Mietpreisbremse: Mieterwechsel ohne neuen Mietvertrag

Wie kam es zum Streit?

Eine große Berliner Altbauwohnung wurde im Jahr 2018 an mehrere Mieter vermietet. Die vereinbarte Nettokaltmiete lag bei rund 2.100 Euro im Monat. Noch im selben Jahr schied einer der ursprünglichen Mieter wieder aus, die verbliebenen drei führten das Mietverhältnis fort.

Im Jahr 2019 beauftragten die damaligen Mieter eine auf Mietrecht spezialisierte Rechtsdienstleisterin und machten gegenüber den Vermietern Ansprüche aus der Mietpreisbremse geltend. Das Ergebnis: Die Miete wurde per Nachtragsvereinbarung rückwirkend auf rund 1.700 Euro abgesenkt.

In den Folgejahren zogen die Altmieter nach und nach aus. Sie hatten ihre Zimmer zwischenzeitlich untervermietet. Ende 2024 kam es dann zum entscheidenden Schritt: In einer dreiseitigen Nachtragsvereinbarung schieden die Altmieter aus dem Mietverhältnis aus, und die bisherigen Untermieter traten als neue Mietpartei ein – mit allen Rechten und Pflichten. Alle sonstigen Regelungen des Ursprungsvertrags sollten ausdrücklich fortgelten. Gleichzeitig wurde die Nettokaltmiete auf rund 1.828 Euro angehoben.

Kurz darauf beauftragte die neue Mietpartei dieselbe Rechtsdienstleisterin, ließ gegenüber den Vermietern eine Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse aussprechen und verlangte Auskunft, Rückzahlung überzahlter Miete sowie anteilig überzahlter Kaution.

Was genau war strittig?

Die Rechtsdienstleisterin argumentierte: Der Austausch der Mietpartei sei ein so grundlegender Eingriff in das Mietverhältnis, dass dadurch faktisch ein neuer Mietvertrag entstanden sei. Dafür spreche schon der Wille der Beteiligten, eine neue Mietpartei einzusetzen. Jedenfalls liege ein unzulässiges Umgehungsgeschäft vor: Es habe keinen sachlichen Grund gegeben, nicht einfach einen neuen Vertrag zu schließen.

Die Vermieterseite sah das anders. Sie beurteilte die Nachtragsvereinbarung als schlichte Änderung des Mietvertrages, nicht als Neuabschluss. Der Ursprungsvertrag aus dem Jahr 2018 laufe weiter – nur mit einer anderen Mietpartei.

Was sagt das Gericht dazu?

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage vollständig ab. Die rechtliche Begründung ist präzise: § 556d Abs. 1 BGB setzt ausdrücklich voraus, dass ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Das ergibt sich schon aus dem Titel des einschlägigen Unterkapitels im BGB: „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten." Eine Mietvertragserneuerung oder ein bloßer Parteiwechsel fallen nicht darunter.

Das Gericht unterschied dabei zwei rechtlich grundverschiedene Konstruktionen. Erstens die sogenannte Novation: Hierbei wird das alte Mietverhältnis aufgehoben und ein vollständig neues begründet – mit der Folge, dass die Mietpreisbremse Anwendung findet. Zweitens die dreiseitige Vereinbarung: Hier tauschen die ursprünglichen Mieter gegen eine neue Mietpartei aus, ohne das Vertragsverhältnis zu beenden. In diesem Fall kommt kein neuer Mietvertrag zustande.

Welche der beiden Varianten vorliegt, ist durch Auslegung zu ermitteln. Dabei gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine anerkannte Auslegungsregel:

„Im Zweifel ist daher nur von einer Vertragsänderung auszugehen."

— AG Neukölln, unter Bezugnahme auf BGH-Urteile, u. a. vom 21.11.2012

Eine Novation darf nur dann angenommen werden, wenn die Parteien diesen Willen unzweifelhaft zum Ausdruck bringen. Das war hier nicht der Fall. Alle übrigen Regelungen des Ursprungsvertrags galten laut Nachtrag ausdrücklich fort. Die neue Mietpartei trat mit sämtlichen Rechten und Pflichten ein. Altmieter und Neumieter unterzeichneten gemeinsam. Sämtliche Merkmale sprachen für eine Vertragsfortsetzung, keine einzige für einen echten Neuabschluss.

