Maklererlaubnis – der Schlüssel zur Immobilienbranche

Warum gibt es die Erlaubnispflicht überhaupt?

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei Immobiliengeschäften ein besonderes Vertrauen nötig ist. Schließlich geht es um große Vermögenswerte, oft um die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben eines Käufers oder Mieters. Die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO soll sicherstellen, dass nur persönlich zuverlässige Personen mit geordneten finanziellen Verhältnissen als Makler auftreten dürfen. Sie ist damit in erster Linie ein Instrument des Verbraucherschutzes.

Welche Tätigkeiten fallen unter § 34c GewO?

Die Erlaubnispflicht betrifft nicht nur den klassischen Immobilienmakler. Unter § 34c GewO fallen im Kern vier Berufsgruppen: Immobilienmakler, die den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder als Nachweismakler die Gelegenheit dazu nachweisen. Dazu kommen Darlehensvermittler, die gewerbsmäßig Darlehensverträge anbahnen. Bauträger wiederum bereiten Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen vor und verwenden dabei Vermögenswerte von Erwerbern. Schließlich sind seit 2018 auch Wohnimmobilienverwalter erlaubnispflichtig.

Der Unterschied zwischen Vermittlungs- und Nachweismakler

Für die Praxis ist diese Unterscheidung wichtig. Ein Vermittlungsmakler wirkt aktiv auf den Vertragsabschluss hin — er bringt Käufer und Verkäufer zusammen und begleitet den Prozess. Ein Nachweismakler hingegen weist seinem Auftraggeber lediglich die Gelegenheit nach, einen Vertrag abzuschließen, etwa indem er ein passendes Objekt benennt. Beide Tätigkeiten erfordern die Maklererlaubnis.

Voraussetzungen für die Erteilung der Erlaubnis

Auf die Erteilung der Maklererlaubnis besteht ein Rechtsanspruch — sofern keine Versagungsgründe vorliegen. Die Behörde prüft im Wesentlichen zwei Dinge: Ihre persönliche Zuverlässigkeit und Ihre Vermögensverhältnisse.

Persönliche Zuverlässigkeit: Was genau wird geprüft?

Die Behörde schaut sich Ihr Führungszeugnis und Ihren Auszug aus dem Gewerbezentralregister an. Relevante Vorstrafen, etwa wegen Betrugs, Untreue oder Insolvenzverschleppung, können zur Versagung führen. Dabei gilt kein starrer Katalog — die Behörde beurteilt im Einzelfall, ob Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass Sie die für den Gewerbebetrieb erforderliche Zuverlässigkeit nicht besitzen.

Geordnete Vermögensverhältnisse: Kein Spielraum bei Insolvenz

Die Erlaubnis wird zwingend versagt, wenn gegen Sie ein Insolvenzverfahren läuft oder mangels Masse abgewiesen wurde. Auch eine abgegebene eidesstattliche Versicherung (Vermögensauskunft) oder ein Eintrag im Schuldnerverzeichnis spricht regelmäßig gegen geordnete Verhältnisse. Hier kennt die Behörde wenig Nachsicht.

Berufshaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter

Für Wohnimmobilienverwalter kommt ein weiterer zwingender Versagungsgrund hinzu: Ohne den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung gibt es keine Erlaubnis (§ 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO). Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro je Versicherungsfall und 1.000.000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres. Diese Pflicht gilt nur für den Teilbereich der Wohnimmobilienverwaltung — für reine Immobilienmakler ist eine Berufshaftpflichtversicherung empfehlenswert, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.

Kein Sachkundenachweis erforderlich

Anders als etwa Versicherungsvermittler nach § 34d GewO müssen Immobilienmakler keinen Sachkundenachweis erbringen. Das bedeutet: Rein formal brauchen Sie weder eine bestimmte Ausbildung noch einen IHK-Abschluss, um die Erlaubnis zu erhalten. Ob das ausreichend ist, wird in der Branche seit Jahren diskutiert — einen verpflichtenden Sachkundenachweis für Immobilienmakler gibt es aber bis heute nicht.

