AGB im Maklervertrag / Individualvereinbarung

Was sind AGB im Maklervertrag?

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die ein Makler für eine Vielzahl von Verträgen verwendet. Das können ausdrücklich als „AGB" bezeichnete Dokumente sein, aber auch Formularverträge, Mustervereinbarungen oder vorbereitete Vertragsentwürfe. Entscheidend ist nicht die Überschrift, sondern die Tatsache, dass der Makler die Klauseln einseitig vorgibt und Sie als Kunde keinen echten Einfluss auf den Inhalt haben.

Warum die Unterscheidung so wichtig ist

Das Gesetz behandelt AGB und Individualvereinbarungen grundlegend verschieden. Für AGB gelten die strengen Klauselverbote der §§ 305 ff. BGB. Das bedeutet: Jede Klausel, die vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags nach §§ 652 ff. BGB abweicht, ist als AGB in der Regel unwirksam. Überraschende oder intransparente Klauseln fallen ebenfalls durch die AGB-Kontrolle — und zwar ersatzlos.

Bei einer echten Individualvereinbarung hingegen sind Sie und der Makler weitgehend frei. Hier gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit: Alles ist erlaubt, solange die Vereinbarung nicht sittenwidrig ist (§ 138 BGB) oder gegen ein gesetzliches Verbot verstößt (§ 134 BGB). Die strenge Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB findet keine Anwendung.

Verschärfte Regeln bei Verbraucherverträgen

Besonders aufpassen müssen Makler bei Verträgen mit Verbrauchern. Denn § 310 Abs. 3 BGB verschärft die Lage erheblich: Vom Makler vorformulierte Klauseln unterliegen der AGB-Kontrolle auch dann, wenn sie nur ein einziges Mal verwendet werden. Es kommt also nicht darauf an, ob der Makler den gleichen Vertrag hundertfach einsetzt. Schon ein einzelner vorbereiteter Entwurf kann als AGB gelten, sofern der Verbraucher auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.

Wann liegt eine echte Individualvereinbarung vor?

Hier wird es in der Praxis knifflig. Der Bundesgerichtshof stellt sehr hohe Anforderungen an das Vorliegen einer Individualvereinbarung. Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

Erstens muss der Makler die betreffende Klausel dem Kunden ernsthaft zur Disposition stellen. Das heißt: Er muss erkennbar bereit sein, über den Inhalt zu verhandeln und ihn gegebenenfalls zu ändern. Zweitens muss der Kunde eine reale Möglichkeit erhalten, den Wortlaut in seinem Interesse zu beeinflussen. Drittens muss der Kunde von dieser Möglichkeit auch tatsächlich Gebrauch machen.

Bloßes Unterschreiben, Ankreuzen oder Ausfüllen vorgegebener Felder begründet keine Individualvereinbarung — auch wenn der Kunde die Klausel gelesen und verstanden hat.

Typische Irrtümer in der Praxis

Viele Makler glauben, sie könnten AGB durch kleine Tricks in Individualvereinbarungen verwandeln. Doch die Gerichte durchschauen solche Versuche zuverlässig. Eine Klausel wird nicht zur Individualvereinbarung, nur weil der Kunde ein Auswahlfeld ankreuzen kann, einen Lückentext ergänzt, die Klausel gesondert unterschreibt oder ein Zusatzdokument gegenzeichnet.

Selbst wenn eine ursprünglich vorformulierte Klausel im Lauf der Verhandlungen geändert wird, bleibt sie grundsätzlich eine AGB. Die Änderung ist lediglich ein Hinweis darauf, dass ausnahmsweise eine Individualvereinbarung vorliegen könnte (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 29.01.2026 (Az. 18 U 53/25) nochmals klargestellt, dass Verhandeln allein nicht genügt — der gesetzesfremde Kern der Klausel muss ernsthaft zur Disposition gestanden haben.

Welche Klauseln nur als Individualvereinbarung wirksam sind

Der praktische Sprengstoff dieser Unterscheidung zeigt sich bei einer ganzen Reihe typischer Maklerklauseln. Einige Regelungen weichen so stark vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags ab, dass sie als AGB unwirksam sind und zwingend individuell ausgehandelt werden müssen.

