Entlastung des Verwalters

Was die Entlastung rechtlich bedeutet

Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer das bisherige Handeln des Verwalters in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht für einen klar definierten Zeitraum — in der Regel das vergangene Geschäftsjahr. Juristisch gesprochen handelt es sich um ein sogenanntes negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB. Das klingt sperrig, meint aber im Kern etwas sehr Konkretes: Die Eigentümergemeinschaft verzichtet auf Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter, die ihr zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bekannt waren oder bei zumutbarer Sorgfalt hätten bekannt sein müssen.

Warum der Beschluss so weitreichend ist

Stellen Sie sich vor, Ihre Hausverwaltung hat ohne Beschluss der Gemeinschaft eine teure Heizungsanlage austauschen lassen. Oder es sind fragwürdige Ausgaben in der Jahresabrechnung aufgetaucht. Wird der Verwalter trotzdem entlastet und der Beschluss wird bestandskräftig, können Sie diese Punkte nachträglich nicht mehr als Grundlage für Schadensersatzforderungen heranziehen. Die Entlastung schneidet Ihnen diesen Weg schlicht ab. Darüber hinaus wirkt sich die Entlastung auch auf eine mögliche Abberufung aus: Als Eigentümer können Sie den Verwalter nicht mehr aus wichtigem Grund abberufen, wenn Sie den Grund vorher durch die Entlastung gebilligt haben.

Wo die Grenzen der Entlastung liegen

Allerdings ist die Entlastung kein Freifahrtschein. Sie erfasst ausschließlich Vorgänge, die den Eigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten auffallen müssen. Hat der Verwalter Straftaten begangen — etwa Gelder der Gemeinschaft veruntreut —, schützt ihn die Entlastung nicht. Auch arglistig verschwiegene Mängel bleiben von der Entlastung unberührt. Und noch ein wichtiger Punkt: Der Entlastungsbeschluss bezieht sich nur auf das Gemeinschaftseigentum. Ansprüche einzelner Eigentümer aus ihrem Sondereigentum bleiben davon unberührt.

Kein gesetzlicher Anspruch des Verwalters

Anders als im Aktienrecht, wo die Entlastung von Vorständen und Aufsichtsräten gesetzlich geregelt ist, kennt das Wohnungseigentumsgesetz keinen ausdrücklichen Anspruch des Verwalters auf Entlastung. Der BGH hat das in seiner Grundsatzentscheidung vom 17. Juli 2003 (Az.: V ZB 11/03) unmissverständlich klargestellt. Aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag kann sich allerdings ein solcher Anspruch ergeben. Fehlt eine entsprechende Regelung, haben die Eigentümer freie Hand — sie dürfen dem Verwalter die Entlastung sogar ohne Angabe von Gründen verweigern.

Wie die Abstimmung abläuft

Die Entlastung wird auf der Eigentümerversammlung durch Beschluss erteilt. Dafür genügt eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Entscheidend: Der Verwalter darf über seine eigene Entlastung nicht mitabstimmen — auch dann nicht, wenn er zugleich Wohnungseigentümer ist. Dieses Stimmrechtsverbot erstreckt sich sogar auf Vollmachten, die dem Verwalter erteilt wurden, weil hier ein offensichtlicher Interessenkonflikt besteht. Steht die Entlastung zusammen mit der Genehmigung der Jahresabrechnung als ein Beschlussantrag zur Abstimmung, kann der Verwalter eine getrennte Abstimmung verlangen.

Jahresabrechnung ist nicht gleich Entlastung

Hier lauert eine häufige Falle: Viele Eigentümer gehen davon aus, dass mit der Genehmigung der Jahresabrechnung automatisch auch die Entlastung des Verwalters verbunden sei. Das ist falsch. Die WEG-Reform 2020 hat das in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nochmals ausdrücklich klargestellt — eine Regelung, die der BGH allerdings auch schon vorher so gesehen hatte. Eine korrekte Abrechnung sagt nämlich nichts darüber aus, ob Sie auf Ansprüche gegen den Verwalter verzichten möchten. Rechnen Sie also damit, dass Entlastung und Jahresabrechnung als getrennte Tagesordnungspunkte behandelt werden.

Was passiert, wenn der Verwalter nicht entlastet wird

Wird dem Verwalter die Entlastung verweigert, hat das keine unmittelbare rechtliche Konsequenz. Die bloße Nichtentlastung bedeutet weder, dass der Verwalter automatisch haftet, noch dass er sein Amt verliert. Allerdings kann die verweigerte Entlastung das Vertrauensverhältnis erheblich belasten. Hat der Verwalter einen vertraglichen Anspruch auf Entlastung, stehen ihm zwei Wege offen: Er kann sein Amt niederlegen, sofern ihm die weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist. Oder er verklagt die Eigentümergemeinschaft auf Erteilung der Entlastung.

Wann Sie den Entlastungsbeschluss anfechten können

Wie jeder andere Beschluss der Eigentümerversammlung kann auch der Entlastungsbeschluss gerichtlich angefochten werden. Das ist insbesondere dann aussichtsreich, wenn greifbare Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des Verwalters vorliegen — etwa fehlerhafte Abrechnungen, unberechtigte Ausgaben oder eine mangelhafte Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dabei müssen Sie als Kläger nicht jede Einzelheit beweisen. Es genügt, wenn es nach den Umständen nicht völlig fernliegend erscheint, dass die Verwaltung nicht ordnungsgemäß gearbeitet hat. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat nach der Beschlussfassung.

Praxistipps für Ihre nächste Eigentümerversammlung

Bevor Sie auf der Eigentümerversammlung Ihre Stimme abgeben, sollten Sie die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan und gegebenenfalls den Prüfbericht des Verwaltungsbeirats gründlich studieren. Haben Sie den Eindruck, dass Unstimmigkeiten bestehen, nutzen Sie Ihr Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG. Im Zweifel ist es klüger, gegen die Entlastung zu stimmen und sich so die Möglichkeit offenzuhalten, eventuelle Ansprüche zu einem späteren Zeitpunkt geltend zu machen. Denn eine einmal erteilte Entlastung lässt sich nur unter großem Aufwand über eine Beschlussanfechtungsklage wieder aus der Welt schaffen.

Wer vorschnell entlastet, verzichtet möglicherweise auf bares Geld. Prüfen Sie daher die Verwaltungsunterlagen sorgfältig, bevor Sie Ihre Stimme abgeben.

Sehen Sie auch unter [Eigentümerversammlung], [Verwaltungsbeirat], [Jahresabrechnung] und [Beschlussanfechtung].