Schuhregal im Treppenhaus: Wann droht die Kündigung?

Der Fall: Streit um Gegenstände im Hausflur

In einem Berliner Mehrfamilienhaus kam es zum Konflikt zwischen Vermieter und Mieter. Der Grund: Der Mieter hatte ein Schuhregal im Treppenhaus aufgestellt. Die Vermieterin sah darin einen Verstoß gegen die Hausordnung und sprach eine Kündigung aus. Sie berief sich dabei sowohl auf eine fristlose als auch auf eine ordentliche Kündigung. Der Mieter entfernte das Regal zwar nach Erhalt der Kündigung, weigerte sich aber auszuziehen. Es kam zum Rechtsstreit.

Die Vermieterin argumentierte, das Schuhregal stelle eine erhebliche Gefahr dar. Andere Hausbewohner könnten darüber stolpern. Außerdem erhöhe sich die Brandgefahr im Treppenhaus. Sie hatte den Mieter zuvor bereits abgemahnt – allerdings konnte sie den Zugang dieser Abmahnung nicht nachweisen.

Die rechtliche Bewertung: Geringfügiger Verstoß gegen die Hausordnung

Das Landgericht Berlin II bestätigte die Entscheidung der Vorinstanz und wies die Räumungsklage ab. Das Gericht erkannte zwar an, dass das Aufstellen des Schuhregals einen Verstoß gegen die Hausordnung darstellt. Für eine wirksame Kündigung reichte dieser Verstoß jedoch nicht aus.

Die fristlose Kündigung scheiterte aus einem klaren Grund: Eine fristlose Kündigung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch setzt voraus, dass dem Vermieter das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Das Gericht konnte eine solche Unzumutbarkeit hier nicht erkennen. Die behaupteten Gefahren durch Stolpern oder Brandrisiken überzeugte das Gericht nicht. Es verwies darauf, dass die Vermieterin selbst über längere Zeit nichts dagegen unternommen hatte, als andere Mieter ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus abstellten.

Auch die ordentliche Kündigung hatte keinen Erfolg. Eine ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Verhaltens erfordert eine schuldhafte und nicht nur unerhebliche Pflichtverletzung. Das Gericht bewertete das einmalige Aufstellen eines Schuhregals als geringfügigen Verstoß. Ohne das Hinzutreten weiterer Umstände rechtfertige dies keine Kündigung.

Der Streit um die Abmahnung

Die Vermieterin behauptete, den Mieter bereits vor der Kündigung abgemahnt zu haben. Eine wirksame Abmahnung hätte das Gewicht des Verstoßes möglicherweise erhöht. Allerdings konnte sie den Zugang der Abmahnung nicht beweisen. Sie legte lediglich eine nicht unterschriebene Zustellbestätigung vor und benannte einen nicht näher bezeichneten Zeugen. Das Gericht ließ diesen Punkt jedoch letztlich offen.

Selbst wenn die Abmahnung zugegangen wäre, hätte das Gericht erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung gehabt. Der Grund: Zum Zeitpunkt der Abmahnung lagerten auch andere Mieter Gegenstände im Treppenhaus. Die Vermieterin hatte gegen diese offenbar nicht vorgegangen. Daraus schloss das Gericht, dass es der Vermieterin selbst nicht besonders wichtig erschien, die Hausordnung konsequent durchzusetzen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet die Entscheidung eine gewisse Erleichterung: Nicht jeder Verstoß gegen die Hausordnung führt gleich zur Kündigung. Wer einmalig ein Schuhregal oder ähnliche Gegenstände im Treppenhaus abstellt, riskiert nicht sofort seine Wohnung. Wichtig ist allerdings, auf Abmahnungen oder Kündigungen schnell zu reagieren und den beanstandeten Zustand zu beseitigen.

Für Vermieter zeigt das Urteil die hohen Hürden bei verhaltensbedingten Kündigungen. Eine Kündigung wegen geringfügiger Verstöße hat vor Gericht kaum Aussicht auf Erfolg. Besonders problematisch wird es, wenn der Vermieter selbst nicht konsequent vorgeht und bei anderen Mietern ähnliches Verhalten duldet. Wer eine Kündigung aussprechen möchte, muss zunächst nachweisbar abmahnen und die Hausordnung einheitlich gegenüber allen Mietern durchsetzen.

Das Urteil verdeutlicht auch die Bedeutung der Beweisführung: Eine Abmahnung nützt wenig, wenn ihr Zugang später nicht nachgewiesen werden kann. Vermieter sollten daher auf eine rechtssichere Zustellung achten, etwa durch Einwurfeinschreiben oder persönliche Übergabe mit Zeugen.

Grundsätze des Urteils

• Ein einmaliger geringfügiger Verstoß gegen die Hausordnung rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung
• Bei fristloser Kündigung muss dem Vermieter das Abwarten der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar sein
• Duldet der Vermieter gleiches Verhalten bei anderen Mietern, spricht dies gegen die Erheblichkeit des Verstoßes
• Der Zugang einer Abmahnung muss vom Vermieter bewiesen werden
• Entfernt der Mieter den beanstandeten Gegenstand unverzüglich nach der Kündigung, kann dies die Wirksamkeit der Kündigung verhindern

Quelle: LG Berlin II, Beschluss vom 22.07.2025 – 63 S 49/25