Begründung durch Vertrag (§ 3 WEG)

Was genau regelt § 3 WEG?

Das Grundprinzip klingt zunächst einfach: Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks schließen einen Vertrag, in dem sie ihr gemeinsames Eigentum aufteilen. Jeder Miteigentümer erhält dabei das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen – etwa ein Ladenlokal oder eine Praxis. Dieses Sondereigentum ist untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum verbunden.

Der entscheidende Unterschied zur zweiten Variante – der Teilung nach § 8 WEG – liegt darin, wer handelt: Bei § 3 WEG schließen mindestens zwei Miteigentümer gemeinsam einen Vertrag. Bei § 8 WEG erklärt ein Alleineigentümer die Teilung einseitig.

Wann kommt die vertragliche Einräumung in Betracht?

Die vertragliche Einräumung ist der richtige Weg, wenn ein Grundstück bereits mehreren Personen in Bruchteilsgemeinschaft gehört – also im Sinne des § 1008 BGB. Typisches Beispiel: Drei Geschwister erben ein Mehrfamilienhaus. Statt das Haus zu verkaufen, können sie per Vertrag jedem Geschwisterteil das Sondereigentum an einer Wohnung zuweisen. Anna bekommt die Erdgeschosswohnung, Bernd die erste Etage und Claudia das Dachgeschoss. Treppenhaus, Fassade und Dach bleiben Gemeinschaftseigentum.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Damit die Begründung durch Vertrag wirksam wird, müssen Sie mehrere Hürden nehmen. Erstens muss jeder Miteigentümer Sondereigentum erhalten – niemand darf leer ausgehen. Die Miteigentumsanteile müssen dabei nicht den bisherigen Bruchteilen entsprechen. So kann ein Eigentümer eine große Wohnung erhalten und ein anderer nur eine Garage, sofern alle einverstanden sind.

Zweitens soll das Sondereigentum nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen und Räume in sich abgeschlossen sind. Das Gesetz verwendet hier bewusst das Wort "soll" statt "muss" – das bedeutet: Die Abgeschlossenheit ist zwar gewünscht, aber nicht zwingende Voraussetzung für die Wirksamkeit. Diese sogenannte Abgeschlossenheit wird durch eine Bescheinigung der zuständigen Baubehörde nachgewiesen. Ohne diese Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die Eintragung im Grundbuch jedoch Schwierigkeiten bereiten.

Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung

Der Teilungsvertrag nach § 3 WEG ist ein dinglicher Vertrag, der die Eigentumsrechte am Grundstück verändert. Deshalb schreibt das Gesetz die notarielle Beurkundung zwingend vor. Ein privatschriftlicher Vertrag reicht nicht aus — er wäre schlicht unwirksam.

Nach der Beurkundung folgt die Auflassung, also die dingliche Einigung über die Rechtsänderung. Das Grundbuchamt legt anschließend für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuch beziehungsweise Teileigentumsgrundbuch an. Erst mit dieser Eintragung entsteht das Wohnungseigentum tatsächlich — vorher existiert es nur auf dem Papier.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Neben dem notariellen Vertrag selbst benötigen Sie einen Aufteilungsplan und die bereits erwähnte Abgeschlossenheitsbescheinigung. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, die Lage, Größe und Abgrenzung aller Sondereigentumseinheiten darstellt. Er ist zwingend der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügen. Außerdem gehört in der Regel eine Gemeinschaftsordnung dazu, die das Zusammenleben der künftigen Eigentümer regelt — von der Kostenverteilung bis zur Hausordnung.

Was hat die WEG-Reform 2020 geändert?

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, hat § 3 WEG wichtige Erweiterungen erfahren. Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Stellplätze als Räume

Seitdem gelten Stellplätze — auch Außenstellplätze — ausdrücklich als Räume im Sinne des WEG. Das bedeutet: An Stellplätzen kann nun eigenständiges Sondereigentum begründet werden. Vor der Reform war das nur bei Garagenstellplätzen mit dauerhafter Markierung möglich. Für Außenstellplätze blieb oft nur das schwächere Sondernutzungsrecht. Der Bundesgerichtshof hat diese Neuregelung in einer Entscheidung aus dem Jahr 2024 bestätigt und klargestellt, dass nun auch einzelne Stellplätze in Doppelstockgaragen ("Duplexparker") sondereigentumsfähig sind.

