Elektromobilität

Ihr Recht auf eine Wallbox: Was das Gesetz sagt

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die Spielregeln grundlegend verändert. Seit dem 1. Dezember 2020 steht in § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG klipp und klar: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Damit gehört die Elektromobilität zu den sogenannten privilegierten Maßnahmen — gleichrangig mit Barrierefreiheit, Einbruchsschutz und schnellem Internet.

Was „privilegiert" in der Praxis bedeutet

Privilegiert heißt: Die Eigentümergemeinschaft kann Ihren Antrag auf eine Ladestation nicht einfach ablehnen. Das frühere Einstimmigkeitsprinzip bei baulichen Veränderungen ist Geschichte. Aber — und das ist der entscheidende Punkt — Sie dürfen trotzdem nicht einfach loslegen. Bevor auch nur ein Kabel verlegt wird, brauchen Sie einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Versammlung entscheidet zwar nicht mehr über das „Ob" der Maßnahme, wohl aber über das „Wie" der Durchführung (§ 19 Abs. 1 WEG). Hier hat die Gemeinschaft einen erheblichen Ermessensspielraum.

Was die Eigentümerversammlung mitbestimmen darf

Rechnen Sie damit, dass Ihre Miteigentümer bei der konkreten Umsetzung mitreden wollen. Die WEG darf unter anderem festlegen, welcher Fachbetrieb die Installation durchführt, welche technischen Anforderungen die Wallbox erfüllen muss und ob ein intelligentes Lastmanagementsystem einzubauen ist. Auch Auflagen zum Brandschutz, zur regelmäßigen Wartung und zum Versicherungsschutz sind zulässig. Hier gibt es allerdings eine klare Grenze: Die Gemeinschaft darf keine Auflagen stellen, die die Errichtung einer Ladestation praktisch unmöglich machen oder unverhältnismäßig verteuern. Das wäre eine Umgehung Ihres gesetzlichen Anspruchs aus § 20 Abs. 2 WEG. Überzogene Anforderungen — etwa die Forderung nach einem teuren Brandschutzgutachten für eine einfache 11-kW-Wallbox — können daher gerichtlich angegriffen werden.

Wer trägt die Kosten?

Als Antragsteller tragen Sie grundsätzlich sämtliche Kosten selbst — so regelt es § 21 Abs. 1 WEG. Das umfasst die Wallbox, die Kabelverlegung, den Anschluss an die Stromversorgung und die Installation durch den Fachbetrieb. In der Praxis liegen die Kosten für eine einzelne Wallbox mit Installation je nach Aufwand zwischen rund 1.000 und 3.000 Euro. Deutlich teurer wird es, wenn der Hausanschluss verstärkt oder die gesamte Hauselektrik modernisiert werden muss — hier können schnell fünfstellige Beträge entstehen.

Die clevere Alternative: Verbündete suchen

Genau deshalb lohnt es sich, vor dem Antrag bei Ihren Miteigentümern nachzufragen, ob weitere Interesse an einer Ladeinfrastruktur haben. Ziehen mehrere Parteien mit, verteilen sich die Kosten für die Grundinstallation entsprechend. Und selbst wenn Sie zunächst allein starten: Spätere „Nachzügler" dürfen die vorhandene Infrastruktur gegen einen angemessenen Ausgleich mitnutzen (§ 21 Abs. 4 WEG). Ein Teil Ihrer Investition fließt also zurück. Wie hoch dieser Ausgleich ausfällt, ist allerdings regelmäßig Streitpunkt. Er richtet sich nach den anteiligen Kosten der bereits getätigten Grundinvestition — also der Kabelverlegung, dem Lastmanagement und gegebenenfalls der Erweiterung des Hausanschlusses. Halten Sie die Kosten deshalb von Anfang an sauber dokumentiert, damit Sie im Nachzügler-Fall eine nachvollziehbare Berechnungsgrundlage haben.

Gemeinschaftliche Ladelösung statt Einzelkämpfer

Unabhängig vom individuellen Anspruch kann die Eigentümerversammlung auch beschließen, eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur einzurichten. In diesem Fall werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt — allerdings nur, wenn mehr als zwei Drittel der Eigentümer zustimmen und diese zusammen mehr als die Hälfte aller Anteile besitzen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG). Eine solche Gemeinschaftslösung hat handfeste Vorteile: Sie vermeidet technische Insellösungen, nutzt den Hausanschluss effizienter und spart langfristig Kosten durch ein zentrales Lastmanagement.

Warum das Lastmanagement so wichtig ist

In einer Tiefgarage mit mehreren Ladestationen droht schnell eine Überlastung des Hausanschlusses. Ohne intelligentes Lastmanagement laden alle Fahrzeuge gleichzeitig mit voller Leistung — und die Sicherung fliegt. Ein Lastmanagementsystem steuert intelligent, welche Wallbox wie viel Strom erhält. Stellen Sie es sich wie einen Stromverteiler vor, der verhindert, dass alle gleichzeitig mit voller Leistung laden. Das System verteilt die verfügbare Leistung dynamisch auf alle angeschlossenen Wallboxen, sodass die Gesamtbelastung im sicheren Bereich bleibt — ohne dass der Hausanschluss teuer erweitert werden muss. In den meisten WEGs werden deshalb nur Wallboxen genehmigt, die an ein solches System angebunden werden können.

Wenn die Stromkapazität nicht reicht

Ein wichtiger Praxisfall: Sind die Stromkapazitäten des Gebäudes bereits ausgeschöpft, kann Ihr Anspruch auf eine Wallbox an seine Grenzen stoßen. Denn eine vollständige Umrüstung der Stromversorgung verursacht Kosten, die ein einzelner Eigentümer in der Regel nicht allein tragen kann — und die Gemeinschaft nicht tragen muss. In solchen Fällen hilft nur ein gemeinschaftliches Konzept, das die vorhandenen Kapazitäten effizient aufteilt oder den Hausanschluss gemeinsam erweitert. Klären Sie diesen Punkt deshalb unbedingt vor der Antragstellung mit einem Elektrofachbetrieb ab.

Auch Mieter haben ein Recht auf eine Ladestation

Die WEG-Reform hat auch das Mietrecht mitgezogen. Nach § 554 BGB können Mieter von ihrem Vermieter die Erlaubnis verlangen, auf eigene Kosten eine Ladestation errichten zu lassen. Der Vermieter darf nur ablehnen, wenn ihm der Einbau unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar ist. Handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung, muss der Vermieter den Anspruch seines Mieters gegenüber der WEG durchsetzen und die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung herbeiführen. In der Praxis ist das häufig komplizierter als gedacht: Weigert sich der Vermieter, kann der Mieter gerichtlich auf Vornahme der Herbeiführung eines Eigentümerbeschlusses klagen. Rechnen Sie also mit einem gewissen zeitlichen Vorlauf, wenn Sie als Mieter diesen Weg gehen.

Die Rolle der Hausverwaltung

Auch die Hausverwaltung ist beim Thema Elektromobilität in der Pflicht. Der Verwalter sollte von sich aus auf ein Konzept zur Ladeinfrastruktur hinwirken — gerade in größeren Anlagen, in denen absehbar mehrere Eigentümer Bedarf anmelden werden. Versäumt der Verwalter diese vorausschauende Planung, können im schlimmsten Fall Schadensersatzansprüche drohen. Als Eigentümer sollten Sie Ihre Verwaltung daher aktiv auf das Thema ansprechen und einfordern, dass es auf die Agenda der nächsten Versammlung kommt.

Das GEIG: Pflichten bei Neubau und Sanierung

Neben dem WEG gibt es seit März 2021 das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG). Es verpflichtet Bauherren, bei Neubauten und größeren Renovierungen die Stellplätze mit Leitungsinfrastruktur für Elektromobilität auszustatten — also Leerrohre, Kabelschutzrohre und Platz für Zähler und Messsysteme. Bei neuen Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen muss bereits heute jeder Stellplatz vorbereitet sein.

Die EU-Gebäuderichtlinie verschärft die Anforderungen

Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wurde 2024 novelliert (Richtlinie (EU) 2024/1275) und muss bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dann gelten strengere Anforderungen an die Ladeinfrastruktur. Für neue Wohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen ist künftig jeder Stellplatz mit Leitungsinfrastruktur auszustatten. Bei neuen Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen muss jeder fünfte Stellplatz einen Ladepunkt erhalten, und mindestens die Hälfte aller Stellplätze braucht eine Vorverkabelung. Für Bestandsgebäude greifen die Pflichten bei größeren Renovierungen. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro.

So gehen Sie am besten vor

Haben Sie keine Hemmungen, das Thema aktiv anzugehen. Ganz am Anfang steht ein pragmatischer Schritt: Bevor Sie das E-Auto kaufen, lassen Sie von einem Elektrofachbetrieb prüfen, ob der Hausanschluss für eine Wallbox ausreicht. Das spart teure Überraschungen und gibt Ihnen eine solide Grundlage für den Antrag. Informieren Sie Ihre Hausverwaltung möglichst frühzeitig — idealerweise schon vor der Bestellung des Fahrzeugs. Holen Sie Angebote ein und stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor der nächsten Eigentümerversammlung, damit er auf die Tagesordnung kommt. Beachten Sie die Ladungsfrist von mindestens drei Wochen. Und ganz wichtig: Legen Sie den Miteigentümern konkrete Zahlen vor. Wenn Ausführung und Kosten bereits bei der Antragstellung dokumentiert sind, kann die Versammlung die Entscheidung nicht mehr auf die lange Bank schieben.

Brandschutz und Versicherung nicht vergessen

Gerade in Tiefgaragen sorgt das Thema Brandschutz regelmäßig für Diskussionen. Gerichte haben klargestellt, dass ein Gestattungsbeschluss für eine Wallbox konkrete Regelungen zum Brandschutz, zur Wartung und zum Versicherungsschutz enthalten muss. Pauschale Formulierungen reichen nicht aus und können zur Anfechtung des Beschlusses führen. Prüfen Sie daher Ihre private Haftpflichtversicherung und klären Sie mit der Hausverwaltung, ob die Gebäudeversicherung die neue Ladestation abdeckt oder eine Erweiterung nötig ist.

Sehen Sie auch unter [Bauliche Veränderung], [Eigentümerversammlung], [Gemeinschaftseigentum] und [Sondereigentum].