Trennwand weicht vom Aufteilungsplan ab: Kein Herausgabeanspruch gegen den Nachbarn

Worum ging es? Eine Wand am falschen Platz

Kläger und Beklagte gehören derselben Wohnungseigentümergemeinschaft an. Ihre Wohnungen liegen direkt nebeneinander. Das Problem: Die Trennwand zwischen beiden Einheiten verläuft teilweise anders als im Aufteilungsplan vorgesehen. Der Aufteilungsplan ist die amtliche Bauzeichnung, die festlegt, welche Räume zu welcher Wohnung gehören.

Die Folge ist kurios. Eine Fläche, die nach dem Plan zum Sondereigentum des Klägers gehört, liegt tatsächlich innerhalb der Wohnung der Beklagten. Sondereigentum ist der Teil des Gebäudes, der einem Eigentümer allein gehört – also im Kern seine Wohnung. Die im Plan eingezeichnete Wand wurde an dieser Stelle nie gebaut. Die Beklagten bewohnen ihre Wohnung selbst und nutzen die Fläche als Teil ihrer Küche.

Ein langer Weg durch die Instanzen

Der Streit hat eine lange Vorgeschichte. Zunächst verklagte der Eigentümer seine Nachbarn. Sie sollten die Fläche herausgeben, indem sie die plangerechte Wand errichten und die bestehende entfernen. Hilfsweise wollte er die Arbeiten selbst durchführen und verlangte, dass die Nachbarn dies dulden. Amtsgericht und Landgericht München I wiesen die Klage ab. Die Begründung: Die erstmalige plangerechte Herstellung der Wohnungen kann der Eigentümer nur von der Gemeinschaft verlangen, nicht von den Nachbarn.

Also wandte er sich an die Gemeinschaft. Das Amtsgericht hielt diese Klage zunächst für unzulässig, weil sich die Eigentümer vorher nicht ausreichend mit dem Anliegen befasst hatten. Das Landgericht München I sah das anders. Mit Urteil vom 16. Januar 2019 ersetzte es den fehlenden Beschluss der Eigentümer. Die Gemeinschaft sollte einen Architekten mit der Planung beauftragen und danach über die Vergabe der Bauarbeiten entscheiden. Der Bundesgerichtshof wies die dagegen gerichtete Beschwerde im November 2019 zurück.

Trotzdem steht die Wand bis heute an der alten Stelle. Der Kläger machte dafür auch die Nachbarn verantwortlich. Sie hätten Termine zur Prüfung von Statik und Brandschutz ignoriert oder abgesagt.

Neuer Anlauf: Herausgabe ohne Bauarbeiten

Nach einer erfolglosen Aufforderung im Juli 2025 versuchte es der Eigentümer erneut. Diesmal verlangte er schlicht die Herausgabe der Fläche – ohne Verknüpfung mit Bauarbeiten. Er stützte sich auf § 985 BGB. Danach kann der Eigentümer vom Besitzer die Herausgabe seiner Sache verlangen. Ein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB hätten die Nachbarn nicht. Die vorhandene Wand sei nur ein nicht tragendes Provisorium in seinem Sondereigentum. Sie erfülle weder die statischen noch die brandschutztechnischen Anforderungen.

Die Nachbarn hielten dagegen. Über die Herausgabe sei bereits rechtskräftig entschieden worden. Zudem sei allein die Gemeinschaft für die neue Wand zuständig. Solange die alte Wand stehe, liege die Fläche nun einmal in ihrer Wohnung. Eine Herausgabe sei schlicht unmöglich.

Wie entschied das Gericht?

Das Amtsgericht München wies die Klage ab. Sie war zwar zulässig, aber unbegründet.

Zur Zulässigkeit stellte das Gericht zweierlei klar. Erstens besitzt der Kläger die Prozessführungsbefugnis – er darf Ansprüche aus seinem Sondereigentum also selbst vor Gericht bringen. Zweitens steht die Rechtskraft des alten Urteils der neuen Klage nicht entgegen. Rechtskraft bedeutet, dass über dieselbe Sache nicht zweimal gestritten werden darf. Hier ging es aber um einen anderen Streitgegenstand. Früher verlangte der Kläger die Herausgabe nur zusammen mit dem Bau der Wand. Jetzt forderte er die Herausgabe isoliert.

In der Sache scheiterte der Kläger dennoch. Die plangerechte Herstellung der Trennwand ist Aufgabe der Gemeinschaft. Das stand seit dem Urteil des Landgerichts von 2019 fest. Die Gemeinschaft hatte mit der Umsetzung begonnen, die Maßnahme steckte aber noch in der Planung. Solange die alte Wand steht, kann der Kläger die Fläche nur in Besitz nehmen, wenn die Wand vorher versetzt wird. Die Nachbarn können ihm die Fläche deshalb weder herausgeben noch Mitbesitz daran einräumen. Andernfalls stünde der Kläger mitten in ihrer Küche. Das isolierte Herausgabeverlangen ist nach Ansicht des Gerichts auf eine unmögliche Leistung gerichtet.

