Reservierungsvereinbarung

Was genau ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem Immobilienmakler und einem Kaufinteressenten. Der Makler verpflichtet sich darin, eine bestimmte Immobilie für einen festgelegten Zeitraum exklusiv für Sie vorzuhalten. Konkret heißt das: Er bietet das Objekt in dieser Zeit keinem anderen Interessenten an und stellt seine aktiven Verkaufsbemühungen gegenüber Dritten ein. Im Gegenzug zahlen Sie als Kaufinteressent eine Reservierungsgebühr an den Makler. Diese wird manchmal auch als „Aufwandsentschädigung", „Bindungsentgelt" oder „Beratungsgebühr" bezeichnet — rechtlich macht die Bezeichnung keinen Unterschied.

Warum wird eine Reservierungsvereinbarung geschlossen?

Die Gründe liegen auf beiden Seiten. Als Kaufinteressent verschafft Ihnen die Reservierung Bedenkzeit. Vielleicht steht die Finanzierungszusage Ihrer Bank noch aus. Vielleicht möchten Sie das Objekt nochmals in Ruhe prüfen, bevor Sie sich festlegen. Oder der Gang zum Notar ist aus persönlichen Gründen — etwa wegen Krankheit — gerade nicht möglich. Die Reservierung soll verhindern, dass Ihnen ein anderer Interessent die Traumimmobilie vor der Nase wegschnappt.

Aus Maklersicht geht es vor allem um Verbindlichkeit. Viele Interessenten bekunden zwar Kaufabsicht, springen dann aber wieder ab. Für den Makler bedeutet das verlorene Zeit im Verkaufsprozess. Eine Reservierungsgebühr wirkt da wie eine kleine Versicherung — und schafft beim Interessenten ein Gefühl der Verpflichtung.

Was kostet eine Reservierung?

Die Reservierungsgebühr bewegt sich in der Praxis meist zwischen 5 und 10 Prozent der vereinbarten Maklerprovision. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Provision von 3,57 Prozent wären das also grob zwischen 700 und 1.400 Euro. Kommt der Kaufvertrag zustande, wird die Gebühr üblicherweise mit der Provision verrechnet — Sie zahlen also nicht drauf. Ob tatsächlich eine Verrechnung stattfindet, sollten Sie allerdings in der Vereinbarung genau prüfen. Beachten Sie dabei: Die Reservierungsgebühr ist keine Maklervergütung im Sinne der §§ 656a ff. BGB. Sie fällt also nicht unter den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB, nach dem Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien jeweils die Hälfte der Maklerkosten tragen. Diese Abgrenzung führt in der Praxis immer wieder zu Missverständnissen.

Was passiert, wenn der Kauf nicht zustande kommt?

Genau hier liegt der größte Stolperstein. Entscheiden Sie sich gegen den Kauf, sieht die Reservierungsvereinbarung in aller Regel vor, dass die Gebühr ersatzlos verfällt. Der Makler behält also Ihr Geld, obwohl kein Geschäft zustande kam. Das sorgt regelmäßig für Ärger — und nicht selten landet der Streit vor Gericht.

So bekommen Sie Ihr Geld zurück

Ist die Reservierungsvereinbarung unwirksam, hat der Makler die Gebühr ohne Rechtsgrund erlangt. Sie können die gezahlte Summe nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§ 812 BGB) zurückfordern. Dafür setzen Sie dem Makler zunächst schriftlich eine angemessene Frist zur Rückzahlung — zwei Wochen sind üblich. Lehnt er ab oder reagiert nicht, können Sie Klage erheben. Nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH stehen Ihre Chancen gut, insbesondere wenn die Vereinbarung auf vorformulierten Klauseln des Maklers basiert.

Erfolgsabhängigkeit der Maklerprovision als Knackpunkt

Das deutsche Maklerrecht ist in § 652 BGB streng erfolgsabhängig ausgestaltet. Der Makler verdient seine Provision nur dann, wenn das vermittelte Geschäft tatsächlich abgeschlossen wird. Scheitern die Verhandlungen — aus welchem Grund auch immer —, geht er leer aus. Eine Reservierungsgebühr, die auch bei gescheitertem Kauf beim Makler verbleibt, widerspricht diesem Grundprinzip. Denn sie kommt faktisch einer erfolgsunabhängigen Teilprovision gleich: Der Makler kassiert Geld dafür, dass er nichts weiter unternimmt.

Maklerrechtsreform 2020 und ihre Bedeutung für die Reservierung

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser verschärfte Formvorschriften. Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag in diesen Fällen der Textform — eine mündliche Vereinbarung reicht nicht mehr. Da die Rechtsprechung Reservierungsvereinbarungen regelmäßig als Nebenabrede zum Maklervertrag einstuft, spricht viel dafür, dass auch sie dem Textformgebot unterliegen. Eine nur mündlich geschlossene Reservierungsvereinbarung bei einer Wohnimmobilie wäre demnach bereits aus Formgründen unwirksam.

