Endrenovierungsklausel unwirksam: Was Mieter beim Auszug wirklich schulden

Was war passiert?

Ein Mieter kündigte seine Wohnung und gab sie zum vereinbarten Termin zurück – ohne gemeinsame Übergabe, per Schlüsseleinwurf. Die Vermieter, die selbst im selben Haus wohnten, beauftragten daraufhin eine externe Firma mit der Rückgabe der Wohnung und ließen ein Abnahmeprotokoll erstellen. Es folgten mehrere Kostenvoranschläge sowie ein Feuchtigkeitsgutachten wegen Schimmelproblems. Am Ende forderten die Vermieter eine erhebliche Summe: für Renovierungsarbeiten, mehrere Monate Mietausfall, das Schimmelgutachten und die Wohnungsabnahme durch die Drittfirma. Die Mietkaution wollten sie verrechnen. Der Mieter hielt dem entgegen, die Wohnung ordnungsgemäß zurückgegeben zu haben – und verlangte seinerseits die Kaution zurück.

Das Amtsgericht Bochum holte ein Sachverständigengutachten ein und vernahm mehrere Zeugen. Die Entscheidung fiel differenziert aus: Der Mieter schuldete Schadensersatz für tatsächliche Beschädigungen – aber deutlich weniger als gefordert. Die Widerklage auf Kautionsrückzahlung scheiterte, weil die Kaution gegen die verbliebenen Ansprüche der Vermieter verrechnet wurde.

Worum wurde gestritten?

Im Mittelpunkt stand § 30 des Mietvertrages. Dieser verpflichtete den Mieter, die Wohnung „ordnungsgemäß wie beim Einzug" zurückzugeben. Die Vermieter betrachteten das als individuell ausgehandelte Regelung – nicht als allgemeine Geschäftsbedingung. Der Mieter sah darin eine unzulässige Endrenovierungsverpflichtung.

Daneben stritten die Parteien um konkrete Beschädigungen: Risse im Boden, Schäden an Türzargen und defekte Herdknöpfe. Für den Schimmel machten die Vermieter falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters verantwortlich. Und für vier Monate Leerstand verlangten sie Schadensersatz – die Wohnung sei wegen der Schäden nicht wiedervermietbar gewesen.

Wie entschied das Gericht?

Die Endrenovierungsklausel ist unwirksam

Das Gericht verwarf § 30 des Mietvertrages klar. Eine Klausel, die den Mieter zur Beseitigung aller Verschlechterungen – einschließlich gewöhnlicher Abnutzung – verpflichtet, geht über § 538 BGB hinaus. Danach trägt der Vermieter Verschlechterungen, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Die Klausel ist keine bloße Wiederholung des Gesetzes, sondern eine Erweiterung – und deshalb formularvertraglich unwirksam.

Da die Vermieter nach eigener Aussage alle Wohnungen im Haus vermieten, sprach das Gericht von einer Verwendung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (kurz: AGB – also vorformulierte Vertragsklauseln, die für viele Verträge gleich verwendet werden) nach § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Das gilt auch dann, wenn der Vertrag äußerlich individuell aussieht, solange eine Vorformulierung erkennbar ist.

Das Gericht ließ zudem offen, ob selbst eine echte Individualvereinbarung wirksam wäre. Denn § 536 Abs. 4 BGB schließt Abweichungen zulasten des Mieters in der Wohnraummiete aus. Wer auf eigene Kosten renovieren muss, kann gleichzeitig keine Mietminderung – also das Recht, bei Mängeln weniger Miete zu zahlen – geltend machen. Das ist ein rechtlich unauflösbarer Widerspruch.

Wichtig: Eine Ausnahme erkennt der Bundesgerichtshof dann an, wenn eine Endrenovierungspflicht nicht im Mietvertrag steht, sondern erst im Übergabeprotokoll bei Einzug wirklich individuell ausgehandelt wurde. In solchen Fällen kann die Verpflichtung wirksam sein. Die pauschale „wie beim Einzug"-Klausel im Mietvertrag ist davon aber klar zu unterscheiden.

„Die Zulässigkeit einer individuell ausgehandelten Endrenovierungspflicht ist jedenfalls in der Wohnraummiete fraglich." (AG Bochum, 05.01.2026)

Echte Schäden ja – Schönheitsreparaturen nein

Der Sachverständige stellte tatsächliche Beschädigungen an der Wohnung fest. Diese Kosten gehen zu Lasten des Mieters, weil er die Wohnung in beschädigtem Zustand zurückgab. Da die Vermieter jedoch nur fiktiv auf Basis von Kostenvoranschlägen abrechneten, sprach das Gericht gemäß § 249 Abs. 2 BGB nur den Nettobetrag zu – Umsatzsteuer fällt an, wenn tatsächlich renoviert wird, nicht schon bei bloßer Planung. Für Flur, Küche und beide Zimmer ergab sich so ein Schadensersatzanspruch in vierstelliger Höhe.

Die geforderten Ersatzansprüche für Wände und Decken – klassische Schönheitsreparaturen, also das Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken und Türen – anerkannte das Gericht hingegen nicht. Gewöhnliche Abnutzung ist nach § 538 BGB keine Pflichtverletzung des Mieters. Die Abgrenzung ist dabei entscheidend: Vergilbte Wände oder ein leicht abgenutzter Boden sind gewöhnliche Abnutzung, die der Vermieter hinnehmen muss. Risse im PVC-Boden, abgebrochene Türzargen oder verschmorte Herdknöpfe sind dagegen echte Substanzschäden – für die der Mieter geradestehen muss.

