Schonfristzahlung: Warum die Nachzahlung die ordentliche Kündigung nicht aufhält

Vierzehn Jahre ohne Probleme – dann platzen die Lastschriften

Ein Mieter bewohnte seit 2010 eine Wohnung in München. Den Tiefgaragenstellplatz hatte er über einen eigenen Vertrag gemietet. Laut Mietvertrag zog die Vermieterin die Miete jeden Monat per Lastschrift ein. Für den Fall, dass kein Einzug stattfindet, sah der Vertrag eine Überweisung bis zum dritten Werktag des Monats vor.

Viele Jahre lief alles reibungslos. Anfang 2024 änderte sich das. In drei Monaten platzte die Lastschrift, weil das Konto nicht gedeckt war. Jede dieser Rücklastschriften – also Abbuchungen, die die Bank mangels Guthaben zurückgibt – kostete die Vermieterin Gebühren. Im Mai glich der Mieter den größten Teil aus. Ein kleiner Rest blieb offen.

Die Vermieterin zog Konsequenzen. Ab Juni buchte sie die Wohnungsmiete nicht mehr ab. Den Mieter informierte sie darüber zunächst nicht. Die deutlich niedrigere Stellplatzmiete zog sie weiterhin ein.

Mahnungen bleiben ohne Antwort

Mitte Juni meldete sich die Hausverwaltung per E-Mail und listete den Rückstand auf. Dazu gehörten die Junimiete, der Rest aus dem Frühjahr und eine Nachforderung aus der Abrechnung der Nebenkosten. Mitte Juli folgte ein Anwaltsschreiben. Darin stand ausdrücklich: Der Bankeinzug ist seit Juni gestoppt, der Mieter muss selbst überweisen. Die Vermieterin setzte eine Frist von zwei Wochen und kündigte an, das Mietverhältnis notfalls sofort zu beenden. Sie stellte sogar in Aussicht, den Einzug bei pünktlicher Zahlung wieder aufzunehmen.

Der Mieter reagierte nicht. Auch eine Erinnerung per E-Mail blieb unbeantwortet. Die Augustmiete zahlte er ebenfalls nicht. Anfang August machte die Vermieterin ernst. Sie kündigte fristlos und hilfsweise ordentlich – also für den Fall, dass die fristlose Variante scheitert, zusätzlich mit gesetzlicher Frist. Der Grund: Zahlungsverzug. Zu diesem Zeitpunkt fehlten mehr als drei volle Monatsmieten, insgesamt mehrere tausend Euro.

Im Oktober zahlte der Mieter sämtliche Rückstände nach. Seitdem überwies er pünktlich. Die Vermieterin hielt trotzdem an ihrer Räumungsklage fest. Das Amtsgericht gab ihr recht, der Mieter ging in Berufung.

Worüber stritten die Parteien?

Der Mieter fühlte sich überrumpelt. Die Vermieterin habe den Lastschrifteinzug überraschend und treuwidrig gestoppt. Deshalb treffe ihn kein Verschulden am Rückstand. Widersprüchlich sei außerdem, dass der Einzug für den Stellplatz weiterlief. Zudem habe die Vermieterin angekündigt, ab August wieder abzubuchen. Der Mieter verwies auf vierzehn störungsfreie Jahre und auf schwere persönliche und familiäre Schicksalsschläge. Das Amtsgericht habe all das nicht ausreichend gewürdigt.

Die Vermieterin hielt dagegen. Sie habe den Mieter mehrfach und unmissverständlich über das Ende des Einzugs informiert. Er habe also Bescheid gewusst und trotzdem weder die Rückstände noch die Augustmiete gezahlt.

Dahinter standen zwei Rechtsfragen. Rettet eine vollständige Nachzahlung auch vor der ordentlichen Kündigung? Und darf ein Vermieter das vereinbarte Lastschriftverfahren einseitig beenden?

Wie entschied das Gericht?

