleicher Höhe tragen. Eine ungleiche Verteilung zulasten einer Partei ist unzulässig. Beauftragt dagegen nur eine Seite den Makler, kann sie die Provision an die andere Seite maximal zur Hälfte weitergeben — und auch das nur, wenn sie ihren eigenen Anteil bereits gezahlt hat (§ 656d BGB).

Auch bei Reservierungsgebühren lohnt sich ein genauer Blick. Solche Zahlungen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags sind nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Werden Sie aufgefordert, eine Reservierungsgebühr zu zahlen, prüfen Sie die Vereinbarung kritisch — oder lassen Sie sie anwaltlich prüfen.

Das Bestellerprinzip bei der Wohnungssuche

Für den Bereich der Wohnungsvermittlung — also wenn Sie als Mieter eine Wohnung suchen — gilt seit 2015 das Bestellerprinzip nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Derjenige, der den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis bedeutet das: Beauftragt der Vermieter den Makler, darf dieser die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen. Außerdem ist die Doppeltätigkeit im Bereich der Wohnungsvermittlung untersagt. Für den Kauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip dagegen nicht — hier greifen die oben beschriebenen Regeln der §§ 656a–656d BGB.

Müssen Makler auch über Steuerfragen aufklären?

In den meisten Fällen trifft den Makler keine generelle steuerrechtliche Aufklärungspflicht. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden (BGH, Urteil vom 12.07.2018, Az. I ZR 152/17). Die Kernaufgabe eines Maklers liegt in der Bewertung des Marktes und der Vermittlung von Immobilien — nicht in der steuerlichen Beratung. Es gibt aber Ausnahmen: Wenn sich der Makler als Steuerexperte geriert, wenn im Maklervertrag ausdrücklich eine steuerliche Beratung vereinbart ist, wenn der Auftraggeber erkennbar belehrungsbedürftig ist oder wenn der Makler zu einem riskanten oder übereilten Verkauf rät, kann eine erweiterte Aufklärungspflicht bestehen.

Was passiert, wenn der Makler seine Aufklärungspflicht verletzt?

Verletzt der Makler seine Aufklärungspflicht, haftet er auf Schadensersatz. Dabei ist ein wichtiges Detail zu beachten: Der Anspruch richtet sich nur auf den sogenannten Vertrauensschaden (das negative Interesse), nicht auf das Erfüllungsinteresse (BGH, Urteil vom 01.02.2013, Az. V ZR 72/11). Konkret heißt das: Sie werden so gestellt, als hätten Sie den Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Dabei wird ein Gesamtvermögensvergleich angestellt — die Differenz zwischen Ihrer tatsächlichen Vermögenslage und der Lage, in der Sie sich ohne den Vertragsschluss befänden, ergibt den Schaden.

Verschulden und Beweislast — das Gesetz ist auf Ihrer Seite

Eine Voraussetzung für die Haftung ist ein Verschulden des Maklers — also Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Bei einer vertraglichen Pflichtverletzung wird das Verschulden allerdings vermutet. Das kommt Ihnen als geschädigtem Maklerkunden zugute: Nicht Sie müssen beweisen, dass der Makler fahrlässig gehandelt hat. Vielmehr muss der Makler darlegen, dass ihn kein Verschulden trifft. Ebenso wird die Ursächlichkeit der Pflichtverletzung für den Schaden bei einer nachgewiesenen Aufklärungspflichtverletzung zugunsten des Geschädigten vermutet. Die Beweislastverteilung stellt Sie als Maklerkunden also vergleichsweise günstig.

Können Makler ihre Haftung beschränken?

Viele Maklerverträge enthalten Haftungsbeschränkungen in den allgemeinen Geschäftsbedingungen, die beispielsweise die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzen. Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig. Aber: Für vorsätzliches Handeln und arglistiges Verschweigen kann die Haftung nicht wirksam ausgeschlossen werden (§ 309 Nr. 7 BGB). In diesen Fällen haftet der Makler trotz aller Vertragsklauseln in vollem Umfang. Auch der im Exposé häufig enthaltene Hinweis, dass Objektangaben vom Verkäufer stammen, befreit den Makler nicht von seiner eigenständigen Aufklärungspflicht.

Praxistipps für Maklerkunden

Stellen Sie bei Besichtigungen und im Vorfeld des Kaufvertrags konkrete Fragen — und lassen Sie sich die Antworten schriftlich bestätigen, etwa per E-Mail. Auf direkte Fragen ist der Makler zur vollständigen und wahrheitsgemäßen Beantwortung verpflichtet. Fragen Sie gezielt nach Baugenehmigungen, dem Zustand der Haustechnik, möglichen Altlasten, anstehenden Sanierungsmaßnahmen und — bei Eigentumswohnungen — nach den Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Achten Sie darauf, dass Ihr Maklervertrag bei Wohnimmobilien in Textform vorliegt, und prüfen Sie die Provisionsvereinbarung auf Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben zur Kostenteilung. Wenn etwas unklar bleibt oder der Makler ausweichend antwortet, ziehen Sie einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hinzu — lieber vor dem Kauf als danach.

Praxistipps für Makler

Als Makler fahren Sie am sichersten, wenn Sie im Exposé klar kenntlich machen, welche Angaben vom Verkäufer stammen. Geben Sie keine Zusagen zu Sachverhalten, die Sie nicht geprüft haben. Wenn Ihnen eine Angabe des Verkäufers merkwürdig vorkommt, gehen Sie der Sache nach — oder legen Sie zumindest offen, dass Sie die Information nicht überprüft haben. Dokumentieren Sie Ihre Aufklärung schriftlich, damit Sie im Streitfall nachweisen können, welche Informationen Sie wann und an wen weitergegeben haben. Bei Doppeltätigkeit informieren Sie beide Parteien frühzeitig und wahren Sie strikte Neutralität. Und vergessen Sie nicht die Textform nach § 656a BGB bei Wohnimmobilien — ein formunwirksamer Maklervertrag kostet Sie die gesamte Provision.

Der Makler steht zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich bei der Erfüllung seiner Aufgabe bestimmte Nebenpflichten ergeben — BGH, Az. III ZR 43/99.

Sehen Sie auch unter [Maklerhaftung], [Doppeltätigkeit], [Exposé] und [Maklervertrag].