Sondereigentum: Schadensersatz der Eigentümergemeinschaft

Der Fall: Pachtausfall wegen fehlendem Rettungsweg

Eine Wohnungseigentümerin besitzt eine Einheit, die sich über zwei Etagen erstreckt. Das Dachgeschoss hat alles, was eine eigenständige Wohnung ausmacht: Wasseranschluss, Küche, Bad, Briefkasten und sogar eine separate Klingel. Nur eines fehlt – ein zweiter Rettungsweg, den die Bauordnung vorschreibt.

Die Eigentümerin verpachtet das Dachgeschoss an eine GmbH, die es ihrerseits an eine andere Gesellschaft weitervermietet. Dann kommt der Schock: Die Baubehörde untersagt die Nutzung wegen des fehlenden Rettungswegs. Die Pächterin kündigt, die Einheit steht leer, und über 27 Monate hinweg verliert die Eigentümerin eine erhebliche Pachtsumme.

Der zweite Rettungsweg ist Teil des Gemeinschaftseigentums. Für dessen Herstellung ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, nicht die einzelne Eigentümerin. Also fordert sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) den entgangenen Pachtzins als Schadensersatz.

Wo die Vorinstanzen das Problem sahen

Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab. Ihr Argument: Wer sein Wohnungseigentum an eine GmbH verpachtet, nutzt es gewerblich – und eben nicht zu Wohnzwecken, wie die Teilungserklärung es vorschreibt. Eine juristische Person könne schließlich nicht selbst wohnen. Damit sei die Nutzung ohnehin unzulässig gewesen, und Schadensersatz für eine rechtswidrige Nutzung scheide aus.

Dieser Argumentation trat der BGH klar entgegen und hob das Berufungsurteil auf.

Der Wohnbegriff im WEG: Weiter, als das Landgericht dachte

Der BGH stellt klar: Der Begriff des Wohnens im Wohnungseigentumsrecht ist weit auszulegen. Er erfasst nicht nur das klassische Familienleben, sondern auch Wohngemeinschaften, Ferienvermietung oder andere Wohnformen. Entscheidend ist nicht, wer auf dem Papier Vertragspartner ist. Entscheidend ist, welche Nutzung tatsächlich in der Einheit stattfindet.

Das bedeutet: Auch wenn eine GmbH als Pächterin zwischengeschaltet ist, kommt es auf den Endnutzer an. Wird das Objekt am Ende der Vertragskette tatsächlich bewohnt, liegt eine zulässige Wohnnutzung vor. Die steuerrechtliche Einordnung der Einkünfte oder die Frage, ob die Verpachtung Teil einer unternehmerischen Tätigkeit ist, spielen dagegen keine Rolle.

Ob der konkrete Pachtvertrag auf eine Wohnnutzung abzielte, hatte das Landgericht gar nicht festgestellt – ein entscheidender Fehler, den es in der neuen Verhandlung nachholen muss.

Die Gemeinschaft haftet für Schäden am Sondereigentum

Dogmatisch noch wichtiger sind die Ausführungen des BGH zur Haftung der Eigentümergemeinschaft. Seit der WEG-Reform von 2020 liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich bei der GdWE. Verletzt sie ihre Pflichten und entsteht dadurch ein Schaden am Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB.

Der BGH unterscheidet dabei zwei Aufgaben der Gemeinschaft: Sie muss einerseits die notwendigen Maßnahmen durchführen – in unserem Beispielsfall also den zweiten Rettungsweg herstellen. Andererseits muss sie darauf achten, dass ihre Eigentümer durch die Untätigkeit keinen Schaden erleiden. Diese zweite Pflicht – die Rücksichtnahmepflicht – ist entscheidend: Wird sie verletzt und entsteht ein Schaden am Sondereigentum, braucht es für den Schadensersatz weder Mahnung noch Fristsetzung.

Hier liegt eine juristische Feinheit, die in der Praxis den Unterschied macht: Geht es dem Eigentümer nur um die schlichte Verzögerung der Maßnahme selbst – den sogenannten Verzögerungsschaden – gelten die strengeren Voraussetzungen des § 286 BGB. Er müsste die Gemeinschaft also erst förmlich in Verzug setzen. Geht es dagegen um einen konkreten Schaden am Sondereigentum, greift § 280 Abs. 1 BGB direkt. Für die Praxis heißt das: Bei echten Folgeschäden wie Pachtausfällen kommen Sie schneller zu Ihrem Geld.

