Heimliche Videoüberwachung durch Vermieter ist unzulässig

Wenn der Vermieter zur Detektei greift

Ein landeseigenes Berliner Wohnungsunternehmen vermutete, dass eine Mieterin ihre beiden angemieteten Wohnungen unerlaubt untervermiete. Nachdem mehrere Hinweise auf eine mögliche Gebrauchsüberlassung eingegangen waren, entschied sich die Vermieterin für drastische Maßnahmen. Sie beauftragte eine Privatdetektivin, die vom neunten November bis zum elften Dezember zweitausendsiebzehn versteckte Videokameras im Treppenhaus anbrachte. Die Kameras waren direkt gegenüber den Wohnungseingangstüren installiert und zeichneten nicht nur den Flurbereich auf, sondern erfassten bei geöffneter Tür auch Teile der Wohnungsinnenbereiche.

Die Detektei erstellte detaillierte Protokolle darüber, wer wann die Wohnungen betrat oder verließ, in welcher Kleidung und Begleitung die Personen erschienen und wie sie sich verhielten. Aufgrund dieser Erkenntnisse kündigte die Vermieterin im Januar zweitausendachtzehn beide Mietverhältnisse fristlos und verlangte die Räumung der Wohnungen.

Die rechtliche Auseinandersetzung beginnt

Die Mieterin wehrte sich gegen die Kündigung und machte ihrerseits Ansprüche geltend. Sie forderte eine Geldentschädigung wegen der heimlichen Videoüberwachung – sowohl für sich selbst als auch im Namen ihrer beiden Söhne, die ihre Ansprüche an sie abgetreten hatten. Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab zunächst der Vermieterin recht und verurteilte die Beklagten zur Räumung. Die Widerklage auf Geldentschädigung wies es ab.

In der Berufungsinstanz wendete sich das Blatt. Das Landgericht Berlin kam zu einer völlig anderen Einschätzung und wies die Räumungsklage vollständig ab. Die Richter stellten fest, dass die Videoüberwachung das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Mieter schwerwiegend verletzt habe. Die gewonnenen Erkenntnisse dürften im Prozess nicht verwertet werden. Ohne diese Beweise könne die Vermieterin ihre Behauptungen über die angebliche Untervermietung nicht beweisen. Beide Parteien legten Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Datenschutz schlägt Beweisinteresse

Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts in vollem Umfang. Die Karlsruher Richter stellten zunächst klar, dass die heimliche Videoüberwachung gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen verstieß. Nach dem zum Zeitpunkt der Aufnahmen geltenden Bundesdatenschutzgesetz war die Überwachung unzulässig, da weder eine Einwilligung der Betroffenen vorlag noch ein gesetzlicher Erlaubnistatbestand einschlägig war.

Die überwachten Bereiche waren nicht öffentlich zugänglich im Sinne des Gesetzes. Weder das Treppenhaus noch erst recht die bei geöffneter Tür einsehbaren Wohnungsbereiche waren für die Allgemeinheit bestimmt. Auch eine Interessenabwägung nach anderen Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes fiel zulasten der Vermieterin aus. Zwar verfolgte diese mit der Überwachung das Ziel, einen Vertragsverstoß aufzuklären und Beweise zu sichern. Doch standen ihr erheblich grundrechtsschonendere Maßnahmen zur Verfügung.

Mildere Mittel waren verfügbar

Der Bundesgerichtshof hob besonders hervor, dass die Vermieterin auf mildere Ermittlungsmethoden hätte zurückgreifen können. Gezielte Scheinanmietungen, die Befragung von Nachbarn, Hausbediensteten oder anderen Dritten wären ausreichend und erfolgversprechend gewesen. Die Vermieterin hatte bereits erwogen, eine Scheinanmietung durchzuführen, nachdem bekannt geworden war, dass die Mieterin Zimmer über Internetportale anbot. Von dieser grundrechtsschonenderen Maßnahme machte sie jedoch über zwei Monate lang keinen Gebrauch, bevor sie zur Videoüberwachung griff.

Die wochenlange Ausspähung der Lebensverhältnisse durch versteckte Kameras ging weit über das erforderliche Maß hinaus. Die Aufnahmen dokumentierten lückenlos das private Verhalten der Bewohner – ihre Stimmung, ihre Kleidung, ihre Begleitung, ihre Mimik. Aufgrund der Heimlichkeit der Maßnahme hatten die Betroffenen keine Möglichkeit, Abwehrstrategien zu entwickeln oder selbst zu entscheiden, ob sie diese ihrem Privatleben zuzurechnenden Informationen preisgeben wollten.

