Erhaltungspflicht der Gemeinschaft

Was genau bedeutet Erhaltung im WEG?

Der Begriff Erhaltung fasst zwei eng verwandte Maßnahmen zusammen: die Instandhaltung und die Instandsetzung. Instandhaltung meint die laufende Pflege und Wartung, also alles, was den gebrauchsfähigen Zustand bewahrt und Abnutzung beseitigt – etwa ein neuer Fassadenanstrich oder die regelmäßige Wartung der Heizungsanlage. Instandsetzung geht einen Schritt weiter: Hier werden bereits eingetretene Schäden behoben, zum Beispiel durch den Austausch eines defekten Heizkessels oder die Reparatur eines undichten Dachs.

Entscheidend ist das Ziel: Der ursprüngliche, ordnungsgemäße Zustand des Gebäudes soll erhalten oder wiederhergestellt werden. Genau dieses Kriterium grenzt die Erhaltung von baulichen Veränderungen ab, die über den Bestandsschutz hinausgehen und nach anderen Regeln beschlossen werden.

Erhaltung, Modernisierung, bauliche Veränderung – wo liegt der Unterschied?

Die Abgrenzung hat handfeste Auswirkungen auf Ihr Portemonnaie und Ihre Mitspracherechte. Erhaltungsmaßnahmen stellen den bestehenden Zustand wieder her – ein kaputter Aufzug wird repariert, ein marodes Dach gedeckt. Solche Maßnahmen beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit, und die Kosten tragen grundsätzlich alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen.

Bauliche Veränderungen nach § 20 WEG gehen darüber hinaus: Sie verändern das Gemeinschaftseigentum gegenständlich und dauerhaft. Darunter fallen auch Modernisierungen – also Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Anlage erhöhen oder die Wohnverhältnisse verbessern. Der Einbau eines Aufzugs in ein bisher aufzugloses Haus ist keine Erhaltung, sondern eine bauliche Veränderung. Seit der WEG-Reform 2020 reicht zwar auch hier eine einfache Mehrheit für den Beschluss. Allerdings gelten andere Regeln bei der Kostenverteilung: Grundsätzlich zahlen nur diejenigen Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt haben – es sei denn, eine qualifizierte Mehrheit von zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile wird erreicht. Haben Sie eine Wohnung vermietet, kommt bei Modernisierungen noch ein weiterer Aspekt hinzu: Ihr Mieter muss die Arbeiten zwar dulden, kann aber unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht geltend machen.

Die gesetzliche Grundlage: § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Erhaltungspflicht in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Dort steht sinngemäß, dass die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört. Ordnungsmäßige Verwaltung bedeutet vereinfacht: Die Gemeinschaft muss wirtschaftlich vernünftig handeln – so, wie es ein umsichtiger Eigentümer tun würde, der langfristig den Wert seiner Immobilie sichern will.

Das klingt abstrakt, hat aber weitreichende Konsequenzen: Kein Eigentümer kann sich einfach aus der Verantwortung stehlen, und die Gemeinschaft darf notwendige Maßnahmen nicht endlos aufschieben. Als Eigentümer haben Sie sogar einen individuellen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass diese ihren Erhaltungspflichten nachkommt. Verweigert die Mehrheit eine dringend notwendige Dachreparatur, können Sie die ordnungsgemäße Erhaltung gerichtlich einfordern.

Was hat die WEG-Reform 2020 verändert?

Die Reform brachte einen grundlegenden Strukturwechsel. Seit dem 1. Dezember 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) alleinige Trägerin der gesamten Verwaltung – und damit auch aller Rechte und Pflichten rund um die Erhaltung. Die früher oft komplizierte Frage, ob im Einzelfall die Gemeinschaft oder die einzelnen Eigentümer zuständig sind, hat sich damit erledigt.