Das Landgericht wies die Berufung zurück. Der Mieter muss die Wohnung räumen.

Zwei Kündigungen, zwei Ergebnisse: Fristlose Kündigung und ordentliche Kündigung gehen getrennte Wege. Die fristlose Kündigung war zunächst berechtigt. Der Rückstand überschritt die Schwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB deutlich. Sie wurde aber nachträglich unwirksam. Zahlt der Mieter spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage alles nach, entfällt die fristlose Kündigung. Diese Schonfrist regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Der Mieter hatte sie eingehalten.

Für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gilt das nicht. Sie setzt voraus, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat. Ein Rückstand von mehr als drei Monatsmieten erfüllt das ohne Weiteres. Die Schonfristregelung lässt sich auf die ordentliche Kündigung nicht übertragen. Das Gericht folgte damit der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der diese Linie zuletzt 2025 erneut bestätigt hat.

Entlastet der gestoppte Lastschrifteinzug den Mieter?

Hier wird es interessant. Normalerweise muss der Mieter dafür sorgen, dass sein Geld pünktlich beim Vermieter ankommt. Ist ein Lastschrifteinzug vereinbart, dreht sich das um: Der Vermieter muss abbuchen, der Mieter nur für Deckung sorgen. Bucht der Vermieter kommentarlos nicht ab, gerät der Mieter nicht in Verzug. Ihn trifft dann kein Verschulden, wie es § 286 Abs. 4 BGB voraussetzt.

Das Gericht räumte ein: Die Vermieterin hatte den Einzug zunächst ohne Mitteilung eingestellt. Geholfen hat das dem Mieter nicht. Spätestens mit dem Anwaltsschreiben Mitte Juli wusste er, dass nicht mehr abgebucht wird. Ab da musste er selbst überweisen. Als die gesetzte Frist ablief, war er mit allen Rückständen in Verzug.

Durfte die Vermieterin den Einzug überhaupt beenden? Ob ein Vermieter das jederzeit und ohne Anlass kann, ist rechtlich umstritten. Das Gericht ließ die Frage offen. Liegt ein wichtiger Grund vor, darf der Vermieter die Lastschriftabrede jedenfalls einseitig kündigen. Das Gericht stützte sich dafür auf § 314 Abs. 1 BGB. Mehrere kostenpflichtige Rücklastschriften mangels Deckung sind ein solcher Grund. Der Vermieter muss nicht abwarten, bis weitere Gebühren anfallen. Seine Erklärung muss aber klar sein. Der Mieter muss erkennen, dass künftig nicht mehr abgebucht wird und warum.

Auch die übrigen Einwände griffen nicht. Wohnung und Stellplatz waren getrennte Mietverhältnisse. Die Vermieterin durfte sie unterschiedlich behandeln, zumal bei der kleinen Stellplatzmiete das Risiko einer geplatzten Lastschrift geringer war. Die Wiederaufnahme des Einzugs hatte sie nur für den Fall pünktlicher Zahlung zugesagt. Genau die blieb aus.

Zählen lange Mietdauer und Schicksalsschläge gar nicht?

Doch, das Gericht hat beides berücksichtigt. Zugunsten des Mieters sprachen die vierzehn beanstandungsfreien Jahre und seine persönliche Krise. Dagegen stand ein Zahlungsverhalten, das fast das ganze Jahr 2024 unzuverlässig war. Dazu kamen drei unbeantwortete Kontaktversuche und eine Nachzahlung erst Monate später. Zu den Schicksalsschlägen fand das Gericht deutliche Worte:

„Gleichwohl entbindet auch ein solcher Ausnahmezustand den Mieter nicht von seiner Hauptleistungspflicht."

