Fristlose Kündigung wegen Bedrohung des Hausmeisters

Der Ausgangspunkt: Streit um einen neuen Wasserhahn

In diesem Fall lebte eine Familie seit mehreren Jahren in einer Mietwohnung in Köln. Ende Februar montierte der Hausmeister in der Küche der Wohnung einen neuen Wasserhahn. Wenige Tage später erhielten die Mieter eine Rechnung über den Austausch der Armatur. Die Mieter weigerten sich jedoch, diese Rechnung zu begleichen. Sie waren der Ansicht, dass die Vermieterin für die Kosten aufkommen müsse, da sie dem Hausmeister keinen Auftrag erteilt hätten.

Der Hausmeister sah dies anders. Er war der Meinung, dass die ausgetauschte Armatur im Eigentum der Mieter gestanden habe und diese daher für die Erneuerung zahlen müssten. Dieser Meinungsunterschied führte zu einem Telefonat zwischen dem Hausmeister und einem der Mieter, das dramatische Folgen haben sollte.

Das folgenreiche Telefongespräch

Was genau bei diesem Telefonat gesagt wurde, war zunächst umstritten. Der Hausmeister berichtete, dass das Gespräch zunächst hitzig verlaufen sei. Beide Seiten seien laut geworden. Dann jedoch sei es zu einer massiven Drohung gekommen. Nach Darstellung des Hausmeisters habe der Mieter ihm am Telefon erklärt, er solle sich nicht mehr in die Siedlung trauen, sonst würde er ihm die Zähne einschlagen.

Die Mieterseite bestritt diese Darstellung vehement. Der betroffene Mieter gab an, er habe lediglich nachgefragt, warum er überhaupt eine Rechnung erhalten habe. Er habe darauf hingewiesen, dass er keinen Auftrag erteilt habe und dass die Vermieterin für die Arbeiten aufkommen müsse. Von Drohungen könne keine Rede sein.

Der Hausmeister nahm die Situation offenbar sehr ernst. Er erstattete Anzeige bei der Polizei und beantragte eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter. Dies führte dazu, dass die Vermieterin nur wenige Tage nach dem Telefonat das Mietverhältnis fristlos kündigte. Als Begründung führte sie die Bedrohung des Hausmeisters an.

Der Gang vor Gericht

Die Mieter wehrten sich gegen die Kündigung und die geforderte Räumung der Wohnung. Sie beantragten außerdem, ihnen im Falle einer Räumung eine angemessene Frist zu gewähren. Vor Gericht prallten die unterschiedlichen Darstellungen des Telefongesprächs aufeinander.

Das Gericht führte eine umfangreiche Beweisaufnahme durch und hörte mehrere Zeugen. Der Hausmeister schilderte das Telefonat detailliert und blieb bei seiner Darstellung der Drohung. Seine Ehefrau und seine Tochter bestätigten seine Angaben. Auch ein weiterer Zeuge aus dem Umfeld des Hausmeisters unterstützte dessen Version der Ereignisse.

Auf Seiten der Mieter trat die Mutter des betroffenen Mieters als Zeugin auf. Sie versuchte, ihren Sohn zu entlasten und bestritt die Drohungen. Ihre Aussage überzeugte das Gericht jedoch nicht.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Köln gab der Vermieterin recht und verurteilte die Mieter zur Räumung der Wohnung. Das Gericht kam zu der Überzeugung, dass die Drohung tatsächlich so gefallen war, wie der Hausmeister es geschildert hatte.

Die Richter begründeten ihre Entscheidung ausführlich. Sie führten aus, dass der Hausmeister glaubwürdig ausgesagt habe. Der Zeuge habe keine falsche Sicherheit an den Tag gelegt, sondern offen zugegeben, wenn er sich an etwas nicht mehr genau erinnern konnte. Auch habe er eingeräumt, selbst ein lauter Typ zu sein, was nach Einschätzung des Gerichts für seine Ehrlichkeit sprach.

Für die Glaubwürdigkeit des Hausmeisters sprach aus Sicht des Gerichts auch, dass er sowohl Anzeige bei der Polizei erstattet als auch eine einstweilige Verfügung beantragt hatte. Ein solcher Aufwand sei nicht nachvollziehbar, wenn nicht tatsächlich etwas Erhebliches vorgefallen wäre. Die Aussagen der Ehefrau und der Tochter des Hausmeisters sowie eines weiteren Zeugen untermauerten seine Darstellung. Diese Aussagen waren nach Ansicht der Richter detailliert, plausibel und widerspruchsfrei.

Die Aussage der Mutter des Mieters bewertete das Gericht hingegen kritisch. Die Richter empfanden ihre Aussage als zu pauschal. Zudem widersprach sie teilweise sogar den Angaben ihres eigenen Sohnes. So behauptete sie beispielsweise, ihr Sohn sei bei dem Telefonat nicht laut geworden, obwohl dieser selbst eingeräumt hatte, dass beide Seiten laut geworden seien. Das Gericht erkannte eine deutliche Tendenz, den Sohn zu entlasten. Erschwerend kam hinzu, dass die Zeugin nur unzureichend Deutsch beherrschte, was bei der Würdigung ihrer Aussage berücksichtigt werden musste.