So beantragen Sie die Maklererlaubnis

Den Antrag stellen Sie bei der für Ihren Betriebssitz zuständigen Behörde. Das ist je nach Bundesland die Kreisverwaltungsbehörde, das Ordnungsamt oder die Industrie- und Handelskammer (IHK). In Bayern etwa ist seit dem 1. Januar 2026 die IHK für München und Oberbayern landesweit zuständig. Viele Behörden bieten inzwischen eine Online-Antragstellung an.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Für den Antrag müssen Sie als natürliche Person regelmäßig einreichen: ein polizeiliches Führungszeugnis zur Vorlage bei einer Behörde, einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister, eine Auskunft in Steuersachen (steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) des zuständigen Finanzamts sowie einen Personalausweis oder ein anderes amtliches Dokument mit Lichtbild. Bei juristischen Personen wie einer GmbH kommen ein aktueller Handelsregisterauszug und der Gesellschaftsvertrag hinzu — und sämtliche Nachweise sind zusätzlich für die Geschäftsführer vorzulegen.

Kosten und Bearbeitungszeit

Rechnen Sie mit Gesamtkosten zwischen 300 und 1.000 Euro für eine Maklererlaubnis. Die behördlichen Gebühren variieren je nach Region, Rechtsform und Anzahl der beantragten Tätigkeitsbereiche. Hinzu kommen kleinere Beträge für Führungszeugnis, Registerauszüge und Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Die Bearbeitungsdauer liegt in der Regel bei vier bis zwölf Wochen — verzögert sich aber, wenn Unterlagen nachgereicht werden müssen. Die Gebühr wird in vielen Fällen bereits bei Antragstellung fällig, also auch dann, wenn die Erlaubnis letztlich versagt wird.

Genehmigungsfiktion: Wenn die Behörde zu lange braucht

Was viele Antragsteller nicht wissen: Nach § 6a GewO gilt die Erlaubnis als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb von drei Monaten über den vollständigen Antrag entschieden hat. Diese sogenannte Genehmigungsfiktion soll verhindern, dass Antragsteller durch behördliche Untätigkeit unnötig aufgehalten werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Antrag vollständig eingereicht wurde. Fehlende Unterlagen hemmen den Fristlauf. Als Antragsteller tun Sie also gut daran, Ihren Antrag von Anfang an lückenlos einzureichen — und das Datum der Einreichung zu dokumentieren.

Geltungsbereich und Übertragbarkeit

Die Maklererlaubnis gilt deutschlandweit. Sie können Ihre Tätigkeit also überall in Deutschland ausüben, unabhängig davon, wo Sie den Antrag gestellt haben. Was allerdings nicht geht: Die Erlaubnis auf eine andere Person oder ein anderes Unternehmen übertragen. Wechseln Sie etwa von der Einzelunternehmung in eine GmbH, braucht die GmbH eine eigene Erlaubnis.

Angestellte brauchen keine eigene Erlaubnis

Gute Nachricht für alle, die als angestellte Makler arbeiten: Sie benötigen keine eigene Erlaubnis nach § 34c GewO. Die Erlaubnis muss nur der Arbeitgeber besitzen. Allerdings greift auch für Angestellte, die unmittelbar an der Maklertätigkeit mitwirken, die Weiterbildungspflicht.

Die Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler

Seit 2018 besteht für Immobilienmakler eine gesetzliche Weiterbildungspflicht gemäß § 34c Abs. 2a GewO in Verbindung mit § 15b MaBV. Innerhalb von drei Kalenderjahren müssen mindestens 20 Stunden Fortbildung nachgewiesen werden. Die Nachweise sind fünf Jahre lang aufzubewahren und auf Verlangen der Aufsichtsbehörde vorzulegen. Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro.

Politische Diskussion um die Weiterbildungspflicht

Ob die Weiterbildungspflicht langfristig bestehen bleibt, wird politisch diskutiert. Im Rahmen von Bürokratieabbau-Initiativen gibt es immer wieder Überlegungen, die Pflicht zu lockern oder abzuschaffen. Bislang ist die Weiterbildungspflicht aber geltendes Recht. Als Makler fahren Sie am sichersten, wenn Sie Ihre 20 Stunden pro Dreijahreszeitraum konsequent erfüllen und sauber dokumentieren.