Eine weitere Neuerung seit der Reform: Die Gemeinschaft muss sich auch Fehler bei der Willensbildung zurechnen lassen, also fehlerhafte Beschlüsse der Eigentümerversammlung selbst. Vor der Reform war das anders – damals hafteten die Eigentümer für solche Fehler nicht.

Keine Garantiehaftung: Die Gemeinschaft bekommt Zeit zum Handeln

Für Eigentümergemeinschaften entscheidend: Der BGH schließt eine Erfolgs- oder Garantiehaftung ausdrücklich aus – also die Pflicht, für jeden auftretenden Mangel sofort einzustehen, unabhängig von einem Verschulden. Nicht jeder Mangel am Gemeinschaftseigentum löst also automatisch Schadensersatzansprüche aus. Die Gemeinschaft haftet erst ab dem Zeitpunkt, ab dem sie bei pflichtgemäßem Handeln die Maßnahme beschlossen und durchgeführt hätte.

Konkret heißt das: Die Gemeinschaft muss erst einmal Kenntnis vom Handlungsbedarf haben oder sie hätte ihn zumindest haben müssen. Dann hat sie einen angemessenen Zeitraum, um die nötigen Beschlüsse zu fassen und umzusetzen. Je nach Komplexität der Maßnahme können das mehrere Wochen oder auch Monate sein – vom Einholen von Angeboten über die Ladung zur Eigentümerversammlung bis zur tatsächlichen Umsetzung. Diese Zeit geht schadensrechtlich zu Lasten des Eigentümers. Ersetzt bekommen Sie also nur den Schaden, der durch die pflichtwidrige Verzögerung zusätzlich entstanden ist.

Ein Sonderfall besteht allerdings, wenn die Baubehörde eine Nutzung untersagt: Dann ist die Gemeinschaft zwingend zum Handeln verpflichtet und kann die Maßnahme nicht zurückstellen.

Die Beweislast liegt bei Ihnen

Hier kommt ein oft übersehener Stolperstein: Als geschädigter Eigentümer müssen Sie darlegen und beweisen, dass die Gemeinschaft Kenntnis vom Handlungsbedarf hatte oder ihn zumindest hätte haben müssen. Außerdem müssen Sie belegen, wann die Maßnahme bei pflichtgemäßem Verhalten beschlossen und umgesetzt worden wäre. Das ist in der Praxis oft schwierig – und kann im Streitfall den Ausschlag geben.

Sichern Sie deshalb jeden Schritt schriftlich: Mängelanzeigen an die Verwaltung, Behördenschreiben, Protokolle aus Eigentümerversammlungen und Rückmeldungen der Verwaltung. Nur so können Sie später belegen, ab welchem Zeitpunkt die Gemeinschaft hätte tätig werden müssen.

Mitverschulden: Warum Sie aktiv werden müssen

Noch ein wichtiger Punkt aus dem Urteil: Ein Mitverschulden nach § 254 BGB kann Ihren Anspruch schmälern, wenn Sie selbst untätig bleiben. Haben Sie es als Eigentümer unterlassen, in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung zu beantragen, obwohl Sie es gekonnt hätten, wird Ihnen das schadensrechtlich zugerechnet.

Aber Achtung: Ein Mitverschulden kommt nur in Betracht, wenn Sie die Beschlussfassung tatsächlich hätten beeinflussen können. Und: Die Zeit, die für ordnungsgemäße Entscheidungsprozesse ohnehin nötig gewesen wäre, geht nicht zu Ihren Lasten. Für systembedingte Verzögerungen müssen Sie nicht geradestehen.

Die Pachtausfall-Falle: Nutzung muss der Gemeinschaftsordnung entsprechen

Ein wichtiger Baustein für die Schadensberechnung: Ersatz für entgangene Miete oder Pacht gibt es nur, wenn die geplante Nutzung den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung entsprochen hätte. Wer sein Sondereigentum gewerblich nutzt, obwohl die Teilungserklärung nur Wohnzwecke erlaubt, kann keinen Ersatz für entgangene Gewinne aus dieser rechtswidrigen Nutzung verlangen.

