Begründung durch Teilung (§ 8 WEG)

Was „Begründung durch Teilung" konkret bedeutet

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Wege, um Wohnungseigentum zu schaffen. Der erste Weg führt über einen Vertrag zwischen mehreren Miteigentümern nach § 3 WEG. Der zweite – und deutlich verbreitetere – Weg ist die Teilung durch den Alleineigentümer nach § 8 WEG. Dabei gibt der im Grundbuch eingetragene Eigentümer eine Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab. Er teilt das Eigentum an seinem Grundstück in Miteigentumsanteile auf und verbindet jeden dieser Anteile mit Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Gewerbeeinheit.

Wer darf nach § 8 WEG teilen?

Nur der Alleineigentümer des Grundstücks kann diesen Weg beschreiten. In der Praxis ist das klassischerweise der Bauträger, der ein Mehrfamilienhaus errichtet und die einzelnen Wohnungen anschließend verkauft. Aber auch Privatpersonen nutzen § 8 WEG regelmäßig – etwa wenn Sie ein geerbtes Mehrfamilienhaus aufteilen möchten, um einzelne Wohnungen zu veräußern. Gehört das Grundstück mehreren Personen gemeinsam, etwa Eheleuten, können auch diese nach § 8 WEG teilen. Allerdings setzen sich dann die bestehenden Eigentumsverhältnisse an jeder neu geschaffenen Einheit „linear" fort. Beide Eheleute wären also an jeder einzelnen Wohnung weiterhin je zur Hälfte beteiligt.

Welche Unterlagen Sie für die Teilung brauchen

Damit das Grundbuchamt die Teilung vollzieht, müssen Sie drei zentrale Dokumente vorlegen. Erstens die Teilungserklärung selbst, die mindestens öffentlich beglaubigt sein muss – so verlangt es § 29 GBO in Verbindung mit § 4 Abs. 2 Satz 2 WEG. In der Praxis lassen die meisten Eigentümer und Bauträger die Teilungserklärung allerdings notariell beurkunden, weil dabei auch eine inhaltliche Prüfung durch den Notar stattfindet. Zweitens den Aufteilungsplan – eine vom Architekten erstellte Bauzeichnung im Maßstab 1:100, in der alle Räume einer Einheit mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Und drittens die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ausgestellt wird.

Was die Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine zwingende Eintragungsvoraussetzung: Ohne sie wird das Grundbuchamt die Teilung nicht vollziehen. Die Bauaufsichtsbehörde prüft, ob die einzelnen Einheiten tatsächlich voneinander getrennt und unabhängig nutzbar sind. Jede Wohnung muss über einen eigenen abschließbaren Zugang verfügen, durch Wände und Decken vollständig von anderen Einheiten getrennt sein und die nötige Grundausstattung mitbringen – also Bad, WC und eine Kochgelegenheit. Die Kosten variieren je nach Kommune und Bundesland erheblich – erfahrungsgemäß liegen sie zwischen rund 30 und 150 Euro, in manchen Großstädten und bei komplexeren Aufteilungen können sie aber auch höher ausfallen.

Was in der Teilungserklärung geregelt wird

Die Teilungserklärung ist weit mehr als eine bloße Formalität. Sie legt das „Grundgesetz" Ihrer Eigentümergemeinschaft fest – und das oft für Jahrzehnte. Darin wird bestimmt, welche Flächen zum Sondereigentum der einzelnen Eigentümer gehören und was Gemeinschaftseigentum bleibt. Außerdem regelt sie die Höhe der Miteigentumsanteile, die Verteilung der laufenden Kosten, die Stimmrechtsverhältnisse in der Eigentümerversammlung und etwaige Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen oder Stellplätzen. Häufig enthält die Teilungserklärung auch eine Gemeinschaftsordnung, die das Zusammenleben in der WEG im Detail regelt.

Wann das Wohnungseigentum tatsächlich entsteht

Ein verbreiteter Irrtum: Wohnungseigentum entsteht nicht mit der Unterschrift beim Notar. Rechtswirksam wird die Teilung erst, wenn das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein eigenes Wohnungsgrundbuch anlegt. Erst ab diesem Zeitpunkt existieren die einzelnen Eigentumswohnungen als eigenständige Rechtseinheiten, die verkauft, beliehen oder vererbt werden können.

Die Ein-Personen-Gemeinschaft seit der WEG-Reform 2020

Die WEG-Reform 2020 (WEMoG) hat für die Teilung nach § 8 WEG eine wichtige Neuerung gebracht. Seit dem 1. Dezember 2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher – auch wenn zunächst noch alle Einheiten dem teilenden Eigentümer gehören. Der Gesetzgeber hat damit die sogenannte Ein-Personen-Gemeinschaft ausdrücklich anerkannt. Die früher von der Rechtsprechung entwickelte Figur der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" ist damit hinfällig geworden. Für Sie als Bauträger bedeutet das einen erheblichen praktischen Vorteil: Sie können bereits in dieser Phase Versorgungs- und Verwalterverträge im Namen der Gemeinschaft abschließen, ohne dass eine spätere Überleitung nötig wäre.

Der „werdende Wohnungseigentümer" nach § 8 Abs. 3 WEG

Ebenfalls durch die Reform 2020 wurde in § 8 Abs. 3 WEG eine Regelung aufgenommen, die vorher nur als Richterrecht existierte. Als Käufer einer Wohnung vom Bauträger gelten Sie gegenüber der Eigentümergemeinschaft schon dann als Wohnungseigentümer, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Sie haben einen Anspruch auf Übertragung der Wohnung, dieser Anspruch ist durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert, und Ihnen wurde der Besitz an den Räumen übergeben. Ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen und abstimmen – auch wenn Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch noch aussteht.