Wann wird die Maklererlaubnis widerrufen?

Die Erlaubnis ist kein Freibrief auf Lebenszeit. Die Behörde kann sie widerrufen, wenn nachträglich Versagungsgründe bekannt werden. In der Praxis geschieht das vor allem bei Steuerrückständen, Eintragungen im Schuldnerverzeichnis, laufenden Insolvenzverfahren oder strafrechtlichen Verurteilungen — und zwar auch dann, wenn die Straftat keinen unmittelbaren Bezug zur Maklertätigkeit hat. Ein Makler, der wegen Steuerhinterziehung verurteilt wird, muss damit rechnen, seine Erlaubnis zu verlieren. Gerichte bewerten hier die charakterliche Eignung unabhängig vom Kundenbezug.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) als Berufsausübungsregel

Ergänzend zur Erlaubnispflicht regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) die laufenden Pflichten im Geschäftsbetrieb. Dazu gehören insbesondere Buchführungs-, Aufzeichnungs- und Informationspflichten. Für Bauträger und Baubetreuer besteht zudem eine jährliche Prüfungspflicht nach § 16 MaBV. Bei Immobilienmaklern kann die Behörde immerhin eine außerordentliche Prüfung anordnen, wenn ein besonderer Anlass besteht.

Ohne Erlaubnis makeln? Besser nicht.

Wer ohne die erforderliche Erlaubnis makelt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 144 GewO. Neben dem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro riskieren Sie weitreichende Folgen: Die Behörde kann die Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO aussprechen — und die trifft dann nicht nur die Maklertätigkeit, sondern unter Umständen sämtliche gewerblichen Betätigungen. Auch Verstöße gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) können als Ordnungswidrigkeit nach § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO mit Bußgeldern bis zu 5.000 Euro geahndet werden.

Provisionsforderung trotz fehlender Erlaubnis

Eine weit verbreitete Fehlvorstellung betrifft die zivilrechtlichen Folgen. Tatsächlich bleibt der Maklervertrag nach ständiger Rechtsprechung auch ohne die erforderliche Erlaubnis zivilrechtlich wirksam. Die fehlende gewerberechtliche Genehmigung berührt die Wirksamkeit des privatrechtlichen Vertrags nicht. Der Provisionsanspruch entsteht also grundsätzlich auch dann, wenn der Makler ohne Erlaubnis tätig war. Die öffentlich-rechtlichen Konsequenzen — Bußgeld, Gewerbeuntersagung — stehen auf einem anderen Blatt.

Ausnahmen von der Erlaubnispflicht

Nicht jeder, der mit Immobilien zu tun hat, braucht die Erlaubnis. Kreditinstitute mit Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz, Wertpapierinstitute und Kapitalverwaltungsgesellschaften (§ 34c Abs. 5 Nr. 1a GewO) sind ausgenommen. Ebenso Gewerbetreibende, die Darlehen nur zur Finanzierung eigener Warenverkäufe vermitteln, sowie Zweigstellen von EU-Unternehmen. Auch Privatpersonen, die gelegentlich und nicht gewerbsmäßig eine Immobilie anbieten, benötigen keine Erlaubnis.

Praxistipp für Maklerkunden

Als Maklerkunde haben Sie jedes Recht, nach der Erlaubnis zu fragen. Seriöse Makler zeigen Ihnen die Erlaubnisurkunde oder die Erlaubnisnummer auf Nachfrage gerne. Haben Sie keine Hemmungen, hier nachzufragen — es geht schließlich um Ihr Vermögen. Fehlt die Erlaubnis, sollten alle Alarmglocken schrillen.

Praxistipp für Makler

Beantragen Sie die Erlaubnis rechtzeitig vor Aufnahme Ihrer Tätigkeit. Der Antrag nimmt einige Wochen in Anspruch, und erst nach Erteilung und Zahlung der Gebühr dürfen Sie aktiv werden. Planen Sie außerdem ein, dass sich die Behörde bei unvollständigen Unterlagen meldet — das zieht den Prozess zusätzlich in die Länge. Und achten Sie darauf, dass Ihre Vermögensverhältnisse auch nach der Erteilung geordnet bleiben. Denn die Behörde kann jederzeit nachhaken.

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