Die Nachbarn nutzten die Fläche auch nicht rechtswidrig. Sie hatten die Wand weder gebaut noch versetzt. Den Besitz erhielten sie von ihrem Verkäufer. Beim Kauf gingen beide Seiten davon aus, dass die Fläche zur Wohnung gehört. Auch der Grundriss im Kaufvertrag zeigte sie so. Das Nutzungsrecht der Nachbarn besteht nach Auffassung des Gerichts fort, bis die Gemeinschaft die Wand versetzt.

Ebenso klar äußerte sich das Gericht zur Wand selbst. Eine Wand, die zwei Wohnungen voneinander trennt, gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum – also zu dem Teil des Gebäudes, der allen Eigentümern gemeinsam gehört. Das gilt unabhängig davon, wo die Wand steht und ob sie nur provisorisch errichtet wurde. Der Kläger darf sie deshalb nicht auf eigene Faust abreißen.

Überzeugt die Begründung?

Im Ergebnis ist das Urteil gut nachvollziehbar. Einzelne Begründungsschritte sind in der Fachdiskussion aber umstritten.

Die Grenzen des Sondereigentums richten sich nach dem Aufteilungsplan, der im Grundbuch hinterlegt ist. Eine abweichende Bauausführung verschiebt diese Grenzen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht, solange sich die Einheiten eindeutig abgrenzen lassen. Eigentümer der Fläche bleibt also der Kläger.

Kritisch gesehen wird vor allem die Argumentation zum Herausgabeanspruch. § 985 BGB setzt keine verbotene Eigenmacht voraus. Dass die Nachbarn die Wand nicht selbst gebaut haben, spielt dafür eigentlich keine Rolle. Auch verschafft die Übergabe durch den Verkäufer allein noch kein Recht zum Besitz gegenüber dem wahren Eigentümer. Und aus der Zuständigkeit der Gemeinschaft für die Bauarbeiten folgt nicht ohne Weiteres, dass die Herausgabe unmöglich ist.

Auch die Aussage, jede Wohnungstrennwand sei zwingend Gemeinschaftseigentum, braucht es für das Ergebnis nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss die Gemeinschaft die alte Wand ohnehin entfernen und die neue errichten – egal, wem die Wand gehört. Zu bedenken ist zudem: Es handelt sich um eine Entscheidung eines Amtsgerichts. Andere Gerichte können solche Fälle anders beurteilen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Liegt ein Teil Ihrer Wohnung tatsächlich beim Nachbarn, führt der Weg über die Gemeinschaft. Eine Herausgabeklage gegen den Nachbarn ist nach diesem Urteil keine Abkürzung.

Als betroffener Eigentümer sollten Sie zunächst einen Beschluss über die plangerechte Herstellung beantragen. Bringen Sie das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Lehnen die Eigentümer ab oder bleiben untätig, hilft die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG. Dann fasst das Gericht den Beschluss an Stelle der Eigentümer. Gibt es bereits einen Beschluss, sollten Sie dessen Umsetzung beim Verwalter aktiv einfordern. Legen Sie keinesfalls selbst Hand an die Wand. Sie gehört nicht Ihnen allein.

Blockiert ein Nachbar Besichtigungen oder Bauarbeiten, müssen Sie das nicht hinnehmen. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG muss jeder Eigentümer das Betreten seiner Wohnung und Einwirkungen darauf dulden, soweit sie Beschlüssen der Gemeinschaft entsprechen. Diese Duldungspflicht lässt sich gerichtlich durchsetzen.

Sind Sie der Nachbar, der die Fläche nutzt? Dann dürfen Sie vorerst bleiben, wie Sie sind. Auf Dauer sitzen Sie aber nicht am längeren Hebel. Beschließt die Gemeinschaft den Umbau, müssen Sie die Arbeiten dulden. Wer Termine platzen lässt, riskiert eine Klage.

Für die Gemeinschaft und den Verwalter gilt: Die erstmalige Herstellung des plangerechten Zustands ist ihre Pflicht. Wer die Umsetzung verschleppt, provoziert weitere Verfahren.

Und wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen: Vergleichen Sie den Grundriss aus dem Exposé mit dem Aufteilungsplan aus der Teilungserklärung. So erkennen Sie Abweichungen, bevor sie zum Streitfall werden.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Grenzen des Sondereigentums richten sich nach dem Aufteilungsplan – nicht nach dem tatsächlichen Verlauf der Wände.
• Die erstmalige Herstellung einer plangerechten Trennwand ist Sache der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht des einzelnen Nachbarn.
• Solange die Gemeinschaft die Wand nicht versetzt hat, kann ein Eigentümer die Fläche nach Ansicht des Amtsgerichts München nicht isoliert vom Nachbarn herausverlangen.
• Eine Wand zwischen zwei Wohnungen darf ein Eigentümer nicht eigenmächtig entfernen.
• Eine erneute Herausgabeklage ist trotz früherer Abweisung zulässig, wenn sie einen anderen Streitgegenstand betrifft.

Quelle: AG München, Urteil vom 08.01.2026, Az. 1294 C 11189/25 WEG