Doppelmaklerprovision: Muss der Käufer zahlen, wenn der Verkäufer widerruft?

Wie kam es zu dem Streit um die Maklerprovision?

Ein Immobilienmakler erhielt im Frühjahr 2022 von einer Erbengemeinschaft den Auftrag, ein Einfamilienhaus in Berlin zu verkaufen. Für das Grundstück bestand ein Erbbaurecht – der Käufer erwirbt also nicht das Grundstück selbst, sondern tritt in einen laufenden Erbbaurechtsvertrag ein. Mit der Verkäuferseite vereinbarte der Makler eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises.

Der Makler erstellte ein Exposé, das die Immobilie beschrieb und ausdrücklich eine Käuferprovision von 3,57 Prozent auswies. Ein Kaufinteressent forderte dieses Exposé über ein Immobilienportal an, besichtigte das Objekt und unterzeichnete anschließend eine Erklärung: Er bestätigte den Nachweis der Immobilie durch den Makler und verpflichtete sich zur Zahlung der Provision im Fall eines Kaufs. Der Erklärung lag eine Widerrufsbelehrung bei.

Wenige Wochen später kam es zum Bruch auf der anderen Seite: Die Vertreterin der Erbengemeinschaft widerrief den mit dem Makler geschlossenen Vertrag. Der Grund: Der Makler hatte es versäumt, ihr beim Vertragsschluss eine Widerrufsbelehrung auszuhändigen. Dadurch ging der Makler bei der Verkäuferseite leer aus.

Rund ein Dreivierteljahr später kaufte der Interessent die Immobilie gemeinsam mit seiner Ehefrau zu einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich. Der Makler stellte daraufhin eine Rechnung über seine Provision – die der Käufer nicht beglich.

Welche Positionen vertraten die Parteien?

Vor dem Landgericht bekam der Makler zunächst recht. Das Berufungsgericht sah das jedoch anders und wies die Klage ab.

Seine Begründung: Bei einem Doppelmakler, der sowohl für Verkäufer als auch für Käufer tätig wird, gilt grundsätzlich der Halbteilungsgrundsatz aus § 656c BGB – beide Seiten sollen sich die Provision zu gleichen Teilen teilen, häufig auch als Doppelprovision bezeichnet. Verzichtet der Makler gegenüber einer Partei auf seinen Lohn, wirkt dieser Verzicht auch zugunsten der anderen Partei. Das Berufungsgericht wandte diesen Gedanken entsprechend an: Da der Makler seine Provision gegenüber der Verkäuferseite wegen des wirksamen Widerrufs nicht durchsetzen konnte, sollte auch der Anspruch gegen den Käufer entfallen. Alles andere verstoße letztlich gegen das Umgehungsverbot der Schutzvorschrift.

Der Makler sah das anders: Der Widerruf der Verkäuferseite sei deren eigene Erklärung und kein Verzicht des Maklers. Beide Maklerverträge seien wirksam zustande gekommen, jeder mit einer eigenständigen Provisionsverpflichtung in gleicher Höhe. Der Verlust des einen Anspruchs dürfe nicht automatisch auf den anderen durchschlagen.

Wie hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der BGH gab dem Makler recht und stellte das ursprüngliche Urteil des Landgerichts wieder her.

Zunächst stellte der Senat klar, dass auch ein Haus auf einem Erbbaurecht ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656a BGB ist. Für die Textform-Pflicht bei Maklerverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser kommt es nicht auf die rechtliche Konstruktion des Grundstücks an. Zudem bestätigte der BGH: Ein Exposé, das unmissverständlich eine Käuferprovision fordert, stellt ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags dar, das der Käufer durch sein Verhalten – etwa die Vereinbarung eines Besichtigungstermins – konkludent annehmen kann. Zwischen Makler und Käufer war damit ein wirksamer, § 656a BGB und § 126b BGB genügender Maklervertrag zustande gekommen.

Warum wirkt sich der Widerruf nicht zugunsten des Käufers aus?

Entscheidend war die dritte Frage: Wirkt sich der Widerruf der Verkäuferseite auch zugunsten des Käufers aus? Der BGH verneinte dies. § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB erfasst nach seinem Wortlaut nur den Fall, dass der Makler selbst – durch einen Erlass nach § 397 BGB – auf seine Provision gegenüber einer Partei verzichtet. Ein solcher Verzicht setzt einen bewussten, zielgerichteten Willen des Maklers voraus. Im vorliegenden Fall beruhte der Wegfall des Anspruchs gegen die Verkäuferseite jedoch nicht auf einem Willensakt des Maklers, sondern auf ihrer eigenen, wirksamen Widerrufserklärung. Der Makler hatte lediglich fahrlässig versäumt, eine Widerrufsbelehrung zu erteilen.

Für eine entsprechende Anwendung der Vorschrift fehlt es damit an einer planwidrigen Regelungslücke. Der BGH stellte dazu unmissverständlich klar:

„Es besteht jedenfalls keine planwidrige Regelungslücke."

Auch aus den Gesetzesmaterialien ergibt sich laut BGH nichts anderes: Der Gesetzgeber wollte gezielt verhindern, dass Makler mit einer Partei Unentgeltlichkeit vereinbaren, um von der anderen Partei die volle Provision zu verlangen. Andere Gründe für das Scheitern eines Anspruchs – etwa ein Widerruf oder eine Anfechtbarkeit – sollten nach dem Willen des Gesetzgebers keinen Einfluss auf den Anspruch gegen die übrige Partei haben. Damit blieb der Anspruch des Maklers gegen den Käufer bestehen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Käufer einer Immobilie können Sie sich nicht automatisch darauf berufen, dass Ihre Provisionspflicht entfällt, nur weil der Verkäufer seinen Maklervertrag widerrufen hat. Prüfen Sie stattdessen genau, ob Sie selbst wirksam einen eigenen Maklervertrag geschlossen haben – etwa durch die Annahme eines Exposés mit klarem Provisionsverlangen – und ob dieser Vertrag Ihnen ein eigenes Widerrufsrecht einräumt. Wurde Ihnen keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt, können Sie unter Umständen selbst noch widerrufen.

Als Verkäufer sollten Sie wissen, dass ein wirksamer Widerruf Sie zwar von Ihrer eigenen Provisionspflicht befreien kann. Er hat aber keine automatische Wirkung auf die Provisionspflicht der anderen Kaufvertragspartei.

Als Makler zeigt das Urteil vor allem eines: Eine fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung kostet Sie im Zweifel nur den Anspruch gegen die betroffene Partