Eigenbedarfskündigung scheitert an vagen Umzugsplänen

Der Fall: Vermieter kündigt wegen angeblichem Jobwechsel

Ein Wohnungseigentümer in Berlin wollte seine langjährigen Mieter aus einer Zwei-Zimmer-Wohnung verdrängen. Die Mieterin bewohnte die Wohnung seit Ende 2004 gemeinsam mit ihrem Ehemann. Der Vermieter hatte die Wohnung im Jahr 2018 erworben.

Nach der Insolvenz seines damaligen Arbeitgebers erhielt der Vermieter Ende 2023 die Kündigung seines Arbeitsverhältnisses. In der Folge verhandelte er zunächst mit den Mietern über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses. Als ein geplanter Notartermin für einen Mietaufhebungsvertrag nicht zustande kam, sprach er im Januar 2024 eine Eigenbedarfskündigung aus.

Die Begründung des Vermieters

In seinem Kündigungsschreiben führte der Vermieter aus, dass er in Berlin beruflich Fuß fassen wolle. Er habe dort bereits in der Vergangenheit gearbeitet und sich ein großes Netzwerk aufgebaut. Aus mehreren Bewerbungsgesprächen wolle er eine neue berufliche Chance entwickeln. Der Berliner Markt sei für seinen Berufszweig perspektivisch aussichtsreicher als sein bisheriger Standort in Nordrhein-Westfalen. Er müsse zudem seine Lebenshaltungskosten reduzieren und lebe derzeit bei seinen Eltern.

Die Mieterin widersprach der Kündigung und berief sich auf soziale Härtegründe. Ihr pflegebedürftiger Vater benötige ihre tägliche Unterstützung, ihr gesamtes soziales Umfeld befinde sich in der Nähe der Wohnung und sie habe keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum gefunden.

Der zentrale Streitpunkt: Wie konkret muss der Eigenbedarf sein?

Das Gericht musste klären, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich benötigt. Der Begriff des Benötigens im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der bloße Wunsch reicht nicht aus. Hinzukommen muss ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht.

Besonders wichtig ist dabei die zeitliche Komponente: Der Nutzungswunsch muss sich in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht. Sogenannte Vorratskündigungen sind unzulässig. Bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht fehlt es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens.

Das Gericht hegt erhebliche Zweifel

Das Amtsgericht Berlin-Mitte konnte sich nach der persönlichen Anhörung des Vermieters und der Vernehmung von Zeugen nicht davon überzeugen, dass ein ernsthafter Nutzungswille vorlag.

Die Berlin-Aufenthalte waren zu selten: Obwohl der Vermieter in seinen Schriftsätzen behauptet hatte, er sei sein Leben lang mindestens zwei bis drei Tage pro Woche beruflich in Berlin gewesen, ergab seine persönliche Anhörung ein anderes Bild. Tatsächlich hielt er sich höchstens alle drei bis vier Monate in Berlin auf. Im Jahr 2024 waren es insgesamt nur wenige Termine.

Die beruflichen Pläne blieben vage: Zum Zeitpunkt der Kündigung hatte der Vermieter keine Stellenzusage und befand sich in keinem laufenden Bewerbungsverfahren. Seine früheren Bewerbungen waren erfolglos geblieben. Wenn ihm tatsächlich daran gelegen gewesen wäre, ein Arbeitsverhältnis in Berlin einzugehen, hätte er weitere Bewerbungsverfahren anstrengen müssen.

Die Unternehmensgründung war nicht ausreichend konkret: Zwar gründete der Vermieter im Februar 2024 eine Gesellschaft mit Sitz in Berlin. Der Firmensitz existierte jedoch nur auf dem Papier aufgrund eines Servicevertrages. Es fanden lediglich drei Vor-Ort-Termine in Berlin statt. Bereits Ende 2024 veräußerte der Vermieter seine Gesellschaftsanteile wieder und nahm eine Anstellung bei einem anderen Unternehmen an, die nicht von Berlin aus ausgeübt wurde.

