Adresse der Mietwohnung im Impressum: Keine gewerbliche Nutzung

Der Fall: Stadtführer mit Impressum in der Mietwohnung

Ein Mieter bewohnte seit mehreren Jahren eine Ein-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte er angegeben, als Stadtführer tätig zu sein. Diese Information wurde auch im Mietvertrag vermerkt. In der Folgezeit kam es zwischen dem Mieter und dem Vermieter zu verschiedenen rechtlichen Auseinandersetzungen über Instandsetzungsansprüche und Mietminderungen.

Der Vermieter entdeckte später, dass die Wohnadresse des Mieters auf einer Internetseite angegeben war. Dort wurde der Mieter als selbstständiger Reiseführer vorgestellt, der eine Onlinepräsenz betreibe und ein kleines Team von Stadtführern leite. Die Wohnanschrift war im Impressum als Geschäftssitz aufgeführt. Der Vermieter mahnte dies als unerlaubte Gewerbetätigkeit ab.

Der Streitpunkt: Wann wird Wohnen zur gewerblichen Nutzung?

Nachdem der Mieter über seinen Mieterverein der Abmahnung widersprochen hatte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristgemäß. Er begründete die Kündigung damit, dass der Mieter in der Wohnung gewerblich als Reiseführer tätig sei. Besonders kritisch sah er, dass der Mieter als Leiter eines professionellen Teams auftrete und sich als erste Anlaufstelle angebe.

Der Vermieter argumentierte, die vielfältigen Tätigkeiten der digitalen Präsenz des Unternehmens fänden in der Wohnung statt. Auch Videoberatungen würden angeboten. Es handele sich um eine umfassende Beratungsagentur, vergleichbar mit einer Event-Agentur. Zudem sei eine solche gewerbliche Tätigkeit in dem Wohnraum öffentlich-rechtlich gar nicht zulässig, weshalb ein Zwangsgeld drohe. Der Vermieter focht den Mietvertrag zusätzlich wegen arglistiger Täuschung an, da der Mieter die gewerbliche Tätigkeit von Anfang an beabsichtigt habe.

Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung. Er erklärte, dass keine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung vorliege. Das Beantworten von E-Mails auf dem Sofa oder das Durchführen von vielleicht zwei Videocalls im Jahr stelle keine gewerbliche Nutzung dar. Die Adresse werde lediglich als reine Post- und Rechnungsadresse verwendet. Der Treffpunkt für die Stadtrundgänge sei regelmäßig am Rathausmarkt. Er habe keine Mitarbeiter angestellt. Die auf Auftragsbasis tätigen Stadtführer würden sich zu keinem Zeitpunkt in der Wohnung aufhalten, auch gebe es keine Laufkundschaft. Das Fehlen eines separaten Bürozimmers spreche ebenfalls gegen eine gewerbliche Nutzung. Die Angabe der Adresse im Impressum beruhe auf einer gesetzlichen Verpflichtung.

Die Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Hamburg wies die Räumungsklage des Vermieters ab. Nach Auffassung des Gerichts lag keine wirksame Kündigung vor, da die Tätigkeit des Mieters unter den Begriff des Wohnens fällt.

Das Gericht stellte klar: Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter in der Wohnung eine Erwerbstätigkeit ausüben, sofern diese nicht nach außen in Erscheinung tritt. Dies gilt insbesondere für rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten, die weder besonderen räumlichen Aufwand erfordern noch Störungen verursachen. Beispiele hierfür sind Schriftstellerei, Malerei oder eine Erfinder- und Konstrukteurstätigkeit sowie ähnliche Berufe, bei denen es typisch ist, dass die Berufsausübung in der Wohnung erfolgt.

Selbst das Einladen eines Geschäftsfreundes zum Abendessen stellt noch keinen gewerblichen Gebrauch dar. Ebenso verhält es sich mit der Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers oder der Telearbeit eines Angestellten.

Warum die Impressumsangabe keine Außenwirkung begründet

Das Gericht betonte, dass die bloße Angabe der Wohnadresse im Impressum einer Internetpräsenz kaum zu vermeiden sei. Sie sage letztlich auch nichts über eine gewerbliche Tätigkeit aus. Sämtliche Gewerbetreibende oder Freiberufler, die ihre Tätigkeit üblicherweise ohne Büro ausüben, müssten gegenüber Ämtern oder über ein Impressum ihre Wohnanschrift angeben.

Ein anschauliches Beispiel gab das Gericht aus seiner eigenen Rechtsprechung: In der Vergangenheit wurde die Angabe der Wohnadresse eines Würstchenbudenbetreibers auf St. Pauli gegenüber dem Amt nicht als gewerbliche Tätigkeit angesehen. Der Grund: Unter der Belegenheit des Gewerbetriebes ist es nicht möglich, Post zu empfangen, da eine Würstchenbude nicht über eine Hausnummer verfügt.

Entsprechendes gelte für den Stadtführer, der als Freiberufler keinen festgelegten Ort für seine Leistungserbringung aufweisen könne. Die telefonische Vereinbarung von Terminen, das Schreiben von Rechnungen oder sonstiger Postverkehr seien keine nach außen in Erscheinung tretende Tätigkeiten. Auch die Fotos des Wohnungsinneren zeigten keine Gestaltung, die für eine Berufstätigkeit in der Wohnung spreche.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine wichtige Klarstellung: Wer von zu Hause aus arbeitet, muss nicht um sein Mietverhältnis fürchten, solange die Tätigkeit nicht nach außen in Erscheinung tritt. Das gilt für Freelancer, Selbstständige und Freiberufler gleichermaßen. Die reine Nutzung der Wohnadresse als Postanschrift oder im Impressum einer Website begründet noch keine gewerbliche Nutzung, die eine Kündigung rechtfertigen würde.

Entscheidend ist, ob es zu Waren- oder Personalverkehr in der Wohnung kommt. Wer lediglich E-Mails beantwortet, gelegentlich Videoanrufe durchführt und seine Rechnungen vom heimischen Schreibtisch aus verschickt, überschreitet die Grenze zur gewerblichen Nutzung nicht. Dies gilt auch dann, wenn im Internet auf die Wohnadresse als Geschäftssitz hingewiesen wird.

Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass sie genau prüfen müssen, ob tatsächlich eine nach außen erkennbare gewerbliche Nutzung vorliegt. Die bloße Feststellung, dass ein Mieter selbstständig tätig ist und seine Wohnadresse im Impressum angibt, reicht für eine Kündigung nicht aus. Es muss vielmehr nachgewiesen werden, dass Kunden die Wohnung aufsuchen, Mitarbeiter dort beschäftigt werden oder die Wohnung in einer Weise genutzt wird, die über das typische Wohnen hinausgeht.

Grundsätze des Urteils

• Ohne besondere Vereinbarung darf ein Mieter eine Erwerbstätigkeit in der Wohnung ausüben, wenn diese nicht nach außen in Erscheinung tritt
• Rein geistige oder künstlerische Tätigkeiten ohne besonderen räumlichen Aufwand und ohne Störungen fallen unter den Begriff des Wohnens
• Die bloße Angabe der Wohnadresse im Impressum einer Internetpräsenz begründet keine gewerbliche Nutzung
• Ein Briefkasten des Unternehmens und eine Adressangabe im Internet reichen für eine Außenwirkung nicht aus, wenn kein Waren- oder Personalverkehr stattfindet
• Freiberufler ohne festen Geschäftsort dürfen ihre Wohnanschrift als Kontaktadresse nutzen

Quelle: AG Hamburg, Urteil vom 19.12.2025, Az. 49 C 213/25