Dachsanierung in WEG: Wer zahlt den Austausch von Dachflächenfenstern?

Ein marodes Dach, sieben intakte Fenster – und ein strittiger Beschluss

In einer Wohnungseigentumsanlage war die Sanierung des Daches seit etwa 2020 beschlossen, hatte sich aber verzögert. Als die Maßnahme endlich anstand, zeigte sich: Die vorhandenen Dachflächenfenster mussten technisch mitgetauscht werden – obwohl sie sich überwiegend in gutem Zustand befanden. Im Bereich einer Dachgeschosswohnung befanden sich sieben Dachflächenfenster, drei davon hätten sogar wiederverwendet werden können.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft beriet in der Eigentümerversammlung über die Kostenverteilung der Dachsanierung. Mit knapper Mehrheit wurde beschlossen, dass die Kosten für Dachflächenfenster, Gauben und Rollläden nach dem sogenannten Kosten-Nutzen-Prinzip von denjenigen Eigentümern getragen werden sollen, in deren Sondereigentum sie sich befinden. Die Gemeinschaft sollte nur die übrigen Dachsanierungskosten übernehmen.

Der betroffene Dachgeschosseigentümer erhob daraufhin Anfechtungsklage. Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab.

Was stand schon in der Teilungserklärung?

Für die Beurteilung war ein genauer Blick in die Teilungserklärung entscheidend. Dort war in § 5 Ziffer 2 bereits geregelt, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für Fenster – einschließlich Fensterstöcke und Rollläden – den jeweiligen Sondereigentümern obliegt. Diese hatten ihre Fenster entsprechend auch eigenverantwortlich gepflegt und erneuert.

Die Gemeinschaftsordnung hatte damit die Erhaltungslast für Fenster bereits klar dem Sondereigentümer zugewiesen – und damit auch die Kostenlast. Nun sollten die betroffenen Eigentümer über den neuen Beschluss ein zweites Mal für dieselben Fenster zahlen. Das war die Basis des Streits.

Warum widerspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung?

Das Landgericht München I prüfte im Rahmen der übereinstimmenden Erledigungserklärung summarisch, wie das Verfahren ohne die Erledigung ausgegangen wäre – und kam zu einem eindeutigen Ergebnis: Die Anfechtungsklage wäre erfolgreich gewesen. Der Beschluss verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nach § 16 Abs. 2 WEG können Wohnungseigentümer zwar den Verteilungsschlüssel für Kosten ändern. Das Gericht stellte aber klar: Wenn die Gemeinschaftsordnung bereits eine objektbezogene Kostentrennung vorsieht, widerspricht es in der Regel ordnungsgemäßer Verwaltung, durch Beschluss von dieser Abrede abzuweichen – es sei denn, es besteht ein sachlicher Grund. Ein solcher sachlicher Grund fehlte hier.

Denn der Austausch der Dachflächenfenster diente nicht der Erhaltung der Fenster selbst – diese waren intakt. Er wurde ausschließlich durch die Sanierung des maroden Daches veranlasst. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum, und seine Erhaltung kommt allen Eigentümern zugute. Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zählt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zu den zentralen Aufgaben der Gemeinschaft.

Kein gesteigerter Nutzen für die Dachgeschosseigentümer

Das Amtsgericht hatte argumentiert, die betroffenen Eigentümer bekämen schließlich neue Bauelemente – und könnten deshalb auf absehbare Zeit von eigenen Instandhaltungsaufwendungen entlastet werden. Das Landgericht wies diesen Gedanken zurück.

„Allein die Tatsache, dass die Kläger im Dachgeschoss wohnen, kann hierzu nicht ausreichend sein."

Die Fenster waren erst kurz zuvor erneuert worden und befanden sich in gutem Zustand. Drei von ihnen hätten sogar wiederverwendet werden können. Es gab schlicht keinen gesteigerten Gebrauch oder eine erhöhte Gebrauchsmöglichkeit der Dachgeschosseigentümer im Vergleich zu den übrigen Eigentümern – was Voraussetzung für eine zulässige einseitige Kostenzuweisung wäre (vgl. BGH, Urteile vom 22.03.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23).