Die fehlende Kenntnis der eigenen Wohnung

Ein weiteres Detail erregte die Aufmerksamkeit des Gerichts: Der Vermieter konnte auf Nachfrage nicht korrekt angeben, ob sich in der Wohnung eine Badewanne oder eine Dusche befindet. Er antwortete falsch und rechtfertigte dies damit, nur zweimal in der Wohnung gewesen zu sein. Das Gericht hielt dies für wenig überzeugend. Wer ernsthaft einen Umzug in eine Wohnung erwäge, kenne zumindest die grundlegende Ausstattung oder habe Umgestaltungspläne.

Auch erschien es dem Gericht lebensfremd, dass der Vermieter seine damals bewohnte größere Wohnung in Köln ohne nachvollziehbare Erklärung gegen eine kleinere Wohnung in Berlin tauschen wollte. Hinzu kam, dass seine Partnerin in einem unbefristeten Arbeitsverhältnis in Köln stand. Es erschien unplausibel, dass sie dieses sichere Arbeitsverhältnis kündigen würde, um dem zeitweise auf Arbeitslosengeld angewiesenen Vermieter nach Berlin zu folgen.

Ein Privatdetektiv bestätigt die Zweifel

Die Mieter hatten einen Privatdetektiv beauftragt, der unter anderem mit dem Vater des Vermieters und mit dem Vermieter selbst telefoniert hatte. Beide Gesprächspartner gaben dabei an, dass der Vermieter sich beruflich neu orientieren möchte und dabei in Nordrhein-Westfalen wohnen will. Ein Umzug nach Berlin war nicht vorgesehen.

Der Vermieter wandte ein, dass die Aussagen des Detektivs nicht verwertbar seien. Das Gericht folgte dieser Auffassung jedoch nicht. Bei einer Eigenbedarfskündigung, die auf einem innerlich vorhandenen Nutzungswunsch des Vermieters basiert, müsse das Eigentumsrecht der Mieter an der gemieteten Wohnung berücksichtigt werden. Das Recht des Vermieters auf informationelle Selbstbestimmung, das allenfalls geringfügig durch das Erlangen einer Telefonnummer betroffen sei, müsse dahinter zurücktreten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter sollten Sie bei einer Eigenbedarfskündigung genau prüfen, ob der geltend gemachte Bedarf tatsächlich konkret und ernsthaft ist. Vage berufliche Pläne ohne Stellenzusage oder laufende Bewerbungsverfahren reichen für eine wirksame Kündigung nicht aus. Sie haben das Recht, die Ernsthaftigkeit des behaupteten Eigenbedarfs zu überprüfen, auch durch Beauftragung eines Privatdetektivs.

Als Vermieter müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Nutzungswunsch zum Zeitpunkt der Kündigung bereits so konkret ist, dass ein alsbaldiger Einzug realistisch erscheint. Bloße Gedanken über eine mögliche Nutzung in der Zukunft begründen keinen wirksamen Eigenbedarf. Auch sollten Sie Ihre eigene Wohnung und deren Ausstattung kennen, wenn Sie einen ernsthaften Umzugswunsch geltend machen wollen.

Grundsätze des Urteils

• Eine Eigenbedarfskündigung erfordert einen verdichteten Nutzungswillen zum Zeitpunkt der Kündigung, nicht bloße Zukunftspläne.
• Vorratskündigungen für einen späteren, ungewissen Zeitpunkt sind unzulässig.
• Ohne Stellenzusage oder laufendes Bewerbungsverfahren ist der Wunsch nach einem Umzug für einen beruflichen Neuanfang zu vage.
• Der Vermieter muss die Ausstattung der Wohnung kennen oder Umgestaltungspläne haben.
• Mieter dürfen Privatdetektive einsetzen, deren Erkenntnisse im Verfahren verwertbar sind.
• Ein während der Kündigungsfrist weggefallener Eigenbedarf macht die Berufung darauf rechtsmissbräuchlich.

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.11.2025 – 107 C 5030/25