Grundstück weit unter Wert verkauft: Wann ist ein Kaufvertrag sittenwidrig?

Ein Haus, zwei Verträge und ein Verkauf weit unter Wert

Eine Frau und ein Mann führten mehrere Jahre eine Beziehung. Sie wohnte mit ihren Kindern und ihrem Bruder in ihrem eigenen Haus. Er hatte zwar eine eigene Wohnung, hielt sich aber regelmäßig bei ihr auf und übernahm sogar die Regelung ihrer Finanzen.

Zunächst schlossen die beiden einen sogenannten „Pachtvertrag". Darin räumte die Frau dem Mann für 50 Jahre das alleinige Wohn- und Nutzungsrecht an ihrem Haus ein – gegen eine symbolische Pachtgebühr. Ihr selbst blieb nur noch ein befristetes „Bleiberecht". Wenig später folgte ein Mietvertrag: Die Frau zahlte nun Miete für ihr eigenes Haus an den Mann.

Den Schlusspunkt bildete ein notarieller Kaufvertrag (siehe § 433 BGB). Die Frau verkaufte ihr Grundstück für 90.000 Euro an den Mann – obwohl beide Parteien im Vertragstext selbst einen Grundstückswert von 250.000 Euro angaben. Als Begründung führten sie Investitionen des Käufers ins Haus und dessen Nutzungsrechte aus dem Pachtvertrag an. Später kam es zur Trennung. Die Frau verlangte ihr Haus zurück.

Die Positionen im Streit

Der Käufer bestritt, dass die Initiative zum Verkauf von ihm ausgegangen sei. Er behauptete, die Verkäuferin habe ihn selbst um den Kauf gebeten, weil sie dringend Schulden habe tilgen müssen. Den tatsächlichen Grundstückswert schätzte er deutlich niedriger ein als die Verkäuferin, nämlich auf maximal 130.000 Euro vor seinen Renovierungsarbeiten.

Die Verkäuferin schilderte den Fall völlig anders. Beiden Parteien sei klar gewesen, dass das Grundstück wesentlich mehr wert war als die vereinbarten 90.000 Euro. Der Käufer habe ihr versprochen, mit ihr und den Kindern gemeinsam im Haus zu leben, sobald ihre Schulden beglichen seien. Kaum war er Eigentümer, habe er sich zurückgezogen und den Kontakt abgebrochen.

Das Landgericht gab zunächst nur der Zahlungsklage des Käufers auf Erstattung von Notarkosten statt und wies die Widerklage der Verkäuferin auf Rückübertragung ab. Es prüfte lediglich einen Wegfall der Geschäftsgrundlage – und übersah dabei einen entscheidenden rechtlichen Gesichtspunkt.

Warum das Oberlandesgericht den Kaufvertrag für sittenwidrig erklärte

In der Berufung wies das Oberlandesgericht auf einen naheliegenden Punkt hin: Ein Vertrag mit einem derart auffälligen Preis-Wert-Verhältnis kann als sittenwidriges Rechtsgeschäft nach § 138 BGB nichtig sein. Für diese besondere Form der Sittenwidrigkeit, das sogenannte wucherähnliche Geschäft, müssen zwei Voraussetzungen zusammenkommen.

Erstens braucht es ein objektiv auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Zweitens muss mindestens ein weiterer Umstand hinzutreten, der auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten schließen lässt – etwa das bewusste Ausnutzen einer wirtschaftlich schwächeren Position. Bei Grundstücksgeschäften gilt dabei eine griffige Faustregel: Liegt der Verkehrswert rund doppelt so hoch wie der Kaufpreis, handelt es sich um ein besonders grobes Missverhältnis. Erreicht wird diese Schwelle regelmäßig erst ab einer Verkehrswertabweichung von 90 Prozent. In einem solchen Fall vermutet das Gesetz die verwerfliche Gesinnung, ohne dass die benachteiligte Partei sie im Detail beweisen muss.

