Anwaltsfehler beim Hauskauf

Der Fall: Von der Mängelbeseitigung zur ungewollten Vertragsauflösung

Eine Frau kaufte im Jahr 2013 ein Haus. Der notarielle Kaufvertrag enthielt einen Gewährleistungsausschluss, sodass der Verkäufer grundsätzlich nicht für Mängel haften musste. Nur wenige Monate nach dem Kauf stellte die neue Eigentümerin jedoch erhebliche Probleme fest. Im Keller drang Feuchtigkeit ein, und die Heizungsanlage funktionierte nicht ordnungsgemäß. Sie lief entweder auf Hochtouren oder gar nicht, eine normale Regulierung war kaum möglich.

Die Käuferin beauftragte Anfang 2014 eine Anwaltskanzlei, um ihre Rechte gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Ihr Ziel war es, das Haus zu behalten und vom Verkäufer die Kosten für die Beseitigung der Mängel erstattet zu bekommen. Die Anwälte erklärten jedoch im Juli 2014 im Namen ihrer Mandantin gegenüber dem Verkäufer sowohl die Anfechtung als auch den Rücktritt vom Kaufvertrag. Als Begründung führten sie an, der Verkäufer habe arglistig verschiedene Mängel verschwiegen.

Ein Sachverständiger bestätigte später die Feuchtigkeitsschäden und bezifferte die Sanierungskosten auf rund 27.000 Euro. Für die Reparatur der defekten Heizungsanlage wurden weitere gut 11.000 Euro veranschlagt. Der Verkäufer zeigte sich bei den anschließenden Verhandlungen jedoch nur zu einer vollständigen Rückabwicklung des Kaufvertrags bereit. Er argumentierte, nach der bereits erfolgten Rücktrittserklärung sei ein Zurück vom Rücktritt rechtlich nicht mehr möglich.

Die zentrale Streitfrage: Können Mängelbeseitigungskosten noch verlangt werden?

Die Käuferin sah sich nun in einer misslichen Lage. Sie wollte das Haus weiterhin behalten, konnte aber vom Verkäufer keine Mängelbeseitigungskosten mehr verlangen. Ihre Anwälte hatten durch die Erklärung von Anfechtung und Rücktritt diese Ansprüche zunichte gemacht. Deshalb verklagte sie die Anwaltskanzlei und deren Gesellschafter auf Schadensersatz.

Die Käuferin machte geltend, ihr eigentliches Ziel sei gewesen, die Immobilie zu behalten und lediglich Kostenerstattung für die Mängelbeseitigung zu erhalten. Eine komplette Rückabwicklung des Kaufvertrags habe sie nie gewollt. Durch die fehlerhafte rechtliche Beratung und die vorschnelle Erklärung der Gestaltungsrechte könne sie nun ihre ursprünglichen Ziele nicht mehr erreichen.

Das erstinstanzliche Landgericht Limburg wies die Klage ab. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main bestätigte diese Entscheidung in zweiter Instanz. Die Richter argumentierten, selbst wenn die Anwälte ihre Beratungspflichten verletzt hätten, sei der Käuferin kein Schaden entstanden. Sie habe nicht nachweisen können, dass der Verkäufer die Mängel arglistig verschwiegen habe. Ohne arglistige Täuschung hätte ihr aber ohnehin kein Anspruch auf Mängelbeseitigung zugestanden, da der Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss enthielt.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Rechtliches Gehör verletzt

Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts teilweise auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Die Karlsruher Richter stellten fest, dass das Berufungsgericht den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör verletzt hatte.

Das entscheidende Versäumnis lag in der mangelhaften Würdigung des Heizungsmangels. Das Oberlandesgericht hatte sich zwar ausführlich mit den Feuchtigkeitsproblemen und anderen Baumängeln auseinandergesetzt. Die Behauptung der Käuferin, die Heizungsanlage funktioniere nicht ordnungsgemäß und dies müsse dem Verkäufer während seiner jahrelangen Nutzung aufgefallen sein, hatte das Gericht jedoch nicht untersucht. Weder in der Beweisaufnahme noch in der Urteilsbegründung fand dieser Aspekt angemessene Berücksichtigung.

Der Bundesgerichtshof erklärte die grundlegenden Prinzipien bei Anfechtung und Rücktritt. Wenn eine wirksame Anfechtung erklärt wird, gilt der Kaufvertrag von Anfang an als nichtig. Bei einem Rücktritt wandelt sich das Vertragsverhältnis in ein Rückabwicklungsverhältnis um. In beiden Fällen können keine Ansprüche auf Nachbesserung oder Schadensersatz in Form von Mängelbeseitigungskosten mehr geltend gemacht werden. Diese Gestaltungserklärungen sind unwiderruflich.

