Wann haftet der Vermieter für herabstürzende Deckenteile?

Deckenteile stürzen auf Kindertagespflege herab

Der Fall klingt wie ein Albtraum: Eine Tagesmutter betrieb gemeinsam mit einer Kollegin eine private Kindertagespflege in angemieteten Gewerberäumen im ersten Obergeschoss. Als sie eines Nachmittags mit zwei Kleinkindern und deren Eltern im Treppenhaus stand, löste sich plötzlich ein Teil der Decke und stürzte herab. Die Mieterin wurde an Kopf und Rücken getroffen und erlitt mehrere Verletzungen. Die Kinder blieben glücklicherweise unverletzt, weil sich die Betreuerin schützend über sie beugte.

Die Ursache für das Unglück war schnell gefunden: Waschbären hatten sich im Dachboden eingenistet und die Bausubstanz oberhalb der Decke massiv beschädigt. Besonders brisant war dabei die Vorgeschichte.

Der Vermieter wusste vom Waschbärenbefall

Die Mieterin hatte den Vermieter bereits rund neun Monate vor dem Vorfall per E-Mail darüber informiert, dass sich Waschbären auf dem Dachboden aufhielten. Der Vermieter reagierte und ließ im Sommer 2020 einen Dachdecker kommen. Dieser verschloss einen Kleintierzugang an der Fassade mit Zink. So weit, so gut – doch eine Überprüfung der Dachkonstruktion im Inneren fand nicht statt. Ob die Waschbären bereits Schäden an der Dämmung oder an tragenden Teilen angerichtet hatten, wurde schlicht nicht kontrolliert.

Genau das wurde dem Vermieter zum Verhängnis.

Der Rechtsstreit: Schmerzensgeld und Verdienstausfall

Nach dem Vorfall forderte die Mieterin Schmerzensgeld in Höhe von mehreren tausend Euro und machte darüber hinaus einen Verdienstausfall geltend. Denn als selbständige Tagesmutter konnte sie aufgrund ihrer Verletzungen rund sechs Wochen lang nicht arbeiten. Zusätzlich verlangte sie Ersatz für die Kosten eines Sachverständigengutachtens, das die Schäden am Gebäude dokumentierte.

Die Haftpflichtversicherung des Vermieters hatte der Mieterin bereits ohne Anerkennung einer Rechtspflicht einen Betrag gezahlt. Außerdem gab es einen früheren Vergleich vor dem Amtsgericht, in dem mietvertragliche Ansprüche wie eine Mietminderung bereits abgegolten worden waren. Die Mieterin argumentierte, dass ihre deliktischen Schadensersatzansprüche – also Ansprüche aus unerlaubter Handlung – davon unberührt seien.

Wie entschied das Gericht?

Das Landgericht Frankfurt (Oder) wies die Klage zunächst ab. Es konnte kein Verschulden des Vermieters feststellen und ging davon aus, dass dieser vor dem Vorfall nichts vom Waschbärenbefall gewusst habe.

Das OLG Brandenburg sah die Sache anders – zumindest teilweise. Es bestätigte, dass die Mieterin dem Grunde nach einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter hat, und zwar nach § 836 BGB. Diese Vorschrift regelt die Haftung des Grundstücksbesitzers bei Einsturz oder Ablösung von Gebäudeteilen. Der Vermieter haftet hier auch als mittelbarer Besitzer, also als jemand, der das Gebäude vermietet hat.

Warum der Vermieter haftet: Die Verschuldensvermutung

Das Besondere an § 836 BGB: Das Verschulden des Grundstücksbesitzers wird vermutet. Der Vermieter muss also beweisen, dass er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beachtet hat. An diesen sogenannten Entlastungsbeweis stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen.

Im konkreten Fall scheiterte der Vermieter an genau diesem Punkt. Er war über den Waschbärenbefall informiert worden. Dass Waschbären an Dämmung und Dachkonstruktion erhebliche Schäden anrichten können, gehört zur allgemeinen Lebenserfahrung. Es reichte daher nicht aus, nur den Zugang der Tiere zum Dach zu verschließen. Der Vermieter hätte zusätzlich prüfen lassen müssen, ob die Waschbären bereits Schäden an der Bausubstanz verursacht hatten, die die Sicherheit der Konstruktion gefährdeten.

Der Beklagte hätte prüfen lassen müssen, ob die Waschbären bereits Schäden an der Dämmung verursacht haben, die die Sicherheit der Konstruktion gefährdeten.

