- Bevor ich ausziehe, dann muss ich die Wohnung weiß streichen.
Ob Sie verpflichtet sind, die Wohnung vor Ihrem Auszug zu streichen, hängt vornehmlich davon ab, ob Sie zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind. Dies ist nur dann der Fall, wenn dies in Ihrem Mietvertrag eine sog. „Schönheitsreparaturklausel“ oder „Endrenovierungsklausel“ zu finden ist. Ist dies der Fall, ist weiter zu prüfen, ob diese Klausel auch so formuliert ist, dass sie den gesetzlichen Anforderungen genügt. Dies ist von einem Rechtsanwalt für Mietrecht zu überprüfen. Zusätzlich gilt aber: Selbst wenn eine Schönheitsreparaturklausel in ihrem Mietvertrag enthalten ist, greift diese nur, wenn Sie die Wohnung auch in einem renovierten Zustand erhalten haben. Sie sind nicht verpflichtet, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als Sie sie erhalten haben.
Wenn Sie zur Vornahme von Schönheitsreparatur verpflichtet sind, müssen Sie aber nur dann einen Neuanstrich vornehmen, wenn der Abnutzungsgrad auch einen Neuanstrich erforderlich macht. Sind die Wände noch in einem Zustand, die einem Neuanstrich entsprechen, muss nicht nochmals gestrichen werden. Es besteht auch keine Pflicht, die Wände zwingend in der Farbe Weiß zu streichen oder zurückzugeben. Entscheidend ist, dass es sich um „neutrale“ Farben handelt, die die Weitervermietung nicht erschweren. Also blasse und gängige Farbtöne sind erlaubt. Nicht erlaubt wären Mustertapeten oder ungewöhnliche Farben wie Schwarz oder Knallrot.
2. Sobald ich ausgezogen bin, muss der Vermieter mir meine Kaution zurückzahlen.
Das ist so nicht richtig. Es stimmt zwar, dass der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution mit der Rückgabe der Wohnung bzw. Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird. Allerdings gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter eine angemessene Frist (in der Regel sechs Monate), um zu überprüfen, on ihm noch Ansprüche zustehen, die er mit der Kaution verrechnen kann (Mietrückstände, Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache, offene Betriebskosten). Mit der Geltendmachung des Kautionsrückzahlungsanspruchs, sollte man also zunächst die Prüfungsfrist des Vermieters abwarten und anschließend unter Fristsetzung eine Abrechnung über die Kaution anfordern. Läuft die Frist ohne eine Reaktion des Vermieters ab, empfiehlt es sich einen Rechtsanwalt für Mietrecht einzuschalten.
3. Wenn ich einen Nachmieter gefunden habe, dann muss ich die Kündigungsfrist nicht einhalten.
Das ist unzutreffend und ein Irrtum. Die Kündigungsfrist des Mieters beträgt grundsätzlich drei Monate. Für diese Zeit besteht auch weiterhin die Pflicht die Miete zu zahlen. Auch wenn Sie dem Vermieter eine oder mehrere Personen vorschlagen, die das Mietobjekt schon vor Ablauf der Kündigungsfrist zu übernehmen, ist der Vermieter hierzu nicht verpflichtet. Der Vermieter ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung ob und an wen er die Wohnung im Anschluss vermietet. Die Pflicht einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptzieren, gibt es nicht. Trotzdem kann die Suche nach einem Nachmieter sinnvoll sein. Wenn der Vermieter den Nachmieter akzeptiert, besteht die Möglichkeit, das Mietverhältnis im Wege eines Mietaufhebungsvertrag auch schon vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zu beenden. Bei Verhandlungen mit dem Vermieter kann Sie ein Anwalt für Mietrecht unterstützen.
4. Wenn meine Wohnung verkauft wird, muss ich mit dem Käufer einen neuen Mietvertrag abschließen.
Das ist ein Irrtum. Wird die Wohnung oder das Grundstück verkauft, dann tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis in dem Moment in welchem er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen wird, in das bestehende Mietverhältnis in alle Rechten und Pflichten ein. Als Mieter ändert sich also nichts.
5. Wenn die Wohnung verkauft wird, dann habe ich als Mieter ein Vorkaufsrecht.
Das kann tatsächlich der Fall sein. Wenn der Vermieter nach Ihrem Einzug ein Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten in Eigentumswohnungen umwandelt und diese anschließend einzeln verkauft, haben Sie als Mieter ein Vorkaufsrecht. Dasselbe gilt, wenn nach Ihrem Einzug ein Grundstück mit mehreren Wohneinheiten (Reihenhaus, Doppelhaushälfte) in einzelne Grundstücke aufgeteilt wird. Wird die Wohnung/das Grundstück verkauft, ohne dass Ihnen der Vorkauf angeboten wurde, macht sich der Verkäufer schadenersatzpflichtig. Über Ihre Ansprüche sollten Sie sich in diesem Fall durch einen Anwalt für Mietrecht beraten lassen.