Auch der Grundsatz von Treu und Glauben aus § 242 BGB half nicht. Rechtsmissbräuchlich ist das Festhalten an der Kündigung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen. Andernfalls käme die Schonfrist durch die Hintertür doch zur Anwendung. Die Vermieterin hatte dem Mieter mehrfach die Chance gegeben, das Mietverhältnis zu retten. Er hat sie nicht genutzt.

Einen kleinen Trost gab es. Das Gericht gewährte nach § 721 ZPO eine Räumungsfrist von rund vier Monaten. Dafür sprachen die inzwischen ausgeglichenen Rückstände, die lange Wohndauer und der angespannte Münchner Wohnungsmarkt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Sind Sie Mieter, dann verlassen Sie sich nicht auf die Nachzahlung. Sie beseitigt die fristlose Kündigung, mehr nicht. Hat Ihr Vermieter zusätzlich ordentlich gekündigt, läuft diese Kündigung weiter. Die Nachzahlung lohnt sich trotzdem. Sie verschafft Ihnen Zeit, denn die ordentliche Kündigung wirkt erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist. Bei langen Mietverhältnissen beträgt sie nach § 573c BGB bis zu neun Monate. Außerdem verbessern ausgeglichene Rückstände Ihre Aussichten auf eine Räumungsfrist.

Besser ist es, den Rückstand gar nicht erst entstehen zu lassen. Prüfen Sie regelmäßig Ihre Kontoauszüge, auch wenn die Miete per Lastschrift eingezogen wird. Fehlt eine Abbuchung, fragen Sie nach oder überweisen Sie selbst. Reagieren Sie auf jedes Schreiben der Hausverwaltung. Stecken Sie in einer persönlichen oder finanziellen Krise, suchen Sie früh das Gespräch und holen Sie sich Unterstützung, etwa beim Jobcenter oder Sozialamt. Schweigen ist die schlechteste aller Strategien.

Als Vermieter sollten Sie bei Zahlungsverzug immer beide Kündigungen aussprechen: fristlos und hilfsweise ordentlich. Achten Sie auf die Schriftform und eine nachvollziehbare Begründung. Nur so bleibt Ihnen die ordentliche Kündigung erhalten, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt.

Wollen Sie nach geplatzten Lastschriften nicht mehr abbuchen, teilen Sie das dem Mieter sofort mit. Schreiben Sie klar, ab wann der Einzug endet, warum Sie ihn beenden und bis wann die Miete künftig zu überweisen ist. Sorgen Sie für einen Zugangsnachweis. Damit sind Sie auf der sicheren Seite. Stoppen Sie den Einzug stillschweigend, riskieren Sie, dass der Mieter für diese Zeit nicht in Verzug gerät. Für Garagen und Stellplätze mit eigenem Vertrag dürfen Sie den Einzug getrennt handhaben. Denken Sie dann aber auch an eine gesonderte Kündigung.

Zwei Punkte bleiben offen. Ab welchem Mindestrückstand eine ordentliche Kündigung frühestens möglich ist, musste das Gericht angesichts der hohen Schulden nicht entscheiden. Und es betont selbst, dass es um einen Einzelfall geht. Bei kleineren Rückständen oder einem sofort reagierenden Mieter kann die Abwägung anders ausfallen.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Schonfristzahlung macht nur die fristlose Kündigung unwirksam. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt bestehen.
• Das Festhalten an der ordentlichen Kündigung ist nach vollständiger Nachzahlung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen rechtsmissbräuchlich.
• Persönliche Schicksalsschläge und eine lange Mietdauer fließen in die Abwägung ein, befreien aber nicht von der Pflicht zur Mietzahlung.
• Der Vermieter darf einen vereinbarten Lastschrifteinzug aus wichtigem Grund beenden. Mehrfache Rücklastschriften mangels Kontodeckung genügen.
• Die Beendigung muss klar und begründet mitgeteilt werden. Ab Kenntnis muss der Mieter die Miete selbst pünktlich überweisen.

Quelle: LG München I, Urteil vom 25.02.2026, Az. 14 S 11381/25