Untervermietung auch bei Einzimmerwohnungen möglich

Der Fall: Künstler will während Auslandsaufenthalt untervermieten

Ein Mieter bewohnte seit dem Jahr 2000 eine Einzimmerwohnung in Berlin. Als freischaffender Künstler erhielt er die Möglichkeit, ein Projekt im Ausland durchzuführen. Der geplante Aufenthalt sollte etwa eineinhalb Jahre dauern. Für diese Zeit wollte der Mieter seine Wohnung an eine andere Person untervermieten, um die laufenden Mietkosten zu reduzieren und gleichzeitig seine Wohnung zu behalten.

Im März 2021 wandte sich der Mieter schriftlich an seine Vermieter. Er nannte den Namen der vorgesehenen Person und den genauen Zeitraum der Untervermietung. Die Vermieter lehnten das Gesuch jedoch ab, ohne einen konkreten Grund anzugeben.

Der Streitpunkt: Kann eine Einzimmerwohnung überhaupt „teilweise" untervermietet werden?

Das deutsche Mietrecht kennt in § 553 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs einen wichtigen Grundsatz: Entsteht bei einem Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums an eine andere Person zu überlassen, kann er vom Vermieter die Erlaubnis dazu verlangen. Der Vermieter darf diese nur verweigern, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen.

Die zentrale Frage in diesem Fall lautete: Wie kann bei einer Einzimmerwohnung nur ein „Teil" überlassen werden? Schließlich gibt es hier kein zweites Zimmer, das der Mieter für sich behalten könnte. Die Vermieter argumentierten, dass bei einer solchen Wohnung zwangsläufig immer die gesamte Wohnung überlassen werde und der Anspruch auf Untervermietung daher nicht bestehe.

Was der Mieter unternahm, um seinen Anspruch zu sichern

Der Mieter trat seinen Auslandsaufenthalt wie geplant an. Er behielt jedoch einen Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände in der Wohnung. Diese befanden sich in einem Schrank und einer Kommode. Zusätzlich richtete er am Ende des Flurs einen kleinen Bereich von etwa einem Quadratmeter ein, den er mit einem Vorhang abtrennte. Dieser Bereich war ausschließlich für ihn bestimmt und für den Untermieter nicht zugänglich.

Mit dieser Gestaltung wollte der Mieter zeigen, dass er die Wohnung nicht vollständig aufgab, sondern weiterhin einen Teil davon für sich behielt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof gab dem Mieter Recht. Das höchste deutsche Zivilgericht stellte klar:

Ein Anspruch auf Untervermietungserlaubnis kann grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung bestehen.

Das Gericht begründete seine Entscheidung mit mehreren wichtigen Punkten.

Keine festen Vorgaben im Gesetz

Das Gesetz macht keine genauen Vorgaben, wie groß der beim Mieter verbleibende Teil sein muss. Es fordert weder eine bestimmte Zimmeranzahl noch eine Mindestfläche. Entscheidend ist allein, ob der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung vollständig aufgibt oder nicht. Unter Gewahrsam versteht man die tatsächliche Sachherrschaft über einen Raum, also die Möglichkeit, auf ihn zuzugreifen und ihn zu nutzen.

Der Schutzzweck des Gesetzes

Der Sinn der gesetzlichen Regelung besteht darin, dem Mieter den Wohnraum zu erhalten. Gerade bei befristeten Abwesenheiten, etwa wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts, soll der Mieter nicht gezwungen sein, die Wohnung vollständig aufzugeben. Würde man Mieter von Einzimmerwohnungen von diesem Schutz ausnehmen, würde die Vorschrift für sie vollständig leerlaufen. Dafür gibt es nach Ansicht des Gerichts keinen sachgerechten Grund.

Mobilität und Flexibilität als gesellschaftliche Werte

Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft an Bedeutung gewonnen haben. Menschen wechseln häufiger den Arbeitsort oder verbringen Zeiträume im Ausland. Dieser Aspekt ist gerade bei Einzimmerwohnungen relevant, die oft von Personen bewohnt werden, die beruflich flexibel sein müssen.

Die Kündigung der Vermieter blieb erfolglos

Die Vermieter hatten während des laufenden Verfahrens die Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen. Sie begründeten dies damit, dass der Mieter ohne ihre Erlaubnis untervermietet hatte. Auch damit scheiterten sie vor Gericht.

Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass eine solche Kündigung rechtsmissbräuchlich ist. Zwar hat der Mieter tatsächlich seine Vertragspflichten verletzt, als er ohne Erlaubnis untervermietete. Wenn jedoch der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet gewesen wäre und diese pflichtwidrig verweigert hat, kann er sich nicht auf die fehlende Erlaubnis berufen. Das wäre widersprüchliches Verhalten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Mieter einer Einzimmerwohnung vorübergehend abwesend sein werden, etwa wegen eines Auslandsstudiums, einer beruflichen Tätigkeit oder eines längeren Projekts, haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis. Dafür müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

Das Interesse an der Untervermietung muss nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Sie müssen dem Vermieter ausreichende Informationen über die vorgesehene Person geben, insbesondere Name, Geburtsdatum und letzte Wohnanschrift. Außerdem dürfen Sie den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben. Es genügt, wenn Sie persönliche Gegenstände in der Wohnung lagern und einen Schlüssel behalten. Ein eigener abgetrennter Bereich ist hilfreich, aber nicht zwingend erforderlich.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus anderen wichtigen Gründen nicht zuzumuten ist. Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Einzimmerwohnung handelt, reicht als Ablehnungsgrund nicht aus.

Sollte Ihr Vermieter die Erlaubnis verweigern, obwohl Sie einen Anspruch darauf haben, kann eine dennoch vorgenommene Untervermietung zwar eine Pflichtverletzung darstellen. Eine darauf gestützte Kündigung wäre jedoch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Grundsätze des Urteils

• Bei Einzimmerwohnungen ist eine teilweise Untervermietung grundsätzlich möglich
• Entscheidend ist, dass der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt
• Das Lagern persönlicher Gegenstände und Behalten eines Schlüssels genügt
• Ein zurückbehaltenes eigenes Zimmer ist nicht erforderlich
• Ein berechtigtes Interesse liegt bei berufsbedingter, befristeter Abwesenheit vor
• Der mieterschützende Zweck der Norm gilt auch für Bewohner kleiner Wohnungen
• Eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter zur Erlaubnis verpflichtet war

Quelle: BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22