6. Wenn meine Wohnung einen Mangel hat, dann muss ich keine Miete mehr zahlen.
Das stimmt nur teilweise. Wenn die Wohnung einen Mangel aufweist (Feuchtigkeit, Rohrbruch, Schimmelbefall, Wasser- oder Heizungsausfall) besteht die Möglichkeit die Miete zu mindern. Dies ist allerdings nur dann zulässig, wenn Sie dem Vermieter den Mangel vorher angezeigt haben. Wie hoch die Minderungsquote ist, hängt immer vom jeweiligen Einzelfall und davon ab, inwieweit der Mangel die Nutzbarkeit der Wohnung zu Wohnwegen negativ beeinflusst. Mindern Sie mehr als Sie es berechtigterweise dürfen, geraten Sie in Zahlungsrücktand. Dies kann zu einem Kündigungsgrund des Vermieters führen. Sie sollten sich also vor einer Mietminderung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht beraten lassen.
7. Wenn meine Wohnung einen Mangel hat und der Vermieter nicht reagiert, kann ich auch rückwirkend die Miete mindern.
Das kann sich als Irrtum herausstellen. Zunächst setzt das Recht zur Minderung der Miete eine Mangelanzeige durch den Mieter voraus. Sie sollten also umgehend einen Mangel an den Vermieter melden, sobald sie ihn bemerken. Tun Sie das nicht, können sie sich unter Umständen schadenersatzpflichtig machen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter um den Mangel bereits aus anderen Gründen weiß. Zahlen Sie die Mieter aber in voller Höhe weiter, obwohl Sie den Mangel angezeigt haben, können Sie nur dann rückwirkend eine Minderung vornehmen, wenn Sie deutlich gemacht haben, dass Sie die Miete nur unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen. Sie sollten also bei der Überweisung der Miete in den Verwendungszweck „unter Vorbehalt“ hinzufügen, oder in der Mängelanzeige deutlich machen, dass Sie bis zu Behebung des Mangels unter Vorbehalt weiterzahlen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn Sie keine Kenntnis von Ihrem Recht zur Minderung der Miete hatten. Dies hat sich also mit der Lektüre dieses Artikels soeben erledigt.
8. Wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist, dann darf der Vermieter die Schlösser zu meiner Wohnung austauschen.
Natürlich nicht! Ziehen Sie aus der Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, dann darf der Vermieter Sie weder rauswerfen noch die Schlösser austauschen. Der Vermieter muss in diesem Fall einen Räumungstitel erwirken. Dies erreicht er durch Erhebung einer Räumungsklage. Erst wenn er die Räumungsklage gewinnt, also gegenüber dem Gericht nachweißt, dass seine Kündigung den gesetzlichen Anforderungen genügt (Einhaltung der Schriftform, Nachweis der Zustellung der Kündigung, Beweis eines gesetzlichen Kündigungsgrundes) erhält dieser ein Räumungsurteil. Auch dann darf der Vermieter die Räumung aber nicht selbst vornehmen, sondern muss den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Von diesem Erhalten Sie dann einen angekündigten Räumungstermin. Erst wenn Sie zu diesem Termin nicht ausgezogen sind, darf der Gerichtsvollzieher die Räumung notfalls gegen Ihren Willen durchsetzen. Es ist daher anzuraten rechtzeitig einen Anwalt für Mietrecht einzuschalten, um Ihre Rechte als Mieter zu verteidigen.
9. Gegen eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters kann man nichts machen.
Das ist falsch. Der Eigenbedarf stellt ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses und damit einen Kündigungsgrund dar. Der Vermieter muss den Eigenbedarf aber tatsächlich nachweisen können. Ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben, ist die Kündigung unwirksam und der Vermieter macht sich sogar schadenersatzpflichtig. Auch wenn der Eigenbedarf tatsächlich bestehen sollte, können Sie unter Umständen eine Verlängerung der Räumungsfrist verlangen, wenn die Räumung für Sie eine besondere Härte bedeuten würde, zum Beispiel, wenn Sie innerhalb der Kündigungsfrist keinen vergleichbaren Ersatzwohnraum gefunden haben. Es ist zudem zu beachten, dass die Eigenbedarfskündigung durch eine Regelung im Mietvertrag für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wurde. Darüber hinaus besteht eine Kündigungssperre für Eigenbedarfskündigungen für mindestens drei Jahre, wenn die Wohnung nach Ihrem Einzug zu einer Einraumwohnung umgewandelt wurde oder wenn die Wohnung an eine Personengesellschaft oder mehrere Käufer veräußert wurde, die nicht derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Darüber hinaus muss die Kündigung auch der gesetzlichen Form genügen, um wirksam zu sein. Lassen Sie sich am besten rechtzeitig von einem Anwalt für Mietrecht beraten.
10. Der Vermieter darf in die Mietwohnung, wann er möchte.
Das ist falsch. Der Vermieter hat nur dann ein Betretungsrecht, wenn er einen berechtigten Grund für die Betretung der Wohnung vorzuweisen hat (Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen, Beseitigung von Mängeln, Besichtigungen von potenziellen Käufern oder Nachmietern etc). Will der Vermieter von seinem Betretungsrecht Gebrauch machen, muss er dies mit angemessener Vorlaufzeit ankündigen. Erscheint der Vermieter unangekündigt vor Ihrer Tür oder hat teilt keinen berechtigten Grund dargelegt, dürfen Sie den Zutritt zur Wohnung verweigern.
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