Balkonanbau in der WEG: Wann ein unbestimmter Beschluss nichtig ist

Balkone für die Obergeschosse: Was war passiert?

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit zwei Häusern und insgesamt 15 Wohnungen diskutierte seit Jahren über nachträgliche Balkone. Die Wohnungen in den Obergeschossen haben bislang keine. Den beiden Klägerinnen gehören Erdgeschosswohnungen mit jeweils einer Terrasse.

Schon Ende 2022 hatte die Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen, ein Angebot einzuholen. Damit sollten die technischen Möglichkeiten und ein Kostenrahmen geklärt werden. Ausdrücklich hieß es dort: Für weitere Arbeiten braucht es einen neuen Beschluss.

Im Frühjahr 2025 lag das Angebot einer Fachfirma vor. Es sah Aluminiumbalkone von rund 4 mal 1,60 Metern vor, vier pro Haus, zu einem sechsstelligen Gesamtpreis. Im September 2025 fassten die Eigentümer dann einen weiteren Beschluss. Laut Versammlungsprotokoll sollte das Angebot „konkretisiert" werden. In einem Haus sollten zwei Balkone übereinander an der Rückseite entstehen, montiert auf zwei Stützen und einem Wandauflager. Im anderen Haus war ein Balkon zur Straßenseite gewünscht, was noch gesondert geklärt werden sollte. Auch die Mittelwohnungen sollten Balkone bekommen. Eine genaue Ausmessung stand noch aus.

Brisant: Das Angebot selbst kannten die Eigentümer bei der Abstimmung gar nicht. Es war weder vorab verschickt worden, noch lag es in der Versammlung vor.

Grundsatzentscheidung oder bloße Vorbereitung?

Die beiden Eigentümerinnen zogen vor Gericht. Sie erhoben Anfechtungsklage – also die Klage, mit der Eigentümer einen Beschluss gerichtlich für ungültig erklären lassen.

Aus ihrer Sicht war der Beschluss viel zu vage. Offen bleibe, an welchen Wohnungen und an welchen Stellen die Balkone entstehen. Ebenso unklar sei, ob die Gemeinschaft selbst baut oder ob einzelne Eigentümer bauen dürfen. Außerdem fehlten Vergleichsangebote, eine Prüfung der Statik und eine Regelung zur Kostenverteilung. Nicht zuletzt fürchteten die Klägerinnen um ihre Terrassen: Die Balkone könnten diese überbauen und die angrenzenden Räume verdunkeln.

Hinzu kam ein Streit um den Wortlaut. Nach Darstellung der Klägerinnen gab das Protokoll den Beschluss falsch wieder. Tatsächlich sei beschlossen worden, dass Balkone in der Bauart des Angebots angebaut werden dürfen – auch an der Vorderseite und in der Mitte.

Die Gemeinschaft hielt dagegen. Der Beschluss sei nur ein Vorbereitungsbeschluss in einem sehr frühen Stadium. Er umreiße das Vorhaben in Grundzügen und löse noch keine Rechtsfolgen aus. Details, Vergleichsangebote und Kosten könne man später regeln. Außerdem knüpfe er lediglich an das Votum von 2022 an und regele nichts wesentlich Neues. Den Klägerinnen fehle deshalb das Rechtsschutzbedürfnis, also das berechtigte Interesse an einer gerichtlichen Entscheidung.

Wie hat das Gericht entschieden?

Das Amtsgericht Essen gab den Klägerinnen recht. Es stellte fest, dass der Beschluss über die Balkone nichtig ist. Die Kosten des Verfahrens trägt die Gemeinschaft.

Zwei prozessuale Einwände räumte das Gericht vorab aus dem Weg. Erstens: Wer einen Beschluss anficht, bringt automatisch auch die Frage der Nichtigkeit vor Gericht. Das Gericht prüft Nichtigkeitsgründe von Amts wegen. Eine gesonderte Nichtigkeitsklage oder ein geänderter Antrag ist dafür nicht nötig. Beide Klagearten regelt § 44 Abs. 1 WEG.

Zweitens lag kein Zweitbeschluss vor – so heißt ein Beschluss, der einen früheren ersetzt oder bestätigt. Die Beschlüsse von 2022 und 2025 hatten nur das Thema gemeinsam, nicht den Inhalt. Die Klägerinnen durften also klagen.

Warum reichte die Formulierung nicht aus?

Bauliche Veränderung – so nennt das Gesetz jede Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, die über dessen ordnungsmäßige Erhaltung hinausgeht. Ein Balkonanbau gehört dazu. § 20 WEG eröffnet dafür zwei Wege. Die Gemeinschaft beschließt, selbst zu bauen – das ist der Vornahmebeschluss. Oder sie erlaubt einzelnen Eigentümern, in Eigenregie zu bauen – das ist der Gestattungsbeschluss. Vorgeschaltet sein kann ein Grundlagenbeschluss, der zunächst nur über das „Ob" entscheidet.

Für alle drei Varianten gilt nach dem Urteil dieselbe Messlatte: Der Beschluss muss die Maßnahme nach Art, Maß und Umfang genau beschreiben. Bei der Abstimmung muss für jeden erkennbar sein, was wann wo von wem und mit welchem Geld gebaut wird.

Der Grund liegt in der Reichweite von Beschlüssen. Sie binden nicht nur die heutigen Eigentümer. Auch spätere Käufer sind nach § 10 Abs. 3 WEG daran gebunden, ohne dass etwas im Grundbuch steht. Sie müssen dem Text allein entnehmen können, was gilt – ohne Rückfragen und ohne die damalige Diskussion zu rekonstruieren.

Zwei Fassungen, ein Ergebnis

Welche Fassung die Eigentümer tatsächlich beschlossen hatten, ließ das Gericht offen. Beide scheiterten.

Die von den Klägerinnen geschilderte Fassung sagte nichts dazu, ob die Gemeinschaft baut oder nur das Bauen erlaubt. Ausführung und Finanzierung blieben völlig offen. Zudem verwies sie auf ein Angebot, das bei der Abstimmung niemand kannte. Auf ein unbekanntes Dokument können Eigentümer nicht wirksam Bezug nehmen.

Die protokollierte Fassung legte das Gericht nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB aus. Maßgeblich ist dabei der objektive Wortlaut, nicht die Vorstellung der Beteiligten. Die Verwalterin erklärte in der Verhandlung zwar, über das „Ob" sei noch gar nicht entschieden. Das Gericht folgte dem nicht. Der Text beschrieb einen gewünschten Endzustand und hielt fest, wie die Balkone montiert werden. Nach der Prüfungsphase seit 2022 und dem eingeholten Angebot ließ er sich nur als Grundsatzentscheidung für den Anbau verstehen.

Doch auch als Grundlagenbeschluss taugte er nicht. Offen blieb, welche Wohnungen überhaupt einen Balkon bekommen – nach Ansicht des Gerichts eine der grundlegendsten Fragen eines solchen Vorhabens. Unklar blieb außerdem, ob die Gemeinschaft baut oder gestattet, was mit „konkretisiert" gemeint ist und wie es weitergehen soll. Das Amtsgericht formuliert es so:

„Der Beschluss muss jedoch einen durchführungsfähigen Inhalt haben […]."

Daran fehlte es. Die Folge ist die Nichtigkeit nach § 23 Abs. 4 WEG: Der Beschluss entfaltet von Anfang an keine Wirkung. Auf die übrigen Rügen kam es damit nicht mehr an. Das Urteil lässt offen, ob fehlende Vergleichsangebote oder die befürchtete Verschattung der Terrassen den Beschluss ebenfalls zu Fall gebracht hätten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sie planen in Ihrer Gemeinschaft einen Balkonanbau? Dann trennen Sie die Schritte sauber. Wollen Sie zunächst nur prüfen lassen, schreiben Sie genau das in den Beschluss: Die Verwaltung holt Angebote ein, über das „Ob" wird später entschieden. Soll dagegen die Grundsatzentscheidung fallen, gehören die Eckpunkte in den Text. Dazu zählen erstens die betroffenen Wohnungen und Standorte, zweitens die Frage, wer baut, und drittens Kosten und Finanzierung, etwa über eine Sonderumlage. Nehmen Sie auf ein Angebot oder einen Plan Bezug, muss das Dokument allen vorliegen. Verschicken Sie es am besten schon mit der Einladung und nehmen Sie es als Anlage zum Protokoll.

Sie sind Verwalter? Formulieren Sie Beschlussanträge so, dass ein Außenstehender sie ohne Vorwissen versteht. Vage Absichtserklärungen im Protokoll sind riskant. Liest ein Gericht darin eine verbindliche Entscheidung, hilft die spätere Erklärung nicht, es sei alles noch offen gewesen. Die Prozesskosten trägt dann die Gemeinschaft.

Sie halten einen Beschluss für zu unklar? Verlassen Sie sich nicht auf die Nichtigkeit. Das Gericht betont selbst: Ein unbestimmter Beschluss kann nichtig sein, muss es aber nicht. Häufig ist er nur anfechtbar – und dann läuft die Uhr. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Wer diese Frist wahrt, ist auf der sicheren Seite. Das Gericht prüft die Nichtigkeit dann gleich mit.

Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen? Lesen Sie vor dem Kauf die Beschlüsse der letzten Jahre. Sie gelten auch für Sie.

Bedenken Sie bei alldem: Es handelt sich um die Entscheidung eines Amtsgerichts. Ob sie rechtskräftig ist, ist nicht bekannt. Wo genau die Grenze zwischen einem bloß anfechtbaren und einem nichtigen Beschluss verläuft, hängt stark vom Einzelfall ab.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Beschluss über eine bauliche Veränderung muss Art, Maß und Umfang der Maßnahme aus sich heraus erkennen lassen.
• Auch ein Grundlagenbeschluss muss klären, welche Wohnungen betroffen sind und ob die Gemeinschaft selbst baut oder einzelnen Eigentümern das Bauen gestattet.
• Auf ein Angebot kann ein Beschluss nur Bezug nehmen, wenn die Eigentümer es bei der Abstimmung kennen.
• Maßgeblich ist der protokollierte Wortlaut in objektiver Auslegung – nicht, was Verwaltung oder Mehrheit gemeint haben.
• Ein unbestimmter Beschluss kann nichtig sein; das Gericht prüft Nichtigkeitsgründe schon im Anfechtungsverfahren von Amts wegen.

Quelle: AG Essen, Urteil vom 16.07.2026, Az. 196 C 153/25