Im vorliegenden Fall stand einem Kaufpreis von 90.000 Euro ein objektiver Verkehrswert von mindestens 250.000 Euro gegenüber – rund 277 Prozent des Kaufpreises. Selbst die vom Käufer selbst zugestandenen 130.000 Euro hätten den Kaufpreis noch um 44 Prozent überstiegen. Das Gericht war überzeugt, dass der Käufer diese Diskrepanz kannte, denn beide Parteien hatten den höheren Wert im Kaufvertrag selbst schriftlich festgehalten.

Entscheidend kam hinzu: Der Käufer ließ die Verkäuferin bis zum Abschluss des Kaufvertrags bewusst im Glauben, die Beziehung fortzusetzen. Erst danach zog er sich zurück. Zugleich hatte er sie über den „Pachtvertrag" und den Mietvertrag bereits systematisch aus ihrer eigenen Eigentümerposition gedrängt und ihre finanzielle Notlage gezielt ausgenutzt. Das Gericht fasste seine Bewertung so zusammen:

„Der zwischen den Parteien geschlossene Grundstückskaufvertrag ist als sittenwidrig anzusehen."

Die Folge einer solchen Nichtigkeit ist weitreichend: Der Kaufvertrag entfaltet von Anfang an keine Rechtswirkung. Die Verkäuferin kann die Rückübereignung ihres Grundstücks nach den Regeln des Bereicherungsrechts verlangen (§ 812 BGB). Weil der Käufer das Grundstück inzwischen mit einer Grundschuld belastet hatte, schuldete er zusätzlich Wertersatz für diese Wertminderung (§ 818 BGB). Auf eine Entreicherung konnte er sich dabei nicht berufen: Wer die Umstände der Sittenwidrigkeit kennt oder sich ihnen bewusst verschließt, haftet nach § 819 BGB verschärft. Den bereits gezahlten Kaufpreis rechnete das Gericht auf den Wertersatzanspruch an (§ 389 BGB).

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Verkäufer eines Grundstücks sollten Sie besonders vorsichtig sein, wenn der vereinbarte Preis deutlich unter dem tatsächlichen Wert liegt – auch innerhalb einer Partnerschaft oder Familie. Lassen Sie den Verkehrswert vor Vertragsschluss unabhängig ermitteln, etwa durch ein Gutachten. Verlassen Sie sich nicht allein auf mündliche Zusagen zur gemeinsamen Zukunft, wenn Sie im Gegenzug auf einen erheblichen Teil des Wertes Ihres Eigentums verzichten. Sichern Sie eine reduzierte Kaufpreisvereinbarung im Zweifel dinglich ab, etwa durch ein Rückforderungsrecht.

Als Käufer sollten Sie wissen: Ein auffällig günstiger Kaufpreis schützt Sie nicht automatisch vor späteren Ansprüchen. Selbst Jahre nach Vertragsschluss kann sich herausstellen, dass der Vertrag von Anfang an nichtig war. Dokumentieren Sie objektiv nachvollziehbare Gründe für einen reduzierten Preis sorgfältig und lassen Sie den Wert des Grundstücks realistisch einschätzen. So vermeiden Sie den Vorwurf, die wirtschaftliche Notlage der Gegenseite bewusst ausgenutzt zu haben.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein grobes Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert allein macht einen Kaufvertrag noch nicht sittenwidrig – es braucht einen weiteren belastenden Umstand.
• Bei Grundstücksgeschäften gilt ein besonders grobes Missverhältnis regelmäßig ab einer Verkehrswertabweichung von 90 Prozent.
• Ist das Missverhältnis besonders grob, vermutet das Gesetz die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten – ohne gesonderten Nachweis.
• Maßgeblich für die Wertermittlung ist stets der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nicht spätere Entwicklungen.
• Ein sittenwidriger Kaufvertrag ist von Anfang an nichtig und wird nach Bereicherungsrecht rückabgewickelt.

Quelle: OLG Schleswig, Urteil vom 29.07.2026, Az. 10 U 130/25