Prozessführungsbefugnis

Was genau ist die Prozessführungsbefugnis?

Die Prozessführungsbefugnis – auch Klagebefugnis genannt – ist das Recht, im eigenen Namen ein gerichtliches Verfahren einzuleiten und als Partei zu führen. Sie gehört zu den sogenannten Prozessvoraussetzungen, die das Gericht in jeder Verfahrenslage von Amts wegen prüft. Fehlt diese Befugnis, weist das Gericht die Klage als unzulässig ab – ganz gleich, wie berechtigt Ihr Anliegen in der Sache sein mag.

Prozessführungsbefugnis und Aktivlegitimation – wo liegt der Unterschied?

Für Laien ist die Unterscheidung oft verwirrend: Die Prozessführungsbefugnis ist eine rein formale Zulässigkeitsvoraussetzung. Sie beantwortet die Frage, wer einen bestimmten Anspruch vor Gericht geltend machen darf. Die Aktivlegitimation (auch Sachbefugnis genannt) betrifft dagegen die inhaltliche Frage, wem der Anspruch materiell zusteht. Beide müssen gleichzeitig vorliegen. Das bedeutet: Selbst wenn Ihr Nachbar tatsächlich die Wand im Treppenhaus eingerissen hat und der Anspruch auf Wiederherstellung zweifelsfrei besteht, wird Ihre Klage abgewiesen, wenn nicht Sie, sondern die Gemeinschaft diesen Anspruch geltend machen muss. Sie hätten dann zwar Recht in der Sache – aber nicht das Recht, es persönlich vor Gericht durchzusetzen. Im Normalfall ist prozessführungsbefugt, wer Inhaber des geltend gemachten Rechts ist. Sie klagen also grundsätzlich Ihre eigenen Ansprüche ein und nicht die Ihres Nachbarn.

Warum ist das im WEG-Recht so brisant?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es eine Besonderheit, die das Thema zu einem echten Stolperstein macht: Neben dem einzelnen Eigentümer existiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als eigenständiger rechtsfähiger Verband. Und genau hier wird es spannend – denn nicht jeder Anspruch steht Ihnen persönlich zu, auch wenn Sie der Betroffene sind. Die große Frage lautet immer: Darf ich selbst klagen, oder muss die Gemeinschaft das übernehmen?

Die WEG-Reform 2020: Ein grundlegender Umbruch

Die WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 (das sogenannte Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz WEMoG) hat die Spielregeln bei der Prozessführungsbefugnis grundlegend verschoben. Vor der Reform konnten einzelne Eigentümer in vielen Fällen selbstständig Ansprüche gerichtlich geltend machen, die das Gemeinschaftseigentum betrafen – solange die Gemeinschaft die Rechtsverfolgung nicht per Beschluss an sich gezogen hatte.

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt gemäß § 9a Abs. 2 WEG eine klare Regel: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Diese Zuständigkeit ist zwingend. Sie als einzelner Eigentümer haben hier kein Wahlrecht mehr. Konkret bedeutet das: Wenn Ihr Nachbar im Treppenhaus eine Wand einreißt, eine Gemeinschaftsfläche zweckwidrig nutzt oder das Dach beschädigt, liegt die Prozessführungsbefugnis bei der GdWE – nicht bei Ihnen persönlich.

Wann dürfen Sie als Eigentümer selbst klagen?

Trotz der Stärkung der Gemeinschaft gibt es weiterhin Fälle, in denen Sie als einzelner Eigentümer prozessführungsbefugt bleiben. Die wichtigsten Konstellationen sollten Sie kennen.

Bei der Beschlussanfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG ist ausschließlich der einzelne Wohnungseigentümer klagebefugt. Halten Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung für rechtswidrig, können und müssen Sie persönlich innerhalb der Monatsfrist vor dem zuständigen Amtsgericht klagen. Der Verwalter hat diese Klagebefugnis seit der Reform übrigens verloren.

Ebenfalls selbst klagen dürfen Sie bei Störungen im räumlichen Bereich Ihres Sondereigentums. Dringt beispielsweise Lärm, Geruch oder Feuchtigkeit in Ihre Wohnung, stehen Ihnen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche nach § 1004 BGB in Verbindung mit § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu – und zwar auch dann, wenn gleichzeitig das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das hat der BGH in mehreren Entscheidungen klargestellt. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie eine konkrete Beeinträchtigung im räumlichen Bereich Ihres Sondereigentums nachweisen können. Eine bloße Verletzung des gemeinschaftlichen Regelwerks – etwa ein Verstoß gegen die Hausordnung oder die Gemeinschaftsordnung – reicht für sich allein nicht aus, um Ihnen die Prozessführungsbefugnis zu verschaffen. Ohne spürbare Auswirkung auf Ihre Wohnung bleibt die Störungsabwehr Sache der Gemeinschaft.