Grundrechte im Zivilprozess

Die zentrale Frage für den Bundesgerichtshof lautete, ob die rechtswidrig erlangten Erkenntnisse im Zivilprozess verwertet werden dürfen. Die Antwort fiel eindeutig aus. Die Verwertung würde das Recht der Mieter auf Unverletzlichkeit der Wohnung und ihr Recht auf informationelle Selbstbestimmung verletzen. Diese Grundrechte aus dem Grundgesetz müssen auch im zivilrechtlichen Verfahren zwischen Privatpersonen beachtet werden.

Der Richter tritt den Verfahrensbeteiligten in unmittelbarer Ausübung staatlicher Hoheitsgewalt gegenüber und ist daher an die Grundrechte gebunden. Aus dem Rechtsstaatsprinzip und aus den materiellen Grundrechten ergeben sich Anforderungen an das gerichtliche Verfahren. Bei der Verwertung heimlich verschaffter persönlicher Daten muss das Gericht prüfen, ob dies mit dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht des Betroffenen vereinbar ist.

Die notwendige Abwägung

Der Bundesgerichtshof nahm eine umfassende Abwägung der widerstreitenden Interessen vor. Auf Seiten der Vermieterin standen das Interesse an der Durchsetzung ihrer zivilrechtlichen Ansprüche und der Anspruch auf rechtliches Gehör. Zudem sind die Aufrechterhaltung einer funktionstüchtigen Rechtspflege und das Streben nach einer materiell richtigen Entscheidung wichtige Gemeinwohlbelange.

Auf Seiten der Mieter wogen jedoch die Beeinträchtigung ihrer räumlichen Privatsphäre und ihres Rechts auf informationelle Selbstbestimmung schwer. Die Videoüberwachung erfasste einen Bereich, in dem sich das Privatleben entfaltet. Unter normalen Umständen müssen Bewohner im nicht öffentlich zugänglichen Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses nur dann damit rechnen, wahrgenommen zu werden, wenn sich dort andere Personen sichtbar aufhalten.

Die Abwägung führte zu einem Überwiegen der Schutzinteressen der Mieter. Sie mussten unter den konkreten Umständen vernünftigerweise nicht mit der heimlichen Datenerhebung rechnen. Die Vermieterin befand sich nicht in einer Beweisnot, da ihr mildere Mittel zur Verfügung standen.

Rechtsgrundlage nach der Datenschutzgrundverordnung

Der Bundesgerichtshof stellte außerdem klar, dass die Frage der Verwertbarkeit unter Berücksichtigung der Datenschutzgrundverordnung zu beurteilen ist, die während des erstinstanzlichen Verfahrens in Kraft trat. Rechtsgrundlage für die Verarbeitung personenbezogener Daten bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung sind die Bestimmungen der Zivilprozessordnung über die Berücksichtigung von Parteivorbringen und Beweisangeboten, insbesondere die Vorschriften über die freie Beweiswürdigung.

Diese Bestimmungen müssen im Lichte des Grundgesetzes ausgelegt werden und entsprechen den Anforderungen der Datenschutzgrundverordnung. Sie verfolgen das im öffentlichen Interesse liegende Ziel einer effektiven Zivilrechtspflege und stehen in einem angemessenen Verhältnis zu diesem Zweck. Die verfassungskonforme Auslegung stellt sicher, dass den Grundrechten der Betroffenen bei der gerichtlichen Entscheidungsfindung angemessen Rechnung getragen wird.

Keine Geldentschädigung trotz Rechtsverletzung

Obwohl der Bundesgerichtshof die Rechtswidrigkeit der Videoüberwachung feststellte, verneinte er einen Anspruch auf Geldentschädigung. Eine solche kommt nur bei schwerwiegenden Eingriffen in Betracht, wenn die Beeinträchtigung nicht anders befriedigend aufgefangen werden kann. Im vorliegenden Fall war die Beeinträchtigung der Persönlichkeitsrechte zwar erheblich, doch trafen mehrere mildernde Umstände zusammen.