Warum rechtfertigt eine Drohung die fristlose Kündigung?

Das Gericht stellte klar, dass eine solche Drohung einen schwerwiegenden Kündigungsgrund darstellt. Bedroht ein Mieter einen anderen Mieter, den Vermieter oder dessen Hausmeister mit einer Straftat, ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar. Dies gilt auch dann, wenn keine vorherige Abmahnung erfolgt ist.

Die Drohung, jemandem die Zähne einzuschlagen, ist eine ernsthafte Ankündigung einer Körperverletzung. Das Gericht berücksichtigte bei seiner Entscheidung auch, dass der Hausmeister die Drohung so ernst genommen hatte, dass er anschließend eine gewisse Zeit lang nicht mehr alleine oder sogar überhaupt nicht mehr zu den Häusern fuhr, in denen der bedrohende Mieter wohnte.

Das Gericht betonte ausdrücklich, dass es für die Rechtmäßigkeit der Kündigung unerheblich sei, ob die Mieter tatsächlich zur Zahlung der Handwerkerrechnung verpflichtet gewesen wären oder nicht. Selbst wenn die Forderung des Hausmeisters unberechtigt gewesen wäre, rechtfertige dies keinesfalls eine derart massive Drohung.

Keine Räumungsfrist gewährt

Die Mieter hatten hilfsweise beantragt, ihnen im Falle einer Räumungsverurteilung zumindest eine angemessene Frist zu gewähren. Diesen Antrag lehnte das Gericht jedoch ab. Angesichts der erheblichen Drohung erschien den Richtern die Gewährung einer Räumungsfrist nicht angemessen.

Zusätzlich zur Räumung verurteilte das Gericht die Mieter zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Zeit bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Wohnung. Diese Entschädigung orientiert sich an der bisherigen Miethöhe und soll die Vermieterin für die Nutzung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses entschädigen.

Das Gericht begründete den Anspruch auf diese zukünftige Nutzungsentschädigung damit, dass der betroffene Mieter sich in einem Privatinsolvenzverfahren befand und nach eigenen Angaben nicht in der Lage war, die Mieten zu zahlen. Dies begründe die Befürchtung, dass er sich auch der Zahlung der Nutzungsentschädigung entziehen würde. Die bestehende Zahlungsunfähigkeit rechtfertige grundsätzlich diese Besorgnis. Dass möglicherweise die öffentliche Hand für die Zahlung aufkommen könnte, sei angesichts der Unsicherheit dieser Möglichkeit nicht zu berücksichtigen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil macht deutlich, dass Mieter auch in Konfliktsituationen stets die Grenzen des Anstands wahren müssen. Ein Streit um eine Handwerkerrechnung oder andere mietrechtliche Unstimmigkeiten darf niemals in Drohungen oder gar Gewalt münden.

Wer sich als Mieter ungerecht behandelt fühlt oder mit einer Forderung des Vermieters oder dessen Beauftragten nicht einverstanden ist, sollte den rechtlichen Weg wählen. Dies kann bedeuten, zunächst schriftlich gegen eine Forderung zu widersprechen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Verbale Entgleisungen oder gar Drohungen sind nicht nur strafrechtlich relevant, sondern können auch zum Verlust der Wohnung führen.

Vermieter und deren Beauftragte, wie etwa Hausmeister, genießen besonderen Schutz. Werden sie von Mietern bedroht oder belästigt, kann dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen. Das Gericht macht in diesem Fall auch deutlich, dass es bei der Bewertung nicht darauf ankommt, wer in der ursprünglichen Streitfrage rechtlich im Recht war. Selbst wenn die Mieter mit ihrer Auffassung zur Kostentragungspflicht richtig gelegen hätten, wäre die Drohung nicht zu rechtfertigen gewesen.

Für die Beweisführung in solchen Fällen ist bedeutsam, dass Gerichte die Glaubwürdigkeit von Zeugen sehr genau prüfen. Widersprüchliche Aussagen, offensichtliche Versuche der Schönfärberei oder mangelnde Detailkenntnis können dazu führen, dass Aussagen nicht geglaubt wird. In diesem Fall war es für die Mieter nachteilig, dass die Aussage der als Zeugin benannten Mutter sogar den eigenen Angaben des Sohnes widersprach.

Das Urteil zeigt auch, dass die Ernsthaftigkeit einer Drohung nicht nur durch das Gesagte selbst, sondern auch durch die Reaktion des Bedrohten beurteilt wird. Der Umstand, dass der Hausmeister nach der Drohung tatsächlich sein Verhalten änderte und bestimmte Häuser mied, unterstrich aus Sicht des Gerichts die Ernsthaftigkeit und Wirkung der Drohung.

Für Mieter in finanziellen Schwierigkeiten ist zudem wichtig zu wissen, dass Gerichte bei bestehender Zahlungsunfähigkeit auch zukünftige Nutzungsentschädigungen zusprechen können. Die Hoffnung darauf, dass Sozialleistungsträger die Kosten übernehmen werden, schützt nicht vor solchen Urteilen.

Quelle

Amtsgericht Köln, Urteil vom 21.11.2014, Aktenzeichen 208 C 151/14