Mischfälle: Wenn Gemeinschafts- und Sondereigentum gleichzeitig betroffen sind

In der Praxis treten häufig sogenannte Mischfälle auf, bei denen sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum betroffen ist. Ein typisches Beispiel: Ein Rohr der Hauptwasserleitung – Gemeinschaftseigentum – wird undicht und Wasser dringt in Ihre Wohnung ein. Hier können Sie als Eigentümer Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche wegen der konkreten Störung in Ihrem Sondereigentum selbst gerichtlich geltend machen. Die alleinige Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich nur auf die Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums als solches – nicht auf die Abwehr der Auswirkungen in Ihrer Wohnung. Allerdings: Einen Ausgleich in Geld können Sie als einzelner Eigentümer nur verlangen, wenn die Störung durch technische Maßnahmen nicht abgewehrt werden kann und Sie die Einwirkung nicht hinnehmen müssen (§ 14 Abs. 3 WEG). Es handelt sich dabei nicht um einen allgemeinen Schadensersatzanspruch, sondern um einen eng gefassten Ausgleichsanspruch für unvermeidbare Beeinträchtigungen.

Die Rolle der Gemeinschaft: „Geborene Ausübungsbefugnis"

Mit der Reform hat der Gesetzgeber der GdWE eine sogenannte geborene Ausübungsbefugnis zugewiesen. Die Gemeinschaft ist von Gesetzes wegen prozessführungsbefugt für sämtliche Ansprüche, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben, sowie für Rechte, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Sie muss diese Befugnis nicht erst per Beschluss an sich ziehen. Für die konkrete Entscheidung, ob und wie die Gemeinschaft einen Anspruch tatsächlich gerichtlich verfolgt, ist allerdings ein Beschluss der Eigentümer erforderlich. Die geborene Ausübungsbefugnis bedeutet also nicht, dass der Verwalter ohne Weiteres losmarschieren und Klagen einreichen darf. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Wenn Sie ein Problem mit dem Gemeinschaftseigentum haben, wenden Sie sich zunächst an die Verwaltung und beantragen einen Beschluss über die Anspruchsverfolgung in der Eigentümerversammlung.

Was tun, wenn die Gemeinschaft untätig bleibt?

Hier sitzt so mancher Eigentümer in der Zwickmühle: Sie sehen einen klaren Rechtsverstoß, aber die Gemeinschaft rührt sich nicht. Auf eigene Faust klagen dürfen Sie bei Ansprüchen aus dem Gemeinschaftseigentum nicht mehr. Was also tun? Sie haben zwei Hebel. Erstens können Sie auf der Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Rechtsverfolgung beantragen. Zweitens – falls die Eigentümer das ablehnen – kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht. Ein weiterer pragmatischer Weg: Die Gemeinschaft kann Sie per Ermächtigungsbeschluss zur Prozessführung im Namen der GdWE berechtigen.

Vorsicht: Verjährung läuft weiter

Behalten Sie dabei unbedingt die Verjährungsfristen im Auge. Während Sie auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung warten oder eine Beschlussersetzungsklage führen, tickt die Uhr weiter. Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum unterliegen den allgemeinen Verjährungsregeln – in der Regel drei Jahre ab Kenntnis. Weder die Untätigkeit der Gemeinschaft noch das laufende Beschlussersetzungsverfahren hemmen die Verjährung automatisch. Drängen Sie deshalb frühzeitig darauf, dass die Verwaltung verjährungshemmende Maßnahmen ergreift, etwa eine Streitverkündung oder ein selbständiges Beweisverfahren.

Sonderfall: Altverfahren vor dem 1. Dezember 2020

Ein besonders praxisrelevantes Thema ist der Übergangsschutz für Altverfahren. Was passiert mit Klagen, die ein einzelner Eigentümer vor Inkrafttreten der Reform eingereicht hat? Verliert er mitten im Prozess seine Klagebefugnis? Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in seinem Urteil vom 7. Mai 2021 (Az. V ZR 299/19) beantwortet und eine planwidrige Regelungslücke im Übergangsrecht geschlossen. Danach gilt: Ihre Prozessführungsbefugnis aus einem Altverfahren besteht über den 1. Dezember 2020 hinaus fort – und zwar solange, bis dem Gericht eine schriftliche Erklärung des Verwalters (als vertretungsberechtigtes Organ nach § 9b WEG) über einen entgegenstehenden Willen der Gemeinschaft vorgelegt wird.