Außerdem wurde die bisherige Instandhaltungsrücklage in Erhaltungsrücklage umbenannt. Das ist nicht nur Kosmetik: Der neue Begriff spiegelt wider, dass die Rücklage sämtliche Erhaltungsmaßnahmen abdecken soll – also Instandhaltung und Instandsetzung gleichermaßen.

Wie werden Erhaltungsmaßnahmen beschlossen?

Über Erhaltungsmaßnahmen entscheidet die Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit. Das ist ein normaler Mehrheitsbeschluss. Die Versammlung legt dabei fest, welche Arbeiten durchgeführt werden, wer sie ausführt und wie hoch die Kosten voraussichtlich ausfallen.

Der Verwalter spielt hier eine zentrale Rolle. Er ist verpflichtet, den Zustand des Gemeinschaftseigentums im Blick zu behalten und die Eigentümer rechtzeitig auf anstehenden Erhaltungsbedarf hinzuweisen. Bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung darf der Verwalter seit der Reform sogar eigenständig handeln, ohne erst einen Beschluss einzuholen – etwa bei einer kleineren Reparatur am Treppengeländer.

Wer trägt die Kosten?

Grundsätzlich werden die Kosten für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG auf alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt. Das Dach gehört allen – also zahlen auch alle mit.

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es allerdings eine bemerkenswerte Flexibilität: Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Eigentümerversammlung eine abweichende Kostenverteilung beschließen. Der Bundesgerichtshof hat 2024 ausdrücklich bestätigt, dass die Eigentümer die Kosten für bestimmte Erhaltungsmaßnahmen auch einzelnen Eigentümern auferlegen dürfen – nämlich dann, wenn diese einen besonderen Nutzen aus der Maßnahme ziehen. Klassisches Beispiel: Die Dachflächenfenster befinden sich allein im Bereich Ihrer Wohnung. Die Eigentümerversammlung kann beschließen, dass Sie die Kosten für deren Austausch allein tragen.

Kann die Erhaltungspflicht auf einzelne Eigentümer übertragen werden?

Ja, das ist möglich – aber nur durch Vereinbarung, also typischerweise durch eine Regelung in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Häufig betrifft das Gebäudeteile, die zwar im Gemeinschaftseigentum stehen, sich aber im räumlichen Bereich einer bestimmten Wohnung befinden: Fenster, Wohnungseingangstüren, Rollläden oder Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.

Wenn Ihre Teilungserklärung Ihnen etwa die Fenster zuweist, prüfen Sie genau: Welche Kosten müssen Sie künftig selbst tragen? Und ab wann können Sie über eine Erneuerung eigenständig entscheiden? Denn eine solche Übertragung hat zwei Konsequenzen. Erstens: Sie tragen die Kosten der entsprechenden Maßnahmen allein – und zwar auch ohne ausdrückliche Anordnung. Zweitens: Die Eigentümerversammlung verliert ihre Beschlusskompetenz über das „Wie" der Erhaltung dieser Bauteile. Sie entscheiden dann selbst, wann und wie Sie beispielsweise Ihre Fenster erneuern lassen. Kommt ein Eigentümer dieser übertragenen Pflicht nicht nach, kann ihn die Gemeinschaft über § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG auf Durchführung der Maßnahmen verklagen.

Was passiert, wenn die Gemeinschaft nicht handelt?

Vernachlässigt die Gemeinschaft ihre Erhaltungspflicht, droht nicht nur ein schleichender Wertverlust der gesamten Anlage. Einzelne Eigentümer können erhebliche Nachteile erleiden – etwa wenn Feuchtigkeit durch ein undichtes Dach in ihre Wohnung eindringt.

Wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können

Der Weg zur Durchsetzung führt in der Regel über mehrere Stufen. Zunächst sollten Sie in der Eigentümerversammlung beantragen, dass die Gemeinschaft die notwendige Erhaltungsmaßnahme beschließt. Wird Ihr Antrag abgelehnt oder ein unzureichender Beschluss gefasst, steht Ihnen die Beschlussanfechtungsklage nach § 44 WEG offen. Diese Klage richtet sich seit der WEG-Reform immer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden.

