Wohnung heimlich weitergegeben: Kündigung droht

Der Fall: Mieterin zieht weg und überlässt Wohnung dem Freund

Eine Mieterin lebte seit Jahren in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Im Frühjahr 2023 teilte sie ihrem Vermieter mit, dass ihr Freund bei ihr eingezogen sei. Sie bat darum, ihn in den Mietvertrag aufzunehmen. Der Vermieter lehnte eine Vertragsänderung ab, akzeptierte aber stillschweigend, dass der Partner mit in der Wohnung lebte.

Wenige Monate später zog die Mieterin jedoch mit ihrer minderjährigen Tochter in eine andere Stadt. Dort mietete sie eine eigene Wohnung, arbeitete und meldete ihren alleinigen Wohnsitz an. Die Berliner Wohnung überließ sie ihrem Freund zur alleinigen Nutzung. Dem Vermieter verschwieg sie diesen Umzug. Erst als dieser durch Nachforschungen von der Situation erfuhr, mahnte er die Mieterin ab und kündigte schließlich das Mietverhältnis.

Der Streitpunkt: Durfte die Mieterin die Wohnung überlassen?

Die Mieterin argumentierte, sie halte sich regelmäßig in der Berliner Wohnung auf und führe dort mit ihrem Partner eine Beziehung. Sie sei aus familiären und gesundheitlichen Gründen vorübergehend in die andere Stadt gezogen. Eine Rückkehr sei nicht ausgeschlossen.

Der Vermieter sah das anders. Aus seiner Sicht hatte die Mieterin die Wohnung faktisch aufgegeben und ohne seine Erlaubnis einem Dritten zum alleinigen Gebrauch überlassen. Das stelle eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die zur Kündigung berechtige.

Die rechtliche Einordnung: Wann liegt eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung vor?

Das Mietrecht erlaubt es Mietern grundsätzlich nicht, ihre Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte weiterzugeben. Diese Regel gilt auch dann, wenn es sich bei dem Dritten um den Lebenspartner handelt. Nach dem Gesetz ist auch der Lebensgefährte ein „Dritter", dessen Aufnahme der Erlaubnis des Vermieters bedarf.

Allerdings haben Mieter in bestimmten Fällen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Aufnahme eines Partners genehmigt. Entscheidende Voraussetzung ist dabei, dass der Mieter selbst weiterhin in der Wohnung lebt. Der Lebensgefährte muss also in den bestehenden Haushalt des Mieters aufgenommen werden, um dort gemeinsam zu wohnen.

Wenn der Mieter hingegen selbst auszieht und die Wohnung dem Partner allein überlässt, liegt eine vollständige Gebrauchsüberlassung vor. Diese ist nur in Ausnahmefällen zulässig, nämlich wenn der Mieter nachweislich beabsichtigt, in absehbarer Zeit in die Wohnung zurückzukehren.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Berlin II gab dem Vermieter recht und verurteilte die Mieterin sowie ihren Partner zur Räumung der Wohnung. Das Gericht sah eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung als erwiesen an.

Keine gemeinsame Nutzung mehr erkennbar

Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin die Wohnung nicht mehr selbst bewohnte. Sie hatte ihren Lebensmittelpunkt vollständig in eine andere Stadt verlagert. Dort arbeitete sie, dort ging ihre Tochter zur Schule, und dort hatte sie sich mit alleinigem Wohnsitz angemeldet. Gelegentliche Besuche in der Berliner Wohnung – die Mieterin sprach von zwei- bis dreimal im Monat – reichten nicht aus, um von einem gemeinsamen Bewohnen auszugehen.

Keine konkrete Rückkehrabsicht dargelegt

Die Mieterin konnte auch keine konkrete Rückkehrabsicht glaubhaft machen. Ihre vage Aussage, sie schließe nicht aus, „irgendwann in der Zukunft" wieder nach Berlin zu ziehen, genügte dem Gericht nicht. Eine zeitlich unbestimmte Rückkehrmöglichkeit ist rechtlich nicht ausreichend, um eine vollständige Überlassung der Wohnung an einen Dritten zu rechtfertigen.

Das Meldeverhalten als starkes Indiz

Das Gericht wertete das Meldeverhalten der Mieterin als gewichtiges Indiz gegen ihre Behauptung, die Wohnung noch zu bewohnen. Sie hatte sich in der neuen Stadt mit alleinigem Wohnsitz angemeldet und die Berliner Adresse nicht als Nebenwohnung angegeben. Zwar beweise die Meldung allein noch nicht, wer eine Wohnung tatsächlich nutze. Im Zusammenspiel mit den übrigen Umständen sprach sie aber deutlich gegen einen fortdauernden Wohnsitz in Berlin.

Verdächtige Verhaltensweisen im Vorfeld

Zusätzlich wertete das Gericht das Verhalten der Mieterin vor ihrem Umzug als Hinweis auf eine geplante Weitergabe der Wohnung. Sie hatte mehrfach versucht, den Vermieter zur Aufnahme ihres Partners in den Mietvertrag zu bewegen. Außerdem hatte sie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung angefordert – was typischerweise für die Anmietung einer neuen Wohnung benötigt wird. Den tatsächlichen Umzug verschwieg sie dem Vermieter dann komplett.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil verdeutlicht wichtige Grenzen für Mieter, die ihre Wohnung nicht mehr selbst nutzen möchten. Das bloße Beibehalten des Mietvertrags reicht nicht aus, wenn der Mieter faktisch ausgezogen ist. Die Erlaubnis zur Aufnahme eines Partners gilt nur für das gemeinsame Zusammenleben – nicht für eine vollständige Überlassung.

Für Mieter bedeutet das: Wer aus beruflichen oder privaten Gründen längere Zeit nicht in seiner Wohnung leben kann, sollte rechtzeitig das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Eine transparente Kommunikation über die eigene Situation kann verhindern, dass der Vermieter das Mietverhältnis kündigt. Heimliches Handeln verschärft die Lage erheblich.

Für Vermieter bedeutet das: Bei Verdacht auf eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung lohnt es sich, die Umstände genau zu prüfen. Die Abmeldung des Mieters, fehlende Anwesenheit und das Meldeverhalten können als Indizien herangezogen werden. Vor einer Kündigung sollte der Mieter jedoch abgemahnt werden, um ihm die Möglichkeit zur Korrektur seines Verhaltens zu geben.

Grundsätze des Urteils

• Auch der Lebensgefährte ist „Dritter" im mietrechtlichen Sinne und seine Aufnahme bedarf der Vermietererlaubnis
• Der Anspruch auf Genehmigung der Partneraufnahme besteht nur, wenn der Mieter die Wohnung selbst weiterhin bewohnt
• Eine vollständige Überlassung an Dritte erfordert eine konkrete, zeitlich absehbare Rückkehrabsicht des Mieters
• Das Meldeverhalten ist ein gewichtiges Indiz für die tatsächliche Wohnnutzung
• Wer den Vermieter über seinen Auszug nicht informiert und die unerlaubte Gebrauchsüberlassung nach Abmahnung fortsetzt, begeht eine erhebliche Pflichtverletzung
• Die Kündigung ist dann weder rechtsmissbräuchlich noch unverhältnismäßig

LG Berlin II, Urteil vom 31.07.2025 – 65 S 24/25