Diese Rechtsstellung als „werdender Eigentümer" gilt allerdings nur im Innenverhältnis zur Gemeinschaft. Im Außenverhältnis – etwa gegenüber Gläubigern der WEG – greift die Fiktion nicht.

Genehmigungspflicht in angespannten Wohnungsmärkten (§ 250 BauGB)

Ein Punkt, der in der Praxis für erhebliche Verzögerungen sorgen kann: In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten benötigen Sie für die Teilung bestehender Wohngebäude unter Umständen eine behördliche Umwandlungsgenehmigung nach § 250 BauGB. Dieses Genehmigungserfordernis wurde 2021 durch das Baulandmobilisierungsgesetz eingeführt und gilt für Bestandsgebäude mit mehr als fünf Wohnungen – wobei die Landesregierungen die Schwelle per Verordnung auf drei bis 15 Wohnungen anpassen können. Ob Ihr Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Berlin hat etwa das gesamte Stadtgebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen, Bayern setzt die Grenze bei elf Wohnungen. Die Verordnungen der Länder dürfen laut Gesetz spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft treten.

Wann die Umwandlungsgenehmigung erteilt werden muss

Auch wenn das Genehmigungserfordernis abschreckend klingt: In bestimmten Fällen muss die Behörde die Genehmigung erteilen. Das gilt etwa, wenn das Grundstück zu einem Nachlass gehört und die Teilung zugunsten von Miterben erfolgt, wenn die Wohnungen zur eigenen Nutzung an Familienangehörige verkauft werden sollen oder wenn mindestens zwei Drittel der Mieter die Wohnungen selbst erwerben wollen. Rechnen Sie allerdings damit, dass die Behörden beim letztgenannten Punkt strenge Nachweise verlangen – einzelne Gerichte fordern bereits notariell beurkundete Kaufverträge mit den Mietern. Für Neubauten oder Flächen, auf denen zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, gilt das Genehmigungserfordernis dagegen nicht.

Was die Teilung für bestehende Grundpfandrechte bedeutet

Lastet auf dem Grundstück vor der Teilung eine Grundschuld, wird diese mit der Aufteilung kraft Gesetzes zur Gesamtgrundschuld nach § 1132 BGB. Das bedeutet: Jede einzelne Eigentumswohnung haftet für den gesamten Betrag der ursprünglichen Grundschuld. Die Bank kann sich aussuchen, aus welcher Einheit sie Befriedigung sucht – sie ist nicht auf einen anteiligen Betrag beschränkt. Für Käufer einer Wohnung vom Bauträger ist das ein heikler Punkt, denn Sie werden nicht automatisch von dieser Gesamthaftung befreit.

Warum die Lastenfreistellung so wichtig ist

Um als Käufer tatsächlich lastenfreies Eigentum zu erhalten, brauchen Sie eine Pfandfreigabeerklärung (auch Freistellungserklärung oder Lastenfreistellung genannt) der finanzierenden Bank des Bauträgers. Der Mindestinhalt dieser Erklärung ist in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) geregelt. In der Praxis läuft das so: Die Bank des Bauträgers verpflichtet sich, Ihre Einheit aus der Gesamtgrundschuld zu entlassen, sobald Sie den vollständigen Kaufpreis auf ein bestimmtes Konto gezahlt haben. Ohne eine solche Freistellungserklärung darf der Bauträger nach der MaBV grundsätzlich keine Zahlungen von Ihnen entgegennehmen. Haben Sie keine Hemmungen, hier gezielt beim Notar nachzufragen, ob die Freistellungserklärung vorliegt und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Typische Stolperfallen bei der Teilung

Rechnen Sie damit, dass der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung exakt zueinander passen müssen. Stimmen die Nummerierungen der Einheiten nicht überein, weist das Grundbuchamt den Antrag zurück. Auch nachträgliche bauliche Änderungen – etwa verschobene Wände während der Bauphase – erfordern eine Anpassung des Aufteilungsplans und gegebenenfalls eine Nachtragsteilungserklärung. Eine solche Nachtragsteilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, mit dem der teilende Eigentümer die ursprüngliche Teilungserklärung an den tatsächlichen Bauzustand anpasst – etwa veränderte Grundrisse, verschobene Sondereigentumsgrenzen oder neu zugeordnete Kellerräume. Auch hier muss ein aktualisierter Aufteilungsplan mit neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht werden.

Änderungen der Teilungserklärung nach dem ersten Verkauf

Solange der teilende Eigentümer noch Alleineigentümer aller Einheiten ist, kann er die Teilungserklärung einseitig ändern – er könnte die gesamte Teilung sogar wieder aufheben. Sobald aber ein erster Erwerber im Grundbuch eingetragen ist, ändert sich die Lage grundlegend: Ab diesem Zeitpunkt ist jede Änderung der Teilungserklärung nur noch durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich. Und da eine solche Vereinbarung Einstimmigkeit erfordert, kann bereits ein einzelner Eigentümer eine Änderung blockieren. Für Bauträger bedeutet das: Alle wesentlichen Regelungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung sollten vor dem ersten Verkauf sorgfältig und abschließend gestaltet sein.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung], [Sondereigentum], [Gemeinschaftseigentum] und [Abgeschlossenheitsbescheinigung].