Die Mietpreisbremse 2025: So schützen Sie sich vor überhöhten Mieten

Die wichtigste Erkenntnis vorab: In Berlin verstoßen 98% der Vermieter gegen die Mietpreisbremse, doch nur 2,4% der Mieter nutzen ihre Rechte. Mit den richtigen Schritten können Sie durchschnittlich 304 Euro monatlich zurückfordern.

Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich als Schutz vor explodierenden Mieten eingeführt. Inzwischen gilt sie in 13 Bundesländern und etwa 500 Kommunen, wurde mehrfach vom Bundesverfassungsgericht bestätigt und durch aktuelle BGH-Urteile präzisiert. Dennoch bleibt ihre Wirkung begrenzt, weil Mieter ihre Rechte nicht kennen oder nicht durchsetzen.

Wo die Mietpreisbremse gilt: Aktuelle Übersicht aller Bundesländer und Städte

Gute Nachricht für Mieter: Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In 13 von 16 Bundesländern schützt sie vor überhöhten Mieten bei Neuvermietungen.

Bundesländer mit Mietpreisbremse:

• Bayern: 208 Städte und Gemeinden, darunter München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg
• Baden-Württemberg: 89 Kommunen (36% der Bevölkerung), u.a. Stuttgart, Karlsruhe, Freiburg, Heidelberg
• Berlin: Komplettes Stadtgebiet seit Juni 2015
• Brandenburg: 19 Kommunen um Berlin, z.B. Potsdam, Kleinmachnow, Teltow
• Bremen: Nur Stadt Bremen (nicht Bremerhaven)
• Hamburg: Flächendeckend seit Juli 2018
• Hessen: 49 Kommunen, darunter Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt, Kassel
• Mecklenburg-Vorpommern: Rostock und Greifswald
• Niedersachsen: 57 Städte (erweitert 2025), u.a. Hannover, Göttingen, Braunschweig
• Nordrhein-Westfalen: 57 Kommunen (erweitert 2025), z.B. Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster
• Rheinland-Pfalz: Mainz, Trier, Landau, Speyer
• Sachsen: Dresden und Leipzig (seit 2022)
• Thüringen: Erfurt und Jena

Eine Mietpreisbremse gibt es nicht in Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein.

Etwa ein Drittel der deutschen Bevölkerung (27 Millionen Menschen) lebt in Gebieten mit Mietpreisbremse. In 44 von 82 deutschen Großstädten gilt die Regelung.

Was ist die aktuelle Gesetzeslage in Berlin

Berlin war Pionier bei der Mietpreisbremse und zeigt gleichzeitig ihre Grenzen auf. Seit Juni 2015 gilt die Regelung flächendeckend, doch die Realität ist ernüchternd.

Die aktuellen Berliner Regelungen sehen eine Mietobergrenze von maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vor, was 7,21 €/m² laut Mietspiegel 2024 entspricht. Die Geltung wurde bis Ende 2025 verlängert, eine weitere Verlängerung ist geplant. Die tatsächlichen Marktmieten liegen allerdings bei 13-16 €/m² und damit weit über der Mietspiegelbasis.

Der gescheiterte Mietendeckel war Berlins radikaler Versuch von 2020 bis 2021. Er sah absolute Mietobergrenzen und sogar Mietabsenkungen vor, wurde aber vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig kassiert. Grund: Den Ländern fehlt die Gesetzgebungskompetenz für Mietpreisregulierung – das kann nur der Bund.

Alarmierend niedrige Wirksamkeit: Studien des Berliner Mietervereins zeigen, dass 98% der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstoßen. Bei der Hälfte der Fälle liegen die Mieten sogar über 50% über dem zulässigen Niveau. Hauptverursacher sind mit 66% private Wohnungsunternehmen.

Trotz Mietpreisbremse stiegen die Berliner Mieten von 8,10 €/m² (2014) auf 16,35 €/m² (2023) – eine Verdopplung in neun Jahren.

Für wen die Mietpreisbremse gilt – und was sie bringt

Die Mietpreisbremse schützt nur bei Neuvermietungen und hat wichtige Ausnahmen.

Die Mietpreisbremse gilt für unbefristete und befristete Mietverträge, möblierte Wohnungen mit angemessenem Möblierungszuschlag sowie für Staffelmieten und Indexmieten, allerdings nur für den Ausgangsbetrag.

Wichtige Ausnahmen bestehen für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden (geplant ist eine Änderung ab 2026 auf erst nach dem 1. Oktober 2019), für umfassende Modernisierungen mit einer Investition von mindestens einem Drittel der Neubaukosten plus Neubaustandard, für Fälle mit hoher Vormiete, wenn der Vormieter bereits mehr zahlte, sowie für Modernisierungen mit zusätzlich 8% der Modernisierungskosten der letzten 3 Jahre.