War das nicht ein Umgehungsgeschäft?

Das Gericht prüfte auch, ob die dreiseitige Vereinbarung nur auf dem Papier eine Vertragsänderung darstellte, in Wirklichkeit aber dazu diente, die Mietpreisbremse zu unterlaufen. Ein solches Umgehungsgeschäft wäre denkbar, wenn die Altmieter zuvor bereits gekündigt hatten und der Vermieter den Neumietern zwar einen neuen Vertrag in Aussicht gestellt, dann aber auf eine bloße Vertragsänderung bestanden hatte – um die gesetzlichen Schranken zu umgehen. Für eine solche Konstellation gibt es Präzedenzfälle, unter anderem ein Urteil des Landgerichts Berlin aus dem Jahr 2018.

Hier fehlten diese Anhaltspunkte vollständig. Eine vorherige Kündigung hatte es nicht gegeben. Die neue Mietpartei war nahtlos aus dem Untermieterkreis hervorgegangen. Und die bloße Behauptung, es gebe keinen sachlichen Grund für die gewählte Vertragsgestaltung außer dem Wunsch, die Mietpreisbremse zu vermeiden, genügt als Beweis für ein Umgehungsgeschäft nicht. Die klagende Rechtsdienstleisterin war damit beweisfällig geblieben.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter: Wenn Sie über eine dreiseitige Vereinbarung in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten – etwa weil bisherige Mitbewohner ausscheiden –, können Sie sich in aller Regel nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Das gilt auch dann, wenn die Miete bei diesem Wechsel erhöht wurde. Entscheidend ist, ob das alte Mietverhältnis fortgesetzt oder ein echtes neues begründet wurde. Lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie eine solche Vereinbarung unterzeichnen. Prüfen Sie dabei, ob alle wesentlichen Vertragsregelungen tatsächlich weiterlaufen oder ob sich hinter der Formulierung doch ein Neuabschluss verbirgt.

Als Vermieter: Die dreiseitige Nachtragsvereinbarung beim Mieterwechsel ist ein probates und rechtlich anerkanntes Mittel, um das bestehende Mietverhältnis fortzuführen, ohne die Mietpreisbremse neu auszulösen. Achten Sie aber auf eine sorgfältige und eindeutige Formulierung: Der Fortbestand des Ursprungsvertrags, der Eintritt der neuen Mietpartei mit allen Rechten und Pflichten sowie die Mitunterzeichnung durch Alt- und Neumieter sind dabei entscheidend. Fehlt ein dieser Merkmale oder liegt gar eine vorherige Kündigung vor, kann ein Gericht die Gestaltung als Novation oder Umgehungsgeschäft werten – mit entsprechenden Folgen für die zulässige Miethöhe.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt nur bei echten Neuabschlüssen eines Mietvertrags – Vertragsänderungen und Parteiwechsel sind kein Mietbeginn im gesetzlichen Sinne.
• Ein Mieterwechsel per dreiseitiger Vereinbarung begründet im Regelfall keinen neuen Mietvertrag, sondern setzt das bestehende Mietverhältnis fort.
• Eine Novation – die vollständige Aufhebung des alten und Neubegründung eines neuen Schuldverhältnisses – ist nur anzunehmen, wenn der Parteiwille dazu unzweifelhaft erkennbar ist.
• Eine gleichzeitige Mieterhöhung im Zuge des Parteiwechsels macht die Vereinbarung allein nicht zum Neuvertrag.
• Ein Umgehungsgeschäft liegt erst vor, wenn konkrete Anhaltspunkte – etwa eine vorherige Kündigung und gezieltes Ausweichen auf die Vertragsänderungsform – darauf hindeuten.

Quelle: Amtsgericht Neukölln, Urteil vom 10.12.2025, Az. 5 C 181/25