Darüber hinaus können Sie die Gemeinschaft im Wege einer Verpflichtungsklage dazu zwingen, eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme durchzuführen. Bei gravierenden Mängeln, die die Nutzung Ihrer Wohnung erheblich beeinträchtigen, kann sogar eine sofortige Instandsetzung verlangt werden. Hier muss die Gemeinschaft handeln – ein Aufschieben auf die nächste turnusmäßige Versammlung wäre nicht ordnungsgemäß.

Rechnen Sie allerdings mit einem Kostenrisiko: Verlieren Sie den Prozess, tragen Sie die Gerichts- und Anwaltskosten beider Seiten. Lassen Sie sich daher vorab anwaltlich beraten, ob Ihre Erfolgsaussichten die Kosten rechtfertigen.

Die Erhaltungsrücklage als finanzielles Fundament

Damit die Gemeinschaft ihre Erhaltungspflicht auch tatsächlich erfüllen kann, schreibt § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage vor. Diese Rücklage wird aus den monatlichen Hausgeldzahlungen der Eigentümer gespeist und soll sicherstellen, dass bei anstehenden Reparaturen und Sanierungen ausreichend Mittel vorhanden sind.

Wie hoch die Rücklage ausfallen sollte, hängt vom Alter und Zustand der Anlage ab. Als grobe Orientierung rechnen viele Verwalter mit 0,50 bis 1,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich – bei älteren Gebäuden eher am oberen Ende, bei Neubauten entsprechend weniger. Noch zielgenauer wird die Kalkulation mit einem langfristigen Instandhaltungsplan, der den voraussichtlichen Erneuerungsbedarf einzelner Bauteile über die nächsten Jahrzehnte abschätzt. Ein solcher Plan gibt Ihrer Gemeinschaft eine solide Grundlage für die Festlegung der Rücklagenhöhe.

Reicht die Rücklage trotzdem nicht aus, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen – da kommt dann auf jeden Eigentümer eine außerplanmäßige Zahlung zu, die je nach Miteigentumsanteil und Umfang der Maßnahme erheblich ausfallen kann. Prüfen Sie daher regelmäßig, ob die Rücklage Ihrer Gemeinschaft angemessen ist, und drängen Sie gegebenenfalls auf eine Anpassung.

Duldungspflichten der Eigentümer bei Erhaltungsmaßnahmen

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Erhaltungsmaßnahmen erfordern nicht selten Zugang zu einzelnen Wohnungen. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind Sie verpflichtet, das Betreten Ihres Sondereigentums zu dulden, wenn das für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig ist. Das gilt auch für Versorgungsleitungen, die durch Ihre Wohnung führen, oder für Installationsarbeiten an der Heizungsanlage.

Haben Sie keine Hemmungen, hier nachzufragen: Der Verwalter muss den Zugang vorher anmelden. Und falls die Maßnahme über das zumutbare Maß hinausgeht, steht Ihnen ein angemessener finanzieller Ausgleich zu.

Sonderfall: Vermietete Eigentumswohnung

Haben Sie Ihre Eigentumswohnung vermietet, betrifft die Erhaltungspflicht auch Ihren Mieter. Nach § 555a BGB muss der Mieter Erhaltungsmaßnahmen dulden – er kann sie nicht einfach ablehnen, auch wenn sie mit Lärm oder Schmutz verbunden sind. Allerdings hat das Grenzen: Führen die Arbeiten zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnnutzung – etwa weil das Badezimmer wochenlang nicht nutzbar ist –, kann Ihr Mieter unter Umständen die Miete mindern. Aus Verwaltersicht bedeutet das: Die Gemeinschaft sollte Erhaltungsmaßnahmen so planen, dass die Belastung für Mieter überschaubar bleibt. Aus Ihrer Sicht als Vermieter ist es ratsam, den Mieter frühzeitig über bevorstehende Arbeiten zu informieren, um Konflikte zu vermeiden.

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