Schönheitsreparaturklausel unwirksam

Der Fall: Unklare Renovierungspflichten im Mietvertrag

Eine Mieterin wohnte über elf Jahre in einer Wohnung, bevor das Mietverhältnis endete. Nach dem Auszug wollten die Vermieter Renovierungskosten von der Kaution einbehalten und verlangten zusätzlich Geld für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen. Die ehemalige Mieterin widersprach und klagte auf Rückzahlung ihrer Kaution sowie auf Auszahlung eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung.

Im Mietvertrag stand wörtlich: "Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heiz- und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung."

Die Vermieter argumentierten, diese Klausel entspreche den gesetzlichen Vorgaben und die Mieterin hätte die Renovierungsarbeiten durchführen müssen. Sie berechneten Kosten für unterbliebene Schönheitsreparaturen und rechneten diese mit der Kaution auf.

Das Problem: Mehrdeutige Formulierung verwirrt

Das Gericht stellte fest, dass die entscheidende Passage "das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" nicht eindeutig ist. Die Formulierung "von innen" steht direkt hinter "Außentüren", was grammatisch nahelegt, dass sich diese Einschränkung nur auf die Außentüren bezieht.

Unklar bleibt dabei: Müssen die Fenster komplett gestrichen werden oder nur von innen? Diese Mehrdeutigkeit macht die gesamte Schönheitsreparaturenklausel unwirksam.

Das Gericht verglich die Klausel mit der gesetzlichen Muster-Regelung, die eindeutig formuliert ist. Dort heißt es: "das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Hier ist grammatisch klar, dass sich "von innen" auf beide Elemente bezieht.

Die Entscheidung: Gesamte Klausel wird ungültig

Das Amtsgericht Schwerin entschied eindeutig zugunsten der Mieterin. Wegen der unklaren Formulierung ist die komplette Schönheitsreparaturenklausel unwirksam. Die Folge: Die Mieterin musste keine Renovierungsarbeiten durchführen und kann ihre gesamte Kaution zurückverlangen.

Zusätzlich erhielt die Mieterin Recht in weiteren Punkten. Bei der Betriebskostenabrechnung hatte sie Einwendungen wegen Verstößen gegen die Heizkostenverordnung erhoben. Das Gericht bestätigte ihre Beanstandungen und sprach ihr ein korrigiertes Guthaben zu.

Kautionsanlage: Vermieter handelte korrekt

Interessant ist auch die Entscheidung zur Kautionsanlage. Die Mieterin hatte behauptet, die Vermieter hätten die Kaution nicht ordnungsgemäß bei einem Kreditinstitut angelegt und dadurch einen Schaden verursacht. Das Gericht wies diesen Vorwurf zurück.

Die Rechtslage ist klar: Vermieter müssen Kautionen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Sie müssen jedoch nicht das Institut mit dem höchsten Zinssatz wählen. Da die Kaution ordnungsgemäß bei einer Bank angelegt war, konnte die Mieterin keinen Schadensersatz verlangen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Dieses Urteil zeigt, wie wichtig präzise Formulierungen in Mietverträgen sind. Für Mieter bedeutet es: Prüfen Sie Schönheitsreparaturenklauseln genau auf mehrdeutige Begriffe. Schon kleine grammatische Unklarheiten können die gesamte Klausel zu Fall bringen.

Für Vermieter gilt: Verwenden Sie nur eindeutige, rechtssichere Formulierungen. Die gesetzliche Muster-Regelung bietet hier Orientierung. Eine schlampig formulierte Klausel kann dazu führen, dass sämtliche Renovierungskosten selbst getragen werden müssen.

Besonders wichtig: Bei Schönheitsreparaturen muss immer klar sein, welche Arbeiten in welchem Umfang geschuldet werden. Begriffe wie "von innen" müssen sich grammatisch eindeutig auf die richtigen Gegenstände beziehen.

Bei der Betriebskostenabrechnung sollten Mieter ihre Rechte kennen. Verstöße gegen die Heizkostenverordnung können zu Kürzungsrechten führen, wenn nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird.

Quelle: AG Schwerin, Urteil vom 18.07.2025 - 14 C 19/25