Waschküche ist nicht automatisch Teil der Mietsache

Der Streitfall aus Berlin

Ein Mieter in Berlin hatte seit September 2017 eine Erdgeschosswohnung angemietet. Zum Anwesen gehörte eine Waschküche im Haupthaus mit Waschmaschine und Trockner, die alle Bewohner nutzen konnten. Der Mieter erhielt von der Hausverwaltung einen Schlüssel und wurde darauf hingewiesen, seine Wäsche bevorzugt in der Gemeinschaftswaschküche zu waschen.

Drei Jahre später kam die böse Überraschung: Im Juli 2020 kündigte die Vermieterin an, die Waschküche zu schließen. Begründung: Außer dem klagenden Mieter nutze niemand mehr die Einrichtung, was aus dem Waschbuch ersichtlich sei. Der Betrieb für nur eine Person sei unwirtschaftlich.

Mieter sieht Waschküche als Vertragsbestandteil

Der Mieter wehrte sich gegen die Schließung. Er argumentierte, die Waschküche sei ein wesentlicher Bestandteil seines Mietvertrags gewesen. Schließlich habe ihm die Hausverwaltung bei Einzug ausdrücklich mitgeteilt, er solle seine Wäsche dort waschen. Seine Wohnung verfüge über keine Waschmaschinenanschlüsse.

Der Mieter verlangte daher die Wiederherstellung des Zugangs zur Waschküche sowie die Bereitstellung von Waschmaschine und Trockner. Zusätzlich forderte er die Übergabe eines Haustürschlüssels, um jederzeit Zugang zum Stromzähler zu haben.

Vermieter bietet Alternative an

Die Vermieterin sah das anders und bot als Lösung an, in der Wohnung des Mieters Anschlüsse für eine eigene Waschmaschine zu installieren. Die Hausgemeinschaftsordnung erlaube das Waschen in der Wohnung grundsätzlich, solange keine Schäden entstehen.

Nach der Kündigung der Waschküche ließ die Vermieterin auch das Haustürschloss austauschen, sodass der Mieter keinen Zugang mehr zum Haupthaus hatte.

BGH entscheidet zugunsten der Vermieter

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Klage ab. Die Richter stellten klar: Die Waschküche war nicht Bestandteil des Mietvertrags, sondern lediglich eine widerrufbare Nutzungsgestattung.

Keine konkludente Mitvermietung

Das Gericht prüfte, ob die Waschküche stillschweigend mitvermietet worden war. Dabei unterscheiden die Richter zwischen verschiedenen Gebäudeteilen:

Automatisch mitvermietet sind dabei Bereiche, die für die Wohnungsnutzung erforderlich sind, etwa Treppenhäuser, Eingangstüren oder Aufzüge. Gemeinschaftsflächen wie Waschküchen fallen hingegen nicht automatisch unter den Mietvertrag.

Entscheidend war, dass der Mietvertrag die Waschküche nicht ausdrücklich erwähnte. Die Hausgemeinschaftsordnung erlaubte sogar das Waschen in der Wohnung, solange keine Schäden entstehen.

Sachlicher Grund für Kündigung gegeben

Selbst wenn man eine besondere Vereinbarung zur Waschküche unterstellt hätte, wäre deren Kündigung rechtmäßig gewesen. Der BGH sah einen sachlichen Grund für die Schließung darin, dass der Betrieb für nur einen Nutzer unwirtschaftlich war.

Die Kosten für Wartung, Strom und Versicherung stehen in keinem angemessenen Verhältnis zur Nutzung durch eine einzige Person.

Kein Anspruch auf Haustürschlüssel

Auch den geforderten Haustürschlüssel muss die Vermieterin nicht herausgeben. Der Mietvertrag räumt dem Mieter zwar das Recht ein, seinen Stromverbrauch am Zähler im Haupthaus zu kontrollieren. Dies bedeutet aber nicht, dass er jederzeit selbständigen Zugang haben muss.

Die Stromablesung kann auch über die Hausverwaltung organisiert werden, entschied der BGH. Der Vertragswortlaut lasse offen, wie der Zugang gewährt werden müsse.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung hat praktische Auswirkungen auf viele Mietverhältnisse und klärt wichtige Rechtsfragen:

Für Mieter bedeutet das Urteil eine wichtige Klarstellung: Sie sollten ihren Mietvertrag genau prüfen und schauen, ob Gemeinschaftseinrichtungen ausdrücklich erwähnt sind. Bloße mündliche Hinweise bei Einzug begründen noch keinen Rechtsanspruch. Auch jahrelange Nutzung macht eine Gestattung nicht automatisch zum Vertragsbestandteil. Bei fehlenden Waschmaschinenanschlüssen können Mieter jedoch deren Installation verlangen.

Für Vermieter zeigt der Fall die Möglichkeiten ihrer Rechtsposition auf: Sie können Gemeinschaftseinrichtungen bei unwirtschaftlichem Betrieb schließen, benötigen dafür aber einen sachlichen Grund für die Kündigung einer Nutzungsgestattung. Klare vertragliche Regelungen vermeiden spätere Streitigkeiten, und alternative Lösungen sollten den Mietern angeboten werden.

Vorsicht bei neuen Mietverträgen

Das Urteil zeigt, wie wichtig eine präzise Vertragsgestaltung ist. Wollen Vermieter bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen dauerhaft zur Verfügung stellen, sollten sie dies ausdrücklich im Mietvertrag festhalten. Mieter sollten bei der Wohnungsbesichtigung nachfragen, welche Einrichtungen vertraglich garantiert sind.

Tipp für die Praxis: Lassen Sie sich wichtige mündliche Zusagen schriftlich bestätigen oder als Nachtrag zum Mietvertrag aufnehmen. Nur so erhalten Sie rechtliche Sicherheit.

Quelle: BGH, Beschluss vom 4. Oktober 2022, Az. VIII ZR 394/21