Klauseln zur Auftragsgestaltung

Beim Alleinauftrag ist zu differenzieren. Der einfache Alleinauftrag, bei dem der Kunde lediglich auf die Beauftragung weiterer Makler verzichtet, weicht nach Auffassung des BGH nicht wesentlich vom gesetzlichen Leitbild ab und kann daher grundsätzlich als AGB wirksam vereinbart werden (BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az. I ZR 40/19). Anders verhält es sich beim qualifizierten Alleinauftrag: Hier verzichten Sie als Eigentümer zusätzlich auf das Recht zum Eigenverkauf und verpflichten sich, jeden Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen. Diese erhebliche Einschränkung Ihrer Abschlussfreiheit geht deutlich über das gesetzliche Leitbild hinaus. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann deshalb nur als Individualvereinbarung wirksam geschlossen werden — als AGB-Klausel ist er unwirksam.

Klauseln zur Provision

Ebenfalls nur individualvertraglich zulässig ist die erfolgsunabhängige Provision, also eine Vergütungspflicht auch ohne Abschluss eines Hauptvertrags. Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB steht dem Makler ein Provisionsanspruch ausschließlich im Erfolgsfall zu. Das gilt auch für Abweichungsklauseln, die eine Provision auslösen sollen, wenn ein wirtschaftlich nicht gleichwertiger Hauptvertrag abgeschlossen wird, sowie für Nichtabschlussklauseln, die eine Provisionspflicht vorsehen, falls der Eigentümer den Kaufvertrag ohne wichtigen Grund ablehnt.

Klauseln zur Vertragsbeendigung und zum Schadensersatz

Vertragsstrafen in Makler-AGB verdienen besondere Aufmerksamkeit. Pauschal formulierte Vertragsstrafen — etwa für den Fall, dass der Kunde sich vom Vertrag löst — sind in AGB gegenüber Verbrauchern schon nach § 309 Nr. 6 BGB verboten. Es kommt hier also gar nicht erst auf die Frage an, ob die Klausel vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags abweicht. Auch pauschalierte Schadensersatzklauseln ohne konkreten Schadensnachweis stehen unter dem strengen Vorbehalt des § 309 Nr. 5 BGB.

Weitere problematische Klauseln

Reservierungsvereinbarungen mit nicht rückzahlbarer Gebühr hat der BGH in AGB für unwirksam erklärt, da sie den Kunden unangemessen benachteiligen (BGH, Az. I ZR 113/22). Auch die Vorkenntnisklausel, durch die Sie verpflichtet werden, dem Makler mitzuteilen, dass Ihnen das Objekt bereits bekannt ist, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild und ist als AGB unwirksam — denn nach dem Gesetz trifft Sie eine solche Informationspflicht nicht.

Was Makler bei AGB beachten sollten

Als Makler stehen Sie vor einem Dilemma: Auf der einen Seite brauchen Sie standardisierte Verträge, um Ihr Geschäft effizient zu führen. Auf der anderen Seite dürfen Ihre AGB das gesetzliche Leitbild der §§ 652 ff. BGB nur in sehr engem Rahmen abwandeln. Wirksame Makler-AGB sind deshalb typischerweise recht kurz gefasst.

Gut aufgehoben sind in Makler-AGB etwa ein Weitergabeverbot der Objektinformationen mit Provisionspflicht für den Fall des Ankaufs durch den Dritten, ein Hinweis auf die provisionspflichtige Vermittlungstätigkeit — auch zugunsten der anderen Vertragspartei — sowie klar formulierte Angaben zu Provisionshöhe und Fälligkeit.

Sorgfältige Dokumentation der AGB-Einbeziehung

Darüber hinaus sollten Sie besonderes Augenmerk auf die Einbeziehung Ihrer AGB legen. Im Streitfall tragen Sie als Makler die Beweislast dafür, dass der Kunde die AGB vor Vertragsschluss kannte und ihnen zugestimmt hat. Dokumentieren Sie daher den Zeitpunkt der Übergabe, etwa durch ein Empfangsbekenntnis oder einen nachweisbaren Versand per E-Mail. Wird die AGB-Einbeziehung nicht sauber nachgewiesen, gelten ausschließlich die — für den Makler oft ungünstigeren — gesetzlichen Regelungen.