Kein Mietausfall bei selbst verschuldeter Verzögerung

Die Vermieter verlangten Schadensersatz für mehrere Monate Leerstand. Das Gericht lehnte das ab. Im Zeitpunkt ihres Aufforderungsschreibens an den Mieter lagen fast alle Kostenvoranschläge bereits vor. Wer dann trotzdem monatelang wartet, verursacht den Leerstand selbst – und kann ihn nicht mehr dem Mieter anlasten. Für den Mietausfall fehlte es an der notwendigen Kausalität einer Pflichtverletzung des Mieters.

Das hat einen weiteren Grund: Der Vermieter trifft eine Schadensminderungspflicht. Das bedeutet, er muss aktiv nach neuen Mietern suchen und darf nicht passiv abwarten. Hätten die Vermieter zügig renoviert und die Wohnung sofort angeboten, wäre der Leerstand vermeidbar gewesen. Außerdem muss der Vermieter beweisen, dass eine frühere Weitervermietung ohne die Schäden möglich gewesen wäre – ohne diesen Nachweis gibt es keinen Ersatz.

Feuchtigkeitsgutachten: Kosten trägt, wer die Ursache beweisen kann

Der Sachverständige konnte die Schimmelprobleme weder eindeutig auf falsches Lüften des Mieters noch auf bauliche Mängel zurückführen. Steht die Verantwortlichkeit nicht fest, bleibt der Vermieter auf den Gutachtenkosten sitzen. Das Gericht betonte: Wer Schadensersatz fordert, muss die Pflichtverletzung beweisen.

Wohnungsabnahme durch Drittfirma: überflüssig bei Vermieter im Haus

Die Vermieter stellten die Kosten für die externe Abnahme dem Mieter in Rechnung. Das Gericht sah dafür keine Grundlage. Wer selbst im selben Haus wohnt, kann die Rückgabe der Wohnung ohne Weiteres eigenhändig vornehmen. Die Ersatzansprüche für diese Kosten scheiterten an der fehlenden Erforderlichkeit.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter können Sie sich auf Folgendes verlassen: Eine Klausel, die Sie beim Auszug zur kompletten Renovierung verpflichtet, ist meist unwirksam – selbst wenn sie als individuelle Vereinbarung dargestellt wird. Normale Abnutzungsspuren wie vergilbte Wände oder leicht abgenutzte Böden müssen Sie nicht beseitigen. Echte Schäden, die Sie durch unsachgemäße Nutzung verursacht haben, sind dagegen zu ersetzen.

Beachten Sie aber: Die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel hebt keine separat wirksamen Schönheitsreparaturen-Klauseln auf. Enthält Ihr Vertrag eine rechtswirksame Pflicht, etwa alle fünf Jahre die Wände zu streichen, gilt diese während der Mietzeit weiterhin. Nur die zusätzliche Endrenovierungspflicht beim Auszug fällt weg.

Zur Beweissicherung ist ein gemeinsames Übergabeprotokoll die beste Absicherung – für beide Seiten. Verweigert der Vermieter das, dokumentieren Sie den Wohnungszustand mit Fotos, Datum und idealerweise einer Zeugin oder einem Zeugen. Halten Sie die Verweigerung schriftlich fest.

Als Vermieter sollten Sie nach dem Auszug zügig handeln. Wer alle Kostenvoranschläge vorliegen hat und trotzdem monatelang wartet, verliert seinen Anspruch auf Mietausfall. Das Gesetz verlangt aktive Schadensminderung: Suchen Sie sofort nach neuen Mietinteressierten, sobald die Wohnung frei ist. Beauftragen Sie eine externe Abnahmefirma nur dann, wenn das wirklich nötig ist – zum Beispiel, weil Sie nicht vor Ort erreichbar sind. Bei Mängeln tragen Sie die Beweislast für die Verursachung durch den Mieter. Wer Schimmel dem Mieter anlasten will, braucht dafür belastbare Sachverständigenaussagen.

Für die Zukunft gilt: Pauschale „wie beim Einzug"-Klauseln sind rechtlich wertlos. Wer als Vermieter Renovierungspflichten festschreiben möchte, sollte konkrete Fristen und klar abgegrenzte Maßnahmen im Vertrag benennen – und diese im Einzelfall wirklich individuell aushandeln, nicht nur vorformulieren.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Endrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn sie normale Abnutzung einschließen – unabhängig davon, ob AGB oder scheinbare Individualvereinbarung. Ausnahme: eine beim Einzug wirklich individuell im Übergabeprotokoll ausgehandelte Abrede kann wirksam sein.
• Schönheitsreparaturklauseln für laufende Renovierungspflichten während der Mietzeit sind davon unabhängig zu prüfen – sie können trotzdem wirksam sein.
• Gewöhnliche Abnutzung (vergilbte Wände, leicht abgenutzte Böden) geht nach § 538 BGB zulasten des Vermieters; echte Substanzschäden (Risse, Brüche, Verbrennungen) muss der Mieter ersetzen.
• Fiktive Schadensabrechnung führt nach § 249 Abs. 2 BGB nur zum Netto-Ersatz – ohne tatsächliche Renovierung keine Umsatzsteuer.
• Mietausfall setzt voraus, dass der Vermieter aktiv schadensmindernd tätig wird und die Verzögerung kausal auf den Mieter zurückgeht – nicht auf eigene Untätigkeit.
• Drittkosten für Gutachten oder Abnahme sind nur dann zu ersetzen, wenn sie tatsächlich erforderlich und die Verantwortlichkeit des Mieters nachgewiesen waren.

Quelle: Amtsgericht Bochum, Urteil vom 05.01.2026, Az. 70 C 79/24