Sondereigentum an Freiflächen — die neue Möglichkeit

Noch weitreichender ist eine zweite Neuerung: Das Sondereigentum kann sich nach § 3 Abs. 2 WEG jetzt auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile erstrecken. Terrassen, Gartenflächen oder Lagerflächen im Freien können als Annex zum eigentlichen Wohn- oder Teileigentum Sondereigentum werden. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung oder die Gewerberäume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Eine eigenständige Begründung von Sondereigentum allein an einer Gartenfläche — ohne zugehörige Wohnung — ist also nicht möglich.

Maßangaben statt Markierungen

Für Stellplätze und Freiflächen verlangt § 3 Abs. 3 WEG seit der Reform Maßangaben im Aufteilungsplan. Die früher bei Garagenstellplätzen ausreichende dauerhafte Markierung auf dem Boden genügt nicht mehr. Rechnen Sie damit, dass ältere Aufteilungspläne ohne diese Maßangaben bei einem Vollzug nach dem 1. Dezember 2020 vom Grundbuchamt beanstandet werden. Eine ausdrückliche Übergangsregelung für ältere Aufteilungspläne enthält das Gesetz nicht. Für Teilungserklärungen, die vor dem 1.12.2020 beurkundet wurden, bleibt das bisherige Recht maßgeblich.

§ 3 WEG in der Praxis — typische Stolperfallen

Die vertragliche Einräumung nach § 3 WEG ist in der Praxis deutlich seltener als die Teilung nach § 8 WEG, bei der ein Alleineigentümer — oft ein Bauträger — die Aufteilung erklärt. Trotzdem hat sie ihre Berechtigung, vor allem bei Erbengemeinschaften und bei Grundstücken, die bereits mehreren Personen gehören.

Achten Sie darauf, dass der Aufteilungsplan exakt zu den baulichen Gegebenheiten passt. Unstimmigkeiten zwischen Plan und Realität führen regelmäßig zu jahrelangem Streit über die Zuordnung einzelner Flächen. Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen baulichen Abgrenzung fehlt.

Praktische Tipps für die Begründung von Wohnungseigentum

Wenn Sie Wohnungseigentum durch Vertrag begründen möchten, beachten Sie folgende Punkte:

1. Vorab-Prüfung der Abgeschlossenheit: Lassen Sie vorab durch die zuständige Baubehörde prüfen, ob die geplanten Einheiten die Voraussetzungen für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllen.

2. Präziser Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist entscheidend für die Abgrenzung der Eigentumssphären. Er sollte alle Sondereigentumseinheiten, Gemeinschaftsflächen und die Zuordnung der Miteigentumsanteile klar und eindeutig darstellen.

3. Notarielle Beurkundung: Der Teilungsvertrag muss zwingend notariell beurkundet werden. Ein privatschriftlicher Vertrag ist unwirksam.

4. Gemeinschaftsordnung: Eine gut durchdachte Gemeinschaftsordnung kann späteren Streit über die Nutzung und Kostenverteilung vorbeugen.

5. Steuerliche Aspekte: Die vertragliche Einräumung nach § 3 WEG kann steuerliche Auswirkungen haben (z.B. Grunderwerbsteuer). Lassen Sie sich hierzu individuell beraten.

Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Begründung von Wohnungseigentum grundsätzlich möglich. Jede Einheit erhält ihr eigenes Grundbuchblatt, kann einzeln verkauft, vererbt oder belastet werden — genau wie ein freistehendes Haus. Im Einzelfall können jedoch weitere Anforderungen bestehen, die im Einvernehmen mit dem Grundbuchamt geklärt werden müssen.

Sehen Sie auch unter [Teilungserklärung (§ 8 WEG)], [Sondereigentum], [Gemeinschaftsordnung] und [Miteigentumsanteil].