Auch das neue Gewährleistungsrecht, das mit den neu eingebauten Fenstern zu laufen beginnt, begründet keinen echten Nutzungsvorteil. Es gilt lediglich bei Baumängeln an den Fenstern – keinen darüber hinausgehenden Mehrwert für die Sondereigentümer.

Schützenswertes Vertrauen in die Kostenverteilungsabrede

Das Gericht hob außerdem den Vertrauensschutzgedanken hervor. Wer durch die Gemeinschaftsordnung bereits verpflichtet ist, seine Fenster auf eigene Kosten zu erhalten, darf darauf vertrauen, damit seine Kostenlast abschließend erfüllt zu haben.

Diese vereinbarte Kostenverteilung wird unterlaufen, wenn eine Maßnahme – hier die Dachsanierung – zu einer zusätzlichen Kostenlast führt, die keinen eigenen Bezug zum Gebrauch oder der Gebrauchsmöglichkeit der Fenster hat. Die Erhaltungspflicht der Gemeinschaft am Dach ist eine Sache – die davon zu trennende Fensterinstandhaltung eine andere.

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG müssen Eigentümer zwar Einwirkungen auf ihr Sondereigentum dulden, die im Zuge der Sanierung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind – also auch den Aus- und Wiedereinbau der Dachfenster. Doch die Duldungspflicht bedeutet nicht, dass sie die damit verbundenen Kosten allein tragen müssen.

Das Verfahren endete, nachdem die Gemeinschaft in einer neuen Eigentümerversammlung einen Zweitbeschluss mit reduzierter Kostenlast für die Dachgeschosseigentümer gefasst hatte. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der Gemeinschaft auferlegt – ein klares Signal für die Bewertung des ursprünglichen Beschlusses.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Dachgeschosseigentümer sollten Sie aufmerksam werden, wenn bei einer Dachsanierung plötzlich Kosten für Ihre Fenster auf Sie abgewälzt werden sollen – obwohl die Fenster gar nicht schadhaft sind. Prüfen Sie zunächst Ihre Teilungserklärung: Ist die Instandhaltung der Fenster dort bereits Ihnen zugewiesen, schützt Sie das vor einer doppelten Inanspruchnahme, solange der Fenstertausch allein durch den Zustand des Daches veranlasst ist.

Handeln Sie schnell: Die Anfechtungsfrist nach § 45 WEG beträgt einen Monat ab der Eigentümerversammlung. Wer diese Frist verpasst, kann den Beschluss nur noch auf Nichtigkeit überprüfen lassen – die bloße Anfechtbarkeit wegen Verstoßes gegen ordnungsgemäße Verwaltung ist dann ausgeschlossen.

Als Verwalter oder Mitglied des Verwaltungsbeirats empfiehlt sich vor einer Beschlussfassung zur abweichenden Kostenverteilung stets ein sorgfältiger Blick in die Gemeinschaftsordnung. Weist sie die Fensterpflege den Sondereigentümern zu, dürfte eine erneute exklusive Kostenzuweisung im Rahmen einer Dachsanierung kaum zu halten sein – jedenfalls wenn ein gesteigerter Nutzungsvorteil für die Betroffenen fehlt. Entsprechende Beschlüsse sollten juristisch abgesichert werden, bevor sie zur Abstimmung kommen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist nur zulässig, wenn sie den Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeit der betroffenen Eigentümer angemessen berücksichtigt – oder ein sachlicher Grund vorliegt.
• Wer durch die Teilungserklärung bereits zur Fensterpflege verpflichtet ist, darf darauf vertrauen, damit abschließend zu seiner Kostenlast herangezogen worden zu sein.
• Kosten, die allein durch den schlechten Zustand des Gemeinschaftseigentums entstehen, sind Gemeinschaftskosten – auch wenn dabei technisch Sondereigentum betroffen ist.
• Die bloße Lage im Dachgeschoss begründet keinen gesteigerten Nutzungsvorteil und rechtfertigt keine exklusive Kostentragung.
• Ein neues Gewährleistungsrecht für eingebaute Fenster schafft keinen eigenständigen Mehrwert, der eine abweichende Kostenverteilung trägt.

Quelle: LG München I, Beschluss vom 18.03.2026, Az. 1 S 11382/25 WEG