Der unantastbare Kernbereich der privaten Lebensgestaltung war nicht berührt. Das Verschulden der Vermieterin ging nicht über Fahrlässigkeit hinaus – sie hatte irrtümlich angenommen, dass die Überwachungsmaßnahme verhältnismäßig sei. Die Vermieterin handelte auch nicht völlig ohne nachvollziehbaren Anlass, sondern vor dem Hintergrund früherer Gebrauchsüberlassungen. Schließlich erfuhren die Mieter eine gewisse Genugtuung dadurch, dass die Rechtswidrigkeit festgestellt wurde und die Räumungsklage abgewiesen wurde.

Eine bemerkenswerte Nebenentscheidung

In einem weiteren Punkt musste der Bundesgerichtshof über eine Kündigung entscheiden, die die Vermieterin auf eine Äußerung der Mieterin gestützt hatte. Diese hatte in einem Schriftsatz geschrieben, die Methoden der Klägerin erinnerten sie an Stasi-Praktiken. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass diese Äußerung keine Beleidigung darstellte, sondern eine von der Meinungsfreiheit gedeckte Kritik. Die Mieterin hatte die Äußerung im Rahmen ihrer Verteidigung gegen die Räumungsklage gemacht. In einem gerichtlichen Verfahren dürfen auch starke und eindringliche Ausdrücke benutzt werden, um die eigene Rechtsposition zu unterstreichen – zumal wenn die Äußerung einen gewissen tatsächlichen Anlass hat.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat weitreichende Bedeutung für das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern. Vermieter dürfen nicht zu überwachungsstaatlichen Methoden greifen, selbst wenn sie einen begründeten Verdacht auf Vertragsverletzungen haben. Die Unverletzlichkeit der Wohnung und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung genießen auch im Zivilrecht einen hohen Schutz.

Bevor invasive Überwachungsmaßnahmen ergriffen werden, müssen mildere Mittel ausgeschöpft werden. Dazu gehören Zeugenbefragungen, Scheinanmietungen oder andere grundrechtsschonendere Ermittlungsmethoden. Eine heimliche Videoüberwachung von Wohnungseingängen kommt praktisch nie als rechtmäßiges Mittel in Betracht. Selbst wenn solche Aufnahmen gemacht werden, dürfen die gewonnenen Erkenntnisse vor Gericht nicht verwertet werden. Der Vermieter verliert dann seinen Prozess, weil er seine Behauptungen nicht beweisen kann.

Für Mieter bedeutet das Urteil einen starken Schutz ihrer Privatsphäre. Sie müssen keine heimliche Überwachung durch den Vermieter hinnehmen. Werden rechtswidrig erlangte Videoaufnahmen in einem Prozess verwendet, können sie sich erfolgreich dagegen wehren. Die Anerkennung eines Beweisverwertungsverbots im Zivilprozess stärkt die Position der Mieter erheblich. Zugleich zeigt die Entscheidung aber auch, dass nicht jede Grundrechtsverletzung automatisch zu einer Geldentschädigung führt. Die Feststellung der Rechtswidrigkeit und der Erfolg im Rechtsstreit können bereits eine ausreichende Genugtuung darstellen.

Das Urteil verdeutlicht einmal mehr, dass Datenschutzrecht und Grundrechte auch im Zivilrecht zwischen Privatpersonen eine zentrale Rolle spielen. Der Zweck heiligt nicht die Mittel – selbst wenn ein berechtigtes Interesse an der Aufklärung eines Sachverhalts besteht, müssen die Grenzen des rechtlich Zulässigen gewahrt bleiben.

Grundsätze des Urteils

• Heimliche Videoüberwachung von Wohnungseingangstüren und Treppenhaus verstößt gegen Datenschutzrecht und allgemeines Persönlichkeitsrecht
• Rechtswidrig erlangte Beweismittel unterliegen Verwertungsverbot im Zivilprozess, wenn Grundrechtsschutz dies gebietet
• Vor invasiven Überwachungsmaßnahmen müssen mildere Mittel (Zeugenbefragung, Scheinanmietung) ausgeschöpft werden
• Grundrechte wirken auch im Zivilverfahren zwischen Privatpersonen; Richter ist bei Verwertung heimlich beschaffter Daten an Grundrechte gebunden
• Geldentschädigung trotz Rechtsverletzung nur bei schwerwiegenden Eingriffen, wenn Beeinträchtigung nicht anders aufgefangen werden kann

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. März 2024, Az. VI ZR 1370/20