Die „Widerspruchserklärung" des Verwalters

Rechnen Sie damit, dass die Gemeinschaft von ihrem Recht Gebrauch macht, Ihnen die Prozessführung zu entziehen. Ein schlichter Mehrheitswille „im Hintergrund" genügt dafür allerdings nicht. Es braucht eine formalisierte schriftliche Mitteilung des Verwalters an das Gericht. Ohne diesen formellen Schritt läuft Ihr Altverfahren weiter. Dabei darf der Verwalter nicht eigenmächtig handeln – er ist an einen Beschluss der Eigentümer gebunden. Die schriftliche Mitteilung an das Gericht spiegelt also stets den Willen der Gemeinschaft wider, nicht die persönliche Einschätzung des Verwalters. Will die Gemeinschaft den Prozess übernehmen, benötigt sie zunächst einen Beschluss der Eigentümer über die Übernahme, Beendigung oder Ermächtigung und anschließend die schriftliche Mitteilung des Verwalters als vertretungsberechtigtes Organ nach § 9b WEG an das Gericht.

Vergemeinschaftung von Mängelrechten

Einen Sonderfall bilden Mängelansprüche gegen den Bauträger. Diese Rechte ergeben sich aus den individuellen Kaufverträgen der Eigentümer – nicht aus dem Gemeinschaftseigentum. Der BGH hat klargestellt, dass § 9a Abs. 2 WEG diese primären Mängelrechte nicht erfasst. Gleichwohl kann die Gemeinschaft Nacherfüllungsansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, weiterhin durch Mehrheitsbeschluss vergemeinschaften. Die Beschlusskompetenz ergibt sich aus der Verwaltungsbefugnis für das Gemeinschaftseigentum und der Erhaltungspflicht nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Hat die Gemeinschaft solche Ansprüche an sich gezogen, ist sie für deren Durchsetzung prozessführungsbefugt.

Typische Stolperfallen in der Praxis

Unterschätzen Sie das Thema Prozessführungsbefugnis nicht. Fehlt sie, war Ihr gesamter Rechtsstreit – möglicherweise über mehrere Instanzen – umsonst. Das Gericht prüft die Befugnis jederzeit, auch noch in der Revision. Die häufigsten Fehler: Ein Eigentümer klagt wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum, obwohl nur die GdWE dafür zuständig wäre. Oder ein Eigentümer macht Versicherungsansprüche geltend, obwohl die Gebäudeversicherung durch die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin abgeschlossen wurde und nur diese klagebefugt ist.

Das Kostenrisiko sitzt mit am Tisch

Wird Ihre Klage wegen fehlender Prozessführungsbefugnis als unzulässig abgewiesen, tragen Sie als Kläger in der Regel die gesamten Gerichtskosten und zusätzlich die Anwaltskosten der Gegenseite. Je nach Streitwert und Instanzenzug kann das schnell mehrere Tausend Euro ausmachen – und Sie haben in der Sache noch nichts erreicht. Besonders ärgerlich: Auch wenn Ihr Anliegen inhaltlich vollkommen berechtigt war, bleiben Sie auf den Kosten sitzen, weil die Klage aus rein formalen Gründen scheitert.

Bevor Sie als Wohnungseigentümer eine Klage erwägen, sollten Sie stets prüfen lassen, ob Sie persönlich oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer prozessführungsbefugt ist. Ein Fehler an dieser Stelle kann den gesamten Prozess zunichtemachen – und Sie teuer zu stehen kommen.

Verkauf der Eigentumswohnung während des Prozesses

Eine Beruhigung zum Schluss: Verkaufen Sie Ihre Eigentumswohnung während eines laufenden Rechtsstreits, bleibt Ihre Prozessführungsbefugnis davon unberührt. Der Eigentumswechsel hat keine Auswirkung auf ein bereits anhängiges Verfahren. Sie können den Prozess als ursprüngliche Partei zu Ende führen.

Sehen Sie auch unter [Gemeinschaft der Wohnungseigentümer], [Beschlussanfechtung], [Gemeinschaftseigentum] und [Sondereigentum].