Kulturbesuche als Grund für Eigenbedarsküdigung

Der Fall: Vermieter wollen Wohnung als Zweitwohnung nutzen

Ein älteres Ehepaar besaß eine Wohnung in Hamburg, die sie vermietet hatten. Sie selbst lebten außerhalb der Stadt. Weil sie regelmäßig nach Hamburg reisen wollten, um dort Theater- und Opernvorstellungen zu besuchen und ihre in der Stadt lebenden Kinder zu treffen, kündigten sie dem langjährigen Mieter wegen Eigenbedarfs.

In ihrem Kündigungsschreiben erklärten die Vermieter, dass sie die Wohnung als Zweitwohnsitz nutzen wollten. Sie planten, dort nach Kulturveranstaltungen und Familienbesuchen zu übernachten, anstatt jedes Mal die lange Heimreise anzutreten. Der Mieter wollte die Kündigung nicht akzeptieren und widersprach.

Der Streit vor Gericht: Reicht das als Eigenbedarf?

Das Amtsgericht Hamburg gab zunächst den Vermietern recht und verurteilte den Mieter zur Räumung. Dieser legte jedoch Berufung ein und argumentierte, dass die Kündigung unwirksam sei.

Der Mieter machte mehrere Einwände geltend. Zum einen seien die im Prozess vorgetragenen Gründe wie familiäre Treffen und Kulturbesuche gar nicht im ursprünglichen Kündigungsschreiben genannt worden. Die Vermieter hätten dort nur erwähnt, dass sie bei Hamburg-Besuchen übernachten wollten. Zum anderen könnten die Vermieter ja auch am Kulturangebot an ihrem Erstwohnsitz teilnehmen. Außerdem hätten sie keine Abonnements für Theater oder Oper vorgelegt, die ihre Absichten beweisen würden.

Der Mieter berief sich zusätzlich auf die Härtefallregelung. Er führte gesundheitliche Probleme an und verwies darauf, dass er keinen Ersatzwohnraum finden könne. Eine Kündigung bedeute für ihn daher eine unzumutbare Härte.

Die Entscheidung: Berufung erfolglos

Das Landgericht Hamburg wies die Berufung des Mieters zurück und bestätigte die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.

Das Gericht stellte klar: Auch ein Wohnbedarf, der nur zeitlich begrenzt besteht – wie bei einer Zweitwohnung – erfüllt die Anforderungen für eine Eigenbedarfskündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Der Wunsch, den Kontakt zur Familie zu pflegen und am städtischen Kulturleben teilzunehmen, stelle einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für Eigenbedarf dar. Die Vermieter müssten sich auch nicht darauf verweisen lassen, dass es an ihrem Erstwohnsitz ebenfalls ein Kulturangebot gebe.

Was muss im Kündigungsschreiben stehen?

Das Gericht erläuterte ausführlich die Anforderungen an ein Kündigungsschreiben bei Eigenbedarf. Demnach müssen nicht alle Details der geplanten Nutzung genannt werden. Es reicht aus, wenn sich aus dem Schreiben ergibt, dass der Vermieter die Wohnung selbst bewohnen möchte und hierfür vernünftige Gründe vorliegen.

Der Zweck dieser Anforderung ist einfach erklärt. Der Mieter soll frühzeitig Klarheit über seine Rechtslage erhalten, um seine Interessen wahren zu können. Der Kündigungsgrund muss so bezeichnet sein, dass er erkennbar und von anderen Gründen unterscheidbar ist. Im Prozess dürfen die bereits im Kündigungsschreiben angelegten Kerntatsachen dann durch weitere Details ergänzt werden.

Im vorliegenden Fall hatte das Kündigungsschreiben bereits erwähnt, dass die Vermieter die Wohnung als Zweitwohnsitz für Hamburg-Besuche bei Kindern und kulturellen Veranstaltungen nutzen wollten. Die späteren Ausführungen zu familiären Treffen in häuslicher Atmosphäre waren daher zulässig, weil diese Art der privaten Nutzung bereits im Schreiben angelegt war.

Warum der Härtefall-Einwand scheiterte

Der Mieter konnte sich auch nicht erfolgreich auf die sogenannte Härtefallregelung berufen. Diese Regelung ermöglicht es Mietern unter bestimmten Umständen, trotz wirksamer Kündigung in der Wohnung zu bleiben.

Bei den gesundheitlichen Problemen lag der Fehler im Vortrag. Der Mieter hatte zwar verschiedene frühere Erkrankungen geschildert, aber nicht dargelegt, dass diese ihn auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung noch beeinträchtigten. Genau auf diesen aktuellen Zeitpunkt kommt es bei der Prüfung einer Härte aber an.

Auch beim fehlenden Ersatzwohnraum war der Vortrag unzureichend. Wer sich darauf beruft, keine neue Wohnung finden zu können, muss konkret darlegen, welche Suchbemühungen er unternommen hat. Der Mieter muss dabei bereits ab Zugang der Kündigung mit der Suche beginnen und seine Bemühungen auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Der Mieter in diesem Fall hatte seine Suche nicht ausreichend dokumentiert.

Räumungsfrist wegen angespanntem Wohnungsmarkt

Trotz der Niederlage erhielt der Mieter eine Räumungsfrist. Das Gericht gewährte ihm angesichts der angespannten Wohnungsmarktlage in Hamburg zusätzliche Zeit für die Wohnungssuche. Bei der Bemessung der Frist berücksichtigte das Gericht allerdings auch, dass der Mieter bereits über einen langen Zeitraum hätte suchen können.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Vermieter ist dieses Urteil eine wichtige Bestätigung. Sie können Eigenbedarf auch dann geltend machen, wenn sie die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzen möchten. Der Wunsch nach kultureller Teilhabe und Familiennähe wird als vernünftiger Grund anerkannt. Wichtig ist, dass das Kündigungsschreiben den Nutzungswunsch zumindest im Kern beschreibt.

Für Mieter zeigt das Urteil, dass ein erfolgreicher Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung hohe Anforderungen stellt. Wer sich auf gesundheitliche Gründe berufen will, muss aktuelle Beeinträchtigungen nachweisen. Wer fehlenden Ersatzwohnraum geltend macht, muss seine Suchbemühungen lückenlos dokumentieren. Diese Dokumentation sollte idealerweise ab dem Tag des Kündigungszugangs beginnen und alle angefragten Wohnungen, Absagen und Besichtigungstermine umfassen.

Grundsätze des Urteils

• Eigenbedarfskündigung ist auch für die Nutzung als Zweitwohnung zulässig
• Kulturelle Besuche und Familientreffen sind vernünftige Eigenbedarfsgründe
• Das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund identifizierbar benennen, aber nicht alle Details enthalten
• Später vorgetragene Details sind zulässig, wenn sie im Kündigungsschreiben angelegt waren
• Gesundheitliche Härte muss zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung bestehen
• Suchbemühungen für Ersatzwohnraum müssen substantiiert dargelegt werden
• Angespannte Wohnungsmarktlage kann eine Räumungsfrist rechtfertigen

Quelle: LG Hamburg, Urteil vom 10.06.2025 – 311 S 4/25