Warum die Mieterin trotzdem kein weiteres Geld bekam

Obwohl das OLG die Haftung dem Grunde nach bejahte, sprach es der Mieterin über den bereits gezahlten Betrag der Haftpflichtversicherung hinaus keinen weiteren Schadensersatz zu. Die Gründe dafür sind aufschlussreich.

Zum Schmerzensgeld: Das Gericht bewertete die erlittenen Verletzungen – oberflächliche Wunden an Kopf, Hals, Unterarm und Abdomen sowie Prellungen an Thorax, Rücken und Becken – als zwar schmerzhaft, aber letztlich folgenlos ausgeheilt. Eine stationäre Behandlung war nicht erforderlich gewesen. Bei einer Arbeitsunfähigkeit von rund sechs Wochen und den beschriebenen Beeinträchtigungen hielt der Senat ein Schmerzensgeld von 1.500 Euro für angemessen. Da die Versicherung bereits einen höheren Betrag gezahlt hatte, bestand kein weiterer Anspruch.

Die Mieterin hatte zwar noch eine psychische Belastungsreaktion mit Nervosität und Schlafstörungen vorgetragen. Diesen Vortrag bewertete das Gericht allerdings als zu pauschal, weil weder Intensität noch Dauer oder Häufigkeit näher beschrieben worden waren.

Zum Verdienstausfall: Als selbständige Tagesmutter hätte die Mieterin konkrete Anhaltspunkte für eine Gewinnschätzung vorlegen müssen. Der bloße Verweis auf öffentliche Leistungen, die sie für die betreuten Kinder vom Landkreis erhalten hätte, reichte dafür nicht aus. Diese Zahlungen bilden nämlich nicht eins zu eins den tatsächlichen Gewinn einer selbständigen Tätigkeit ab. Aussagekräftige Unterlagen wie Steuererklärungen legte die Mieterin nicht vor. Ohne greifbare Schätzgrundlagen konnte das Gericht keinen entgangenen Gewinn feststellen.

Zu den Gutachterkosten: Die Kosten für die Begutachtung des Gebäudes nach dem Unfall waren nach Ansicht des Gerichts kein Schaden, der durch die Körperverletzung verursacht worden war. Mietvertragliche Ansprüche dafür waren bereits durch den früheren Vergleich abgegolten.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Vermieter sollten Sie Hinweise auf Wildtiere im Gebäude – seien es Waschbären, Marder oder andere Tiere – niemals auf die leichte Schulter nehmen. Melden Mieter einen Tierbefall, genügt es nicht, nur die Zugangswege zu verschließen. Sie müssen auch die Bausubstanz auf bereits entstandene Schäden prüfen lassen. Sonst riskieren Sie, den Entlastungsbeweis nach § 836 BGB nicht führen zu können. Dokumentieren Sie jede Maßnahme sorgfältig und beauftragen Sie im Zweifel einen Fachbetrieb mit einer gründlichen Inspektion der Dachkonstruktion.

Als Mieterin oder Mieter nehmen Sie aus diesem Fall mit: Melden Sie einen Tierbefall immer schriftlich und möglichst per E-Mail oder Einschreiben. So können Sie im Streitfall nachweisen, dass der Vermieter informiert war. Sollte es tatsächlich zu einem Schaden kommen, achten Sie darauf, Ihre Ansprüche detailliert zu belegen. Gerade beim Verdienstausfall als Selbständiger müssen Sie konkrete Zahlen und Unterlagen vorlegen – etwa Steuerbescheide oder Gewinn- und Verlustrechnungen. Pauschale Angaben reichen vor Gericht nicht aus.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Der Vermieter haftet nach § 836 BGB für Schäden durch herabfallende Gebäudeteile. Das Verschulden wird dabei vermutet – er muss sich aktiv entlasten.
• Bloßes Verschließen von Tierzugängen reicht bei bekanntem Waschbärenbefall nicht aus. Der Vermieter muss die gesamte Dachkonstruktion auf Folgeschäden prüfen lassen.
• Schmerzensgeld wird in einer Gesamtschau aller Umstände bemessen. Bei folgenlos ausgeheilten Verletzungen und rund sechs Wochen Arbeitsunfähigkeit bewegt sich der Anspruch im niedrigen vierstelligen Bereich.
• Selbständige müssen ihren Verdienstausfall durch konkrete Kalkulationsgrundlagen nachweisen. Ohne aussagekräftige Unterlagen kann das Gericht keinen entgangenen Gewinn schätzen.
• Mietvertragliche und deliktische Ansprüche sind getrennt zu betrachten. Ein Vergleich über mietvertragliche Ansprüche umfasst nicht automatisch auch Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung.

Quelle: OLG Brandenburg, Urteil vom 16.12.2025, Az. 3 U 5/25