Genau an diesem Punkt hatten die Vorinstanzen gehadert. Der BGH hat es klargestellt: Die Verpachtung an eine juristische Person macht die Nutzung nicht automatisch gewerblich. Es kommt auf die tatsächliche Endnutzung an.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Wohnungseigentümer: Wenn Sie durch die Untätigkeit der Eigentümergemeinschaft einen Schaden an Ihrem Sondereigentum erleiden, haben Sie jetzt eine klare rechtliche Grundlage für Schadensersatz. Das gilt besonders für Pacht- und Mietausfälle, wenn Ihre Einheit wegen fehlender Instandsetzungen nicht mehr nutzbar ist.

Dokumentieren Sie den Handlungsbedarf frühzeitig und informieren Sie die Verwaltung schriftlich. Beantragen Sie in der Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung – und zwar so bald wie möglich. Lehnt die Versammlung ab oder fasst sie gar keinen Beschluss, steht Ihnen der Weg der Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG offen: Das Gericht trifft dann die fehlende Entscheidung selbst. Parallel oder alternativ können Sie direkt auf Schadensersatz klagen.

Rechnen Sie aber mit einer Besonderheit, die viele überrascht: Zahlt die Gemeinschaft Ihren Schaden, werden diese Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer umgelegt – also auch auf Sie selbst. Sie bekommen Ihren Schaden also nicht zu hundert Prozent zurück, sondern zahlen entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil einen Teil mit. Die Gemeinschaft kann allerdings in bestimmten Fällen beim Verwalter oder bei einzelnen Eigentümern Regress nehmen, wenn diese für die Pflichtverletzung verantwortlich waren.

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten oder verpachten wollen, prüfen Sie vorher, ob die geplante Nutzung mit der Teilungserklärung vereinbar ist. Wird eine GmbH zwischengeschaltet, sichern Sie sich vertraglich ab, dass die Endnutzung tatsächlich dem Wohnzweck dient. Sonst steht am Ende nicht nur die Nutzungsuntersagung im Raum, sondern auch der Verlust eines möglichen Schadensersatzanspruchs.

Als Mitglied der Gemeinschaft oder Verwaltung: Nehmen Sie behördliche Beanstandungen oder erkannte Mängel am Gemeinschaftseigentum ernst. Je schneller Sie eine Beschlussfassung herbeiführen und die nötigen Maßnahmen umsetzen, desto geringer fällt eine mögliche Schadensersatzpflicht aus. Schieben Sie notwendige Maßnahmen auf die lange Bank, kann das teuer werden – denn anders als früher haftet die Gemeinschaft heute auch für Willensbildungsfehler der Eigentümerversammlung.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Die Eigentümergemeinschaft haftet bei schuldhafter Pflichtverletzung für Schäden am Sondereigentum nach § 280 Abs. 1 BGB – bei reinen Verzögerungsschäden muss die Gemeinschaft dagegen nach § 286 BGB zuvor in Verzug gesetzt werden
• Seit der WEG-Reform 2020 umfasst die Haftung auch Fehler bei der Willensbildung in der Eigentümerversammlung
• Eine Garantiehaftung für jeden Mangel am Gemeinschaftseigentum besteht nicht; entscheidend ist der Zeitpunkt pflichtgemäßen Handelns
• Die Darlegungs- und Beweislast für Kenntnis und pflichtgemäßes Handeln der Gemeinschaft liegt beim geschädigten Eigentümer
• Ein Mitverschulden kann den Anspruch schmälern, wenn der Eigentümer trotz Einflussmöglichkeit keine Beschlussfassung beantragt
• Pacht- und Mietausfallschäden sind nur ersatzfähig, wenn die geplante Nutzung der Gemeinschaftsordnung entsprach
• Gezahlten Schadensersatz legt die Gemeinschaft nach § 16 Abs. 2 WEG auf alle Eigentümer um – ein Teil der Kosten trifft also den Geschädigten selbst

Quelle: BGH, Urteil vom 27.02.2026, Az. V ZR 18/25