Die rechtliche Konsequenz: Anwaltshaftung für verlorene Ansprüche

Für die Anwaltshaftung bedeutet dies konkret: Wenn die Anwaltskanzlei ihre Mandantin nicht ordnungsgemäß über die Rechtsfolgen informiert hat und vorschnell Anfechtung oder Rücktritt erklärt hat, dann haftet sie für den entstandenen Schaden. Der Schaden besteht darin, dass die Käuferin nun die Kosten für die Mängelbeseitigung nicht mehr vom Verkäufer verlangen kann.

Die Richter stellten außerdem klar, dass die Käuferin nicht auf mögliche Rückabwicklungsansprüche gegen den Verkäufer verwiesen werden kann. Solche Ansprüche wollte sie nie geltend machen. Sie wollte das Haus behalten und nur die Mängelbeseitigungskosten erstattet bekommen. Bei der Schadensberechnung müsse berücksichtigt werden, wie die Käuferin ohne die Pflichtverletzung der Anwälte stünde. Ohne deren Fehler hätte sie gegen den Verkäufer Ansprüche auf Nachbesserung oder entsprechenden Schadensersatz gehabt.

Allerdings wies der Bundesgerichtshof auch darauf hin, dass die Frage der arglistigen Täuschung durch den Verkäufer noch nicht endgültig geklärt ist. Nur wenn der Verkäufer tatsächlich Mängel arglistig verschwiegen hat, wäre die Rücktritts- oder Anfechtungserklärung überhaupt berechtigt gewesen. Dies muss das Oberlandesgericht Frankfurt nun in der neuen Verhandlung klären, wobei es besonders den Heizungsmangel untersuchen muss.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für alle, die beim Immobilienkauf auf anwaltliche Beratung angewiesen sind. Sie macht deutlich, dass Rechtsanwälte sorgfältig prüfen müssen, welche Rechte ihre Mandanten tatsächlich durchsetzen wollen, bevor sie weitreichende Gestaltungserklärungen abgeben.

Käufer sollten sich vor der Erklärung von Anfechtung oder Rücktritt genau über die Konsequenzen informieren lassen. Diese Erklärungen sind unwiderruflich und schließen spätere Ansprüche auf Mängelbeseitigung aus. Wer die Immobilie behalten möchte, sollte zunächst andere rechtliche Möglichkeiten prüfen, etwa die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen arglistiger Täuschung bei gleichzeitigem Festhalten am Vertrag.

Für Rechtsanwälte unterstreicht das Urteil die Notwendigkeit einer umfassenden Mandantenberatung. Sie müssen ihre Mandanten über alle Handlungsoptionen und deren jeweilige Rechtsfolgen aufklären. Besonders bei der Erklärung unwiderruflicher Gestaltungsrechte ist höchste Sorgfalt geboten. Wer diese Pflichten verletzt, muss mit Haftungsansprüchen rechnen.

Bemerkenswert ist auch die verfahrensrechtliche Komponente der Entscheidung. Der Bundesgerichtshof nimmt den Anspruch auf rechtliches Gehör sehr ernst. Gerichte müssen alle wesentlichen Vorbringen der Parteien zur Kenntnis nehmen und in ihre Entscheidung einbeziehen. Wenn ein zentraler Aspekt des Sachverhalts völlig unberücksichtigt bleibt, liegt eine Verletzung dieses Grundrechts vor, die zur Aufhebung des Urteils führt.

Grundsätze des Urteils

• Anfechtung und Rücktritt sind unwiderrufliche Gestaltungserklärungen, die Ansprüche auf Mängelbeseitigung oder entsprechenden Schadensersatz ausschließen
• Anwälte haften für Schaden, wenn sie ohne ausreichende Mandantenaufklärung vorschnell Anfechtung oder Rücktritt erklären
• Schadensberechnung orientiert sich daran, wie Mandant ohne Pflichtverletzung stünde; keine Verweisung auf ungewollte Rückabwicklungsansprüche
• Verletzung rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn Gericht wesentliche Vorbringen unberücksichtigt lässt
• Bei Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag bestehen Mängelrechte nur bei arglistiger Täuschung durch Verkäufer

Quelle: Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12. Dezember 2024, Az. IX ZR 28/23