Was die Mietpreisbremse bringt: Studien des DIW Berlin zeigen moderate Wirkung: In stark betroffenen Gebieten sanken Mieten einmalig um bis zu 2,9%. Bei einer 1.000-Euro-Miete entspricht das 20-40 Euro monatlicher Ersparnis. Der größte Effekt tritt nur bei Märkten mit über 3,9% jährlichem Mietwachstum auf.

Wie Sie Ihre Miete bremsen: Praktische Schritte für Mieter

Zunächst sollten Sie die Gültigkeit der Mietpreisbremse in Ihrer Stadt prüfen. Nutzen Sie dafür offizielle Listen der Landesregierungen oder Verbraucherzentralen.

Im zweiten Schritt ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete durch den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde (bei Städten über 50.000 Einwohner seit 2022 Pflicht), addieren 10% Aufschlag zur Vergleichsmiete und vergleichen das Ergebnis mit Ihrer aktuellen Miete.

Der dritte Schritt ist die schriftliche Rüge. Wichtiger Hinweis: Die Mietpreisbremse wirkt nicht automatisch - Sie müssen aktiv werden!

Muster-Formulierung: "Hiermit rüge ich die vereinbarte Miethöhe als Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 2 BGB). Die Miete überschreitet die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe."

Die Rüge muss schriftlich erfolgen (Brief oder E-Mail), innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn (bei Verträgen ab April 2020) und verursacht keine Kosten, da Sie kein Prozessrisiko tragen.

Im vierten Schritt können Sie nach erfolgreicher Rüge zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Bei Verträgen ab April 2020 sogar rückwirkend ab Mietbeginn.

Hilfe und fachliche Beratung finden Sie bei Mieterschutzvereinen oder bei Fachanwälten für Mietrecht.

So profitieren Sie von der Mietpreisbremse: Konkrete Vorteile

Durchschnittliche Ersparnis: Laut Conny-Studie zahlen Mieter in sechs deutschen Großstädten durchschnittlich 304 Euro monatlich zu viel. Bei erfolgreicher Durchsetzung summiert sich das schnell auf mehrere tausend Euro.

Erfolgsbeispiele aus der Praxis zeigen beeindruckende Ergebnisse: In München gab es über 3.000 Euro Rückerstattung in Einzelfällen, in Berlin 651 Euro monatliche Rückzahlung nach einem BGH-Urteil vom Dezember 2024, und in Hamburg musste die Deutsche Wohnen die Miete von 716 auf 509 Euro senken.

Aktuelle Rechtslage stärkt Mieter: Der BGH entschied 2023, dass die Verjährung des Auskunftsanspruchs erst mit dem Auskunftsverlangen beginnt, nicht bereits mit Vertragsschluss. Das gibt Ihnen deutlich mehr Zeit, Ihre Rechte durchzusetzen.

Wichtiger Tipp: Auch wenn Sie bei Vertragsabschluss wussten, dass die Miete überhöht ist, können Sie später Rückzahlung verlangen, falls der Vermieter nicht ordnungsgemäß über Ausnahmen informierte.

BGH: Mietpreisbremse gilt trotz Modernisierung

Aktuelle BGH-Rechtsprechung stärkt Mieter: Das Bundesgericht hat 2024 wichtige Urteile zur Modernisierung gefällt.

BGH-Urteil vom 27.11.2024: Auch bei irrtümlicher Angabe einer umfassenden Modernisierung kann sich der Vermieter auf eine einfache Modernisierung berufen. Die Mietpreisbremse wird dann nur um den Betrag überschritten, der als normale Modernisierungsmieterhöhung zulässig wäre.

Hohe Hürden für "umfassende Modernisierung": Der BGH bestätigte 2020 sehr strenge Anforderungen:

• Quantitativ: Mindestens 1/3 der Neubaukosten (ohne Grundstückskosten)
• Qualitativ: Verbesserung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen, Energieeffizienz)
• Nur echte Modernisierung: Instandhaltung und Instandsetzung zählen nicht

Informationspflichten verschärft: Seit 2019 müssen Vermieter vor Vertragsabschluss unaufgefordert über Ausnahmetatbestände informieren. Bei Verstoß können Sie zwei Jahre lang nur die mietpreisbremsen-konforme Miete zahlen.

Der Trick mit den Doppelverträgen

Umgehungsversuche sind weit verbreitet – aber Gerichte gehen dagegen vor.

Häufige Umgehungstricks sind der "Kellertrick" mit separaten Kellernutzungsverträgen mit überhöhten Mieten, möblierte Wohnungen mit 45% höheren Mieten durch übertriebene Möblierungszuschläge, Kettenbefristungen mit aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen sowie gefälschte Modernisierungsangaben oder manipulierte Vormietverträge.

Rechtliche Bewertung: Das Landgericht Berlin entschied 2023: Separate Kellerverträge mit 10-jährigem Kündigungsmoratorium sind unzulässige Umgehung, wenn beide Verträge nicht unabhängig kündbar sind.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte stellte 2022 klar: Kettenbefristungen zur Umgehung der Mietpreisbremse sind rechtsmissbräuchlich. Das Mietverhältnis wird als unbefristet behandelt.

Erfolgreiche Gegenwehr: Deutsche Wohnen musste nach Gerichtsverfahren normale Mietverträge mit Zusatzverträgen für geplante Modernisierungen aufgeben. Die Miete sank von 716 auf 509 Euro.

BGH bestätigt: Auch der "Kellertrick" kann funktionieren, wenn beide Verträge wirklich unabhängig voneinander kündbar sind (BGH vom 05.07.2023).

Weitere wichtige Urteile zur Mietpreisbremse

Mieterfreundliche Entwicklung: Die Rechtsprechung 2024 stärkt kontinuierlich die Position der Mieter.

BGH vom 18.12.2024: Die Berliner Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß und verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie. Eine Vermieterin musste 651 Euro monatlich zurückzahlen.

BGH vom 29.11.2023: Vermieter müssen die Vormiete nur korrekt angeben, aber nicht auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Mieter müssen selbst prüfen, ob die Angabe die höhere Miete rechtfertigt.

BGH vom 28.09.2022: Die Mietpreisbremse gilt nicht für Mieterhöhungen in laufenden Verträgen – nur bei Neuvermietung.

Landgerichte korrigieren Landesverordnungen: Mehrere Bundesländer mussten ihre Verordnungen nachbessern, weil Gerichte unzureichende Begründungen der "angespannten Wohnungsmarktsituation" bemängelten:

• Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen überarbeiteten ihre Regelungen nach Gerichtsurteilen

AG Berlin-Kreuzberg (November 2023): Auch wenn Mieter bei Vertragsabschluss wusste, dass die Miete überhöht ist, kann er später Rückzahlung verlangen, wenn der Vermieter nicht ordnungsgemäß informierte.

Mietrecht und Grundgesetz: Die Mietpreisbremse vor dem Verfassungsgericht

Grundsätzliche Verfassungsmäßigkeit bestätigt: Das Bundesverfassungsgericht bestätigte 2019 die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Grundgesetz.

Wichtige verfassungsrechtliche Eckpunkte sind, dass kein Verstoß gegen Art. 14 GG (Eigentumsgarantie) und Art. 2 GG (Vertragsfreiheit) vorliegt. Die Mietpreisbremse stellt eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums im öffentlichen Interesse dar, wobei der Schutz einkommensschwacher Mieter den Eingriff in Vermieterrechte rechtfertigt.

Abgrenzung zum Mietendeckel: Das BVerfG erklärte 2021 den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig – nicht wegen des Eingriffs in Eigentumsrechte, sondern weil den Ländern die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Der Bund hat das Mietpreisrecht abschließend geregelt.

Fazit für die Praxis: Die bundesweite Mietpreisbremse ist verfassungsrechtlich abgesichert. Eigenständige Landesgesetze wie der Berliner Mietendeckel sind hingegen unzulässig.

Tabelle: Auswirkungen der Mietpreisbremse nach Städten

Ernüchternde Bilanz: Trotz Mietpreisbremse stiegen die Mieten in allen betroffenen Städten weiter stark an. Die Regelung konnte den Preisanstieg verlangsamen, aber nicht stoppen.

Fazit: Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges, aber begrenztes Instrument. Sie funktioniert nur, wenn Mieter aktiv ihre Rechte durchsetzen. Mit den richtigen Schritten können Sie jedoch erhebliche Summen zurückfordern. Die aktuelle Rechtsprechung stärkt dabei kontinuierlich die Mieterrechte – nutzen Sie diese Chance!

Quellen: Bundesgerichtshof (BGH), Urteilssammlung und Pressemitteilungen 2024; Bundesverfassungsgericht, Entscheidungen zur Mietpreisbremse; DIW Berlin, Studien zur Wirksamkeit der Mietpreisbremse; Finanztip, Mietpreisbremse-Ratgeber; Berliner Mieterverein, Studien zu Verstößen gegen die Mietpreisbremse; Haufe Immobilien, Fachbeiträge zum Mietrecht; Legal Tribune Online (LTO), aktuelle Rechtsprechung; Berliner Zeitung, Berichterstattung zur Mietpreisbremse; KommunalWiki der Heinrich-Böll-Stiftung; Bundesministerium der Justiz (BMJ), Gesetzestexte und Verordnungen; Landesregierungen der Bundesländer, Mietpreisbremsen-Verordnungen.