Mietvertrag nach Trennung - Wann eine Kündigung trotz fehlender Zustimmung wirksam sein kann

Nach einer Trennung stellt sich für viele Paare die Frage, wie mit dem gemeinsamen Mietvertrag umzugehen ist. Besonders kompliziert wird es, wenn ein Partner ausziehen möchte, der andere jedoch in der Wohnung verbleiben will. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Bad Segeberg zeigt, dass unter bestimmten Umständen auch eine einseitige Kündigung wirksam sein kann - selbst wenn die grundsätzlichen Voraussetzungen dafür nicht erfüllt sind.

Trennung, Auszug – und dann?

Ein Paar hatte gemeinsam eine Dreizimmerwohnung angemietet. Als die Beziehung zerbrach, zog die Frau im Herbst 2020 aus. Sie wandte sich mehrfach an die Vermieterin – telefonisch und schriftlich – um die vertragliche Situation zu klären. Im November 2020 teilte sie der Vermieterin mit, dass sie die Wohnung bereits verlassen habe und auch keinen Schlüssel mehr besitze. Gleichzeitig sprach sie eine Kündigung zum Ende Februar 2021 aus und bat um die Auflösung des Mietverhältnisses.

Die Vermieterin lehnte ab. Ihre Begründung: Ohne die Zustimmung des Ex-Partners sei eine Kündigung nicht wirksam. Und genau diese Zustimmung verweigerte der Mann. Mehr noch: Er tauschte die Türschlösser aus und versperrte der Frau damit jeden Zugang zur Wohnung.

Vermieterin fordert Miete für Jahre nach dem Auszug

Zwei Jahre später forderte die Vermieterin von der ausgezogenen Mieterin rückständige Mietzahlungen für 2022 und 2023 – mehrere tausend Euro. Aus Sicht der Vermieterin war das Mietverhältnis schließlich nie beendet worden. Sie erwirkte zunächst sogar einen Vollstreckungsbescheid gegen die Frau.

Die Mieterin wehrte sich und erhob Widerklage. Ihr Ziel: Die gerichtliche Feststellung, dass das Mietverhältnis bereits zum Februar 2021 wirksam beendet worden war.

Der Knackpunkt: Kann ein Mitmieter allein kündigen?

Hier liegt das zentrale rechtliche Problem. Haben zwei Personen gemeinsam eine Wohnung gemietet, haften sie als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Die Vermieterin kann sich aussuchen, von wem sie die Miete verlangt. Und eine Kündigung muss grundsätzlich von allen Mietern gemeinsam ausgesprochen werden. Eine einseitige Kündigung nur eines Partners ist nach der Rechtsprechung unwirksam.

Das Gericht bestätigte diesen Grundsatz zunächst auch im vorliegenden Fall. Die Kündigung der Mieterin war formal unwirksam, weil ihr Ex-Partner nicht mitgewirkt hatte.

Treu und Glauben als Rettungsanker

Trotzdem gab das Gericht der Mieterin recht – und berief sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB. Diese Vorschrift verhindert, dass jemand ein Recht ausnutzt, obwohl sein eigenes Verhalten dem widerspricht.

Der in der Wohnung verbliebene Mieter muss sich so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Kündigung erteilt.

Konkret warf das Gericht dem Ex-Partner treuwidriges Verhalten vor. Er hatte erstens die Zustimmung zur Kündigung verweigert, zweitens die Wohnung allein weitergenutzt und drittens durch den Austausch der Schlösser seiner Ex-Partnerin jeglichen Zugang verwehrt. Dieses widersprüchliche Verhalten – die Wohnung für sich beanspruchen, die andere aber nicht aus dem Vertrag entlassen – musste er sich entgegenhalten lassen.

Das Gericht stützte sich dabei auf eine grundlegende Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005. Der BGH hatte damals klargestellt: Wer nach dem Auszug des Partners die Wohnung allein weiternutzt und gleichzeitig die Mitwirkung an einer Kündigung verweigert, handelt widersprüchlich. Die fehlende Zustimmung wird dann rechtlich so behandelt, als wäre sie erteilt worden.

Klage abgewiesen, Widerklage erfolgreich

Das Ergebnis: Der Vollstreckungsbescheid gegen die Mieterin wurde aufgehoben. Die Klage auf rückständige Miete wurde abgewiesen. Auf die Widerklage stellte das Gericht fest, dass das Mietverhältnis mit der ausgezogenen Mieterin zum 28. Februar 2021 wirksam beendet war.

Die Mieterin musste also keine Miete für eine Wohnung zahlen, die sie seit über einem Jahr nicht mehr bewohnte und zu der sie nicht einmal Zugang hatte.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Haben Sie sich als Mieterin oder Mieter von Ihrem Partner getrennt und sind aus der gemeinsamen Wohnung ausgezogen? Dann sollten Sie wissen: Sie sind dem guten Willen Ihres Ex-Partners nicht schutzlos ausgeliefert.

Als ausgezogener Mieter sollten Sie die Kündigung in jedem Fall schriftlich aussprechen – auch wenn der Ex-Partner nicht mitwirkt. Dokumentieren Sie sämtliche Kontaktversuche mit der Vermieterin und dem Ex-Partner. Bewahren Sie Schreiben, E-Mails und Gesprächsnotizen auf. Machen Sie deutlich, dass Sie die Wohnung nicht mehr nutzen und keinen Schlüssel mehr besitzen.

Als Vermieter sollten Sie bei Trennungen Ihrer Mieter nicht automatisch davon ausgehen, dass beide weiterhin für die Miete haften. Verweigert der verbliebene Mieter die Mitwirkung an der Kündigung, kann dessen Zustimmung nach Treu und Glauben als erteilt gelten. Eine sorgfältige Prüfung der Umstände schützt Sie vor einem verlorenen Rechtsstreit.

Bedenken Sie: Ein Mietaufhebungsvertrag zwischen allen Beteiligten ist immer die sauberste Lösung. Kommt eine Einigung nicht zustande, bleibt als letzter Ausweg der Weg zum Gericht.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein gemeinsamer Mietvertrag kann grundsätzlich nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden – eine einseitige Kündigung ist unwirksam.
• Verweigert ein Mitmieter treuwidrig die Zustimmung zur Kündigung, wird diese nach § 242 BGB als erteilt fingiert.
• Treuwidrig handelt, wer die Wohnung allein weiternutzt, dem Ex-Partner den Zugang verwehrt und gleichzeitig die Mitwirkung an der Kündigung verweigert.
• Ausgezogene Mieter sollten ihren Kündigungswunsch stets schriftlich dokumentieren und alle Kommunikationsversuche aufbewahren.
• Vermieter müssen bei Trennungssituationen die Gesamtumstände prüfen, bevor sie beide Mieter weiterhin in Anspruch nehmen.

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Quelle: AG Bad Segeberg, Urteil vom 2024, Az. nicht veröffentlicht (openjur.de/u/2491677)