Individualvereinbarung: In der Praxis kaum durchsetzbar

Ein realistischer Blick auf die Praxis zeigt: Bei Verbraucherverträgen haben Makler kaum Chancen, eine echte Individualvereinbarung nachzuweisen. Die Kommentarliteratur weist darauf hin, dass wirksame Individualvereinbarungen im Maklerrecht die absolute Ausnahme darstellen. Angesichts der Anforderungen der Rechtsprechung — ernsthaftes Zur-Disposition-Stellen, reale Einflussmöglichkeit, tatsächliche Änderungsbereitschaft — sollten Sie Ihre AGB so gestalten, dass sie dem gesetzlichen Leitbild entsprechen, anstatt auf das Zustandekommen einer Individualvereinbarung zu spekulieren.

Die Folgen unwirksamer AGB-Klauseln

Fällt eine Klausel bei der AGB-Kontrolle durch, ist sie ersatzlos unwirksam — nicht etwa teilweise wirksam. Das Verbot der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion sorgt dafür, dass der Makler nicht auf das „gerade noch zulässige" Maß zurückfällt, sondern auf die gesetzliche Regelung. Konkret heißt das: Wo das Gesetz keinen Provisionsanspruch vorsieht, gibt es auch keinen — egal, was im Vertrag steht.

Der Vertrag im Übrigen bleibt aber bestehen (§ 306 Abs. 1 BGB). Auch der grundsätzliche Provisionsanspruch des Maklers geht durch die Verwendung unwirksamer AGB nicht automatisch verloren. Dafür müssten weitere Umstände hinzutreten, etwa eine schwerwiegende Pflichtverletzung.

So gestalten Sie eine wirksame Individualvereinbarung

Wenn Sie als Makler eine Klausel durchsetzen möchten, die als AGB nicht bestehen würde, bleibt Ihnen nur der Weg über eine echte Individualvereinbarung. Rechnen Sie damit, dass Gerichte den Vorgang sehr genau unter die Lupe nehmen — und dass Sie im Streitfall die volle Beweislast für das Zustandekommen der Individualvereinbarung tragen.

Bewährt hat sich folgendes Vorgehen: Legen Sie die gewünschte Klausel in einem gesonderten Schriftstück vor — getrennt vom übrigen Vertrag und deutlich abgesetzt von etwaigen AGB. Räumen Sie dem Kunden eine angemessene Überlegungsfrist ein, idealerweise mehrere Tage. Dokumentieren Sie den gesamten Verhandlungsprozess lückenlos, etwa durch datierte Gesprächsnotizen, E-Mail-Verkehr mit konkreten Änderungsvorschlägen oder ein Verhandlungsprotokoll, das beide Seiten unterzeichnen. Und ganz entscheidend: Zeigen Sie sich nachweisbar bereit, den Inhalt abzuändern, wenn der Kunde andere Vorstellungen hat. Idealerweise liegen am Ende tatsächlich Textänderungen gegenüber dem Ausgangsentwurf vor — das ist der stärkste Beleg dafür, dass die Klausel ernsthaft zur Disposition stand.

Aus Kundensicht: Worauf Sie achten sollten

Haben Sie keine Hemmungen, die AGB Ihres Maklers genau zu lesen und kritisch zu hinterfragen. Prüfen Sie insbesondere, ob der Vertrag Klauseln enthält, die vom gesetzlichen Leitbild abweichen — etwa erfolgsunabhängige Vergütungspflichten, Eigenverkaufsverbote oder pauschale Schadensersatzansprüche. Solche Klauseln sind als AGB mit hoher Wahrscheinlichkeit unwirksam.

Bedenken Sie auch: Die Beweislast dafür, dass eine Klausel tatsächlich individuell ausgehandelt wurde, liegt beim Makler. Behauptet er, es handele sich um eine Individualvereinbarung, muss er das im Streitfall konkret nachweisen können. Ihr bloßes Einverständnis oder Ihre Unterschrift reichen dafür nicht aus.

Sehen Sie auch unter [Maklervertrag], [Qualifizierter Alleinauftrag], [Reservierungsvereinbarung] und [Maklerprovision].