Wohnimmobilien und gewerbliche Objekte: Ein wichtiger Unterschied

Die strengen Regeln der §§ 656a ff. BGB gelten ausschließlich für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei gewerblichen Immobilien, Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage oder unbebauten Grundstücken greifen diese Sondervorschriften nicht. Hier bleibt es bei den allgemeinen Regeln des Maklerrechts nach § 652 BGB. Das ändert nichts an der AGB-Problematik — auch bei Gewerbeimmobilien sind vorformulierte Reservierungsgebühren nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam. Aber das Textformgebot und der Halbteilungsgrundsatz spielen hier keine Rolle.

Das BGH-Urteil von 2023: Reservierungsgebühren in AGB sind unwirksam

Die wichtigste Entscheidung der letzten Jahre stammt vom Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 20.04.2023, Az. I ZR 113/22). Der BGH hat unmissverständlich klargestellt: Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers vereinbarte Reservierungsgebühr ist unwirksam. Sie benachteiligt den Maklerkunden unangemessen im Sinne von § 307 BGB.

Im konkreten Fall hatten Kaufinteressenten ein Einfamilienhaus ins Auge gefasst und nach Abschluss des Maklervertrags eine separate Reservierungsvereinbarung unterschrieben. Die Reservierungsgebühr betrug rund 4.200 Euro. Als die Finanzierung platzte und der Kauf scheiterte, forderten sie ihr Geld zurück — und bekamen vor dem BGH Recht.

Warum der BGH die Gebühr kippte

Der BGH begründete seine Entscheidung mit mehreren Argumenten. Erstens: Die Reservierungsvereinbarung war trotz separatem Vertragsdokument keine eigenständige Vereinbarung, sondern eine Nebenabrede zum Maklervertrag — und damit AGB-rechtlich voll kontrollierbar. Zweitens: Für den Kaufinteressenten ergab sich aus der Reservierung kein nennenswerter Vorteil, denn trotz Reservierung konnte er den Kauf der Immobilie nicht erzwingen. Drittens: Der Makler erbrachte keine echte Gegenleistung — in der kurzen Reservierungszeit hätte er realistischerweise ohnehin keinen anderen Käufer gefunden. Und viertens: Durch die bereits gezahlte Gebühr entstand ein Druck zum Kauf, weil niemand die Zahlung verfallen lassen möchte.

AGB oder Individualvereinbarung: Worauf es wirklich ankommt

Rechnen Sie damit, dass nicht jede Reservierungsvereinbarung automatisch unwirksam ist. Das BGH-Urteil betrifft ausdrücklich nur vorformulierte Klauseln — also das typische Kleingedruckte des Maklers. Wird die Reservierung dagegen individuell zwischen Ihnen und dem Makler ausgehandelt, greift die AGB-Kontrolle nach §§ 307 ff. BGB nicht.

Die Anforderungen an eine echte Individualvereinbarung sind allerdings hoch. Eine solche liegt nicht schon deshalb vor, weil der Vertrag in einem separaten Dokument steht oder zeitlich nach dem Maklervertrag geschlossen wurde. Sie müssen tatsächlich echten Einfluss auf den Inhalt genommen haben. Das bedeutet konkret: Der Makler muss bereit gewesen sein, von seinem vorformulierten Text abzuweichen — etwa die Gebühr zu senken, die Laufzeit zu verkürzen oder eine Rückzahlungsklausel aufzunehmen. Bloßes „Verhandeln" über die Höhe der Gebühr reicht dafür nicht aus.

In der Praxis kommt eine echte Individualvereinbarung nur selten vor — und viele Makler versuchen dennoch, ihre Standardmuster als individuelle Vereinbarung zu verkaufen. Lassen Sie sich davon nicht täuschen: Auch ein gesondert unterzeichnetes Vertragsdokument unterliegt der AGB-Kontrolle, wenn der Makler denselben Text bei mehreren Kunden verwendet. Der BGH hat genau das in seinem Urteil von 2023 bestätigt.

Reservierungsvereinbarung ohne Gebühr

Manche Makler verzichten inzwischen ganz auf eine Reservierungsgebühr und arbeiten mit einer unentgeltlichen Reservierungszusage. Das ist grundsätzlich unproblematisch — und sogar Ausdruck eines guten Kundenverhältnisses. Eine rechtliche Bindung entsteht dadurch allerdings nicht. Der Makler kann seine Zusage jederzeit widerrufen, und der Eigentümer bleibt sowieso frei in seiner Verkaufsentscheidung.

Ohne Alleinauftrag ist die Reservierung wertlos

Ein Punkt, der gerne übersehen wird: Eine Reservierungsvereinbarung ergibt nur Sinn, wenn der Makler einen qualifizierten Alleinauftrag vom Eigentümer hat. Nur dann ist sichergestellt, dass kein anderer Makler und auch nicht der Eigentümer selbst die Immobilie parallel anbietet. Hat der Makler nur einen einfachen Maklerauftrag, können andere Makler oder der Verkäufer ungehindert weiterverkaufen. Ihre Reservierung wäre dann das Papier nicht wert, auf dem sie steht. Haben Sie keine Hemmungen, hier nachzufragen — es geht um Ihr Geld.

Beurkundungspflicht als weiteres Risiko

Bei hohen Reservierungsgebühren droht ein zusätzliches Problem: die Beurkundungspflicht nach § 311b BGB. Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Ist die Reservierungsgebühr so hoch, dass sie wirtschaftlichen Druck auf den Kaufinteressenten ausübt, kann die Vereinbarung als eine Art Vorvertrag zum Immobilienkauf gewertet werden — und wäre dann ohne notarielle Beurkundung formnichtig.

Die Rechtsprechung zieht diese Grenze traditionell bei etwa 10 bis 15 Prozent der ortsüblichen Maklerprovision. Zur Einordnung: Bei einer üblichen Provision von 3,57 Prozent und einem Kaufpreis von 400.000 Euro (also ca. 14.280 Euro Provision) läge die Grenze bei etwa 1.430 bis 2.140 Euro. Übersteigt die Reservierungsgebühr diesen Betrag, müsste die Vereinbarung notariell beurkundet werden — geschieht das nicht, ist sie unwirksam. In der juristischen Literatur wird allerdings zunehmend diskutiert, ob diese Schwelle noch zeitgemäß ist oder ob bereits niedrigere Beträge die Beurkundungspflicht auslösen können. Das LG Köln hat in einem Fall aus 2021 eine Reservierungsvereinbarung über 10.000 Euro wegen fehlender Beurkundung für nichtig erklärt und den Makler zur Rückzahlung verurteilt (LG Köln, Urteil vom 26.08.2021, Az. 2 O 292/19).

Der Unterschied zum Vorvertrag

Die Reservierungsvereinbarung wird häufig mit dem Vorvertrag verwechselt — dabei sind die Unterschiede erheblich. Ein Vorvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das notariell beurkundet werden muss und beide Seiten verpflichtet, den späteren Kaufvertrag abzuschließen. Die Reservierungsvereinbarung dagegen ist eine informelle Abrede ohne echte rechtliche Bindungswirkung. Weder kann der Käufer den Kauf erzwingen, noch ist der Verkäufer tatsächlich gebunden. Wenn Sie als Käufer oder Verkäufer echte Sicherheit wollen, führt kein Weg am Vorvertrag vorbei.

Praxistipps für Kaufinteressenten

Bevor Sie eine Reservierungsvereinbarung unterschreiben, prüfen Sie drei Dinge. Erstens: Hat der Makler tatsächlich einen Alleinauftrag vom Eigentümer? Zweitens: Handelt es sich um eine vorformulierte Klausel oder eine echte Individualvereinbarung? Und drittens: Ist die Finanzierung bereits so weit gesichert, dass Sie nicht Gefahr laufen, auf einer verlorenen Gebühr sitzen zu bleiben? Ist auch nur einer dieser Punkte unklar, lassen Sie sich anwaltlich beraten, bevor Sie unterschreiben. Sollten Sie bereits eine Reservierungsgebühr gezahlt haben und der Kauf ist gescheitert, setzen Sie dem Makler zunächst eine Frist zur Rückzahlung und wenden Sie sich bei Weigerung an einen Anwalt.

Praxistipps für Makler

Auch kein Wunder angesichts der zahlreichen Fallstricke: Viele Makler haben die Reservierungsgebühr mittlerweile aus ihrem Repertoire gestrichen. Wer dennoch an einer Reservierungsvereinbarung festhalten möchte, sollte sie individuell verhandeln, die Gebühr moderat halten und unbedingt eine Rückzahlungsklausel für den Fall des gescheiterten Kaufs vorsehen. Vorformulierte Klauseln ohne Rückzahlungsoption sind nach der BGH-Rechtsprechung schlicht unwirksam. Rückzahlungsklauseln in AGB sind zwar grundsätzlich denkbar, unterliegen aber der Transparenzkontrolle und können unwirksam sein, wenn sie für den Kunden unklar oder unangemessen sind. Achten Sie zudem bei Wohnimmobilien auf die Textform nach § 656a BGB. Transparenz gegenüber dem Kunden zahlt sich langfristig aus — und schützt vor teuren Rückforderungsprozessen.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Alleinauftrag], [Nachweismakler] und [Aufwendungsersatz].