Einseitige Provisionsvereinbarung

Was regelt § 656d BGB genau?

Die Vorschrift betrifft die sogenannte einseitige Provisionsvereinbarung. Gemeint ist folgende Konstellation: Nur eine Partei des Kaufvertrags — meistens der Verkäufer — hat einen Maklervertrag abgeschlossen. Der Käufer hingegen hat den Makler nicht beauftragt, soll aber dennoch einen Teil der Maklerprovision übernehmen.

Das ist grundsätzlich erlaubt. Allerdings stellt das Gesetz zwei wichtige Bedingungen auf. Erstens darf die Partei, die den Makler beauftragt hat, nicht weniger zahlen als die andere Seite. Sie muss mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleiben. Zweitens wird der Anspruch gegen die nicht beauftragende Partei erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil tatsächlich bezahlt hat — und das auch nachweist.

Der Halbteilungsgrundsatz: Maximal die Hälfte abwälzen

Hinter § 656d BGB steckt der sogenannte Halbteilungsgrundsatz. Er besagt im Kern: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerkosten selbst tragen. Eine vollständige Übertragung der Provision auf den Käufer — wie sie vor dem 23. Dezember 2020 in vielen Bundesländern üblich war — ist seitdem nicht mehr zulässig.

Das gilt allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Auf der sachlichen Seite muss es sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses handeln. Auf der persönlichen Seite muss der Käufer ein Verbraucher im Sinne von § 13 BGB sein — also eine natürliche Person, die zu privaten Zwecken handelt. Bei gewerblichen Käufern oder beim Kauf von Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden und anderen Gewerbeimmobilien gelten die alten Regeln weiter.

Wann wird die Provision des Käufers fällig?

Hier hat der Gesetzgeber eine clevere Absicherung eingebaut. Selbst wenn Sie als Käufer grundsätzlich zur Zahlung eines Provisionsanteils verpflichtet sind, müssen Sie noch nicht sofort zahlen. Ihr Anteil wird erst fällig, wenn der Auftraggeber des Maklers — also in der Regel der Verkäufer — seinen eigenen Provisionsanteil bereits beglichen hat.

Und damit nicht genug: Die Zahlung muss Ihnen auch nachgewiesen werden. Entweder legt der Verkäufer oder der Makler selbst einen entsprechenden Beleg vor. Ohne diesen Nachweis sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet. In der Praxis genügt dafür eine Zahlungsbestätigung, eine Quittung des Maklers oder ein Kontoauszug.

Konflikte entstehen allerdings, wenn der Verkäufer oder Makler den Zahlungsnachweis nicht erbringen kann oder will. In solchen Fällen bleibt der Provisionsanteil des Käufers schlicht nicht fällig — und der Käufer ist nicht verpflichtet, in Vorleistung zu gehen. Lassen Sie sich hier nicht unter Druck setzen.

Die typische Abwälzung im Kaufvertrag

In der notariellen Praxis wird die Abwälzungsvereinbarung häufig als sogenannte Erfüllungsübernahme nach § 329 BGB gestaltet. Vereinfacht gesagt funktioniert das so: Der Käufer verspricht dem Verkäufer, einen Teil der Maklerkosten zu übernehmen und ihn in dieser Höhe von der Zahlungspflicht gegenüber dem Makler freizustellen. Der Käufer schuldet das Geld also nicht direkt dem Makler, sondern dem Verkäufer — der Makler selbst bekommt dadurch keinen eigenen Anspruch gegen den Käufer.

Rechnen Sie damit, dass der Notar Sie im Kaufvertrag auf § 656d BGB hinweist. Er wird darauf aufmerksam machen, dass die Übernahme maximal die Hälfte der Provision betragen darf und dass die Fälligkeit erst nach Zahlung und Nachweis durch den Verkäufer eintritt. Die Abwälzungsvereinbarung selbst ist beurkundungsbedürftig, weil sie Teil der Gegenleistung des Kaufvertrags ist.

Was passiert bei einem Verstoß gegen § 656d BGB?

Hier wird es für Makler richtig unangenehm — und für Käufer richtig interessant. Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 (Az. I ZR 138/24) ein wegweisendes Urteil gefällt. Demnach führt ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz zur Gesamtnichtigkeit der Provisionsvereinbarung. Es gibt keine sogenannte geltungserhaltende Reduktion — also keine Korrektur auf den gesetzlich zulässigen Höchstbetrag.

Konkret heißt das: Wurde die gesamte Provision unzulässig auf den Käufer abgewälzt, kann dieser die vollständige Rückzahlung verlangen. Nicht nur den überschießenden Teil, sondern den gesamten Betrag. Der Rückforderungsanspruch ergibt sich aus ungerechtfertigter Bereicherung nach § 812 Abs. 1 BGB.

Kaufvertrag bleibt wirksam — nur die Provisionsklausel fällt

Für Käufer besonders wichtig: Die Nichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung führt in aller Regel nicht dazu, dass der gesamte Kaufvertrag unwirksam wird. Nach § 139 BGB bleibt der Kaufvertrag im Übrigen bestehen, wenn anzunehmen ist, dass die Parteien ihn auch ohne die nichtige Provisionsklausel geschlossen hätten. Davon ist bei Immobilienkäufen regelmäßig auszugehen. Sie müssen also nicht befürchten, dass Ihr Hauskauf rückabgewickelt wird, nur weil die Maklerklausel unwirksam ist.

Verjährung: Rückforderungsansprüche nicht verschlafen

Wenn Sie als Käufer eine unzulässige Provision gezahlt haben, sollten Sie Ihren Rückforderungsanspruch nicht auf die lange Bank schieben. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie davon Kenntnis erlangt haben. Wer also etwa im Jahr 2024 eine unzulässige Provision gezahlt hat und dies zeitnah erkennt, muss spätestens bis Ende 2027 aktiv werden — danach droht die Verjährung.

Der BGH-Fall: Kaufpreisreduzierung als Umgehung

Im konkreten Fall vor dem BGH hatte eine Verkäuferin ein Maklerunternehmen beauftragt. Die Provision betrug 25.000 Euro. Um die Kosten loszuwerden, ließ die Verkäuferin den Kaufpreis um genau diesen Betrag senken — und die Käufer verpflichteten sich im Gegenzug zur Zahlung der vollen Provision an den Makler. Das Ergebnis: Die Verkäuferin zahlte faktisch nichts, die Käufer trugen die gesamte Last.

Der BGH durchschaute dieses Konstrukt und stellte klar: § 656d BGB erfasst jede Art von vertraglicher Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers gegen die nicht beauftragende Kaufvertragspartei begründet wird. Das schließt auch Vereinbarungen zwischen Makler und Käufer ein. Selbst wenn die Verkäuferin formal weiterhin zur Provisionszahlung verpflichtet blieb, war sie dies wirtschaftlich betrachtet nicht mehr in gleicher Höhe — denn im Innenverhältnis trugen die Käufer die gesamte Last.

Was bedeutet das für Makler?

Haben Sie keine Hemmungen, Ihre Vertragspraxis gründlich zu überprüfen. Makler, die beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern tätig werden, müssen ihre Provisionsvereinbarungen strikt an den Halbteilungsgrundsatz anpassen. Jede Konstruktion, die darauf abzielt, die volle Provision dem Käufer aufzuerlegen, birgt das Risiko der vollständigen Nichtigkeit — und damit eines Rückzahlungsanspruchs in voller Höhe.

Besonders riskant sind Umgehungsgestaltungen wie die Kaufpreisreduzierung bei gleichzeitiger Provisionsübernahme durch den Käufer. Auch das sogenannte „An-die-Hand-Geben" — bei dem der Verkäufer den Makler ohne formalen Vertrag informell beauftragt und sich dann auf Unentgeltlichkeit beruft — schützt nicht vor der Anwendung des § 656d BGB.

Was bedeutet das für Käufer?

Als Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses stehen Sie durch § 656d BGB deutlich besser da als vor der Reform. Prüfen Sie genau, welche Maklerklauseln in Ihrem Kaufvertrag enthalten sind. Wurde Ihnen die volle Provision aufgebürdet, obwohl nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, steht Ihnen möglicherweise ein vollständiger Rückzahlungsanspruch zu.

Achten Sie außerdem darauf, dass Sie Ihren Anteil an der Provision erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich beglichen hat. Lassen Sie sich den Zahlungsnachweis vorlegen, bevor Sie überweisen. Das ist Ihr gutes Recht nach dem Gesetz. Haben Sie den Verdacht, dass Ihre Provisionsvereinbarung gegen § 656d BGB verstößt, sollten Sie zeitnah anwaltlichen Rat einholen — schon allein wegen der laufenden Verjährungsfristen.

Abgrenzung: § 656d BGB und § 656c BGB

Verwechseln Sie die einseitige Provisionsvereinbarung nicht mit der Regelung bei Doppelbeauftragung in § 656c BGB. § 656c BGB greift, wenn der Makler von beiden Kaufvertragsparteien beauftragt wurde — etwa bei einer sukzessiven Doppelbeauftragung, bei der erst der Verkäufer und dann der Käufer den Makler mandatiert. In diesem Fall müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten. Die Fälligkeitsregelung mit vorheriger Zahlung und Nachweis gilt dort allerdings nicht.

§ 656d BGB dagegen betrifft ausschließlich den Fall, dass nur eine Partei den Makler beauftragt hat und die Kosten ganz oder teilweise auf die andere Seite abgewälzt werden sollen. Die Rechtsfolgen bei Verstößen sind in beiden Fällen hart: Die abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB)], [Maklervertrag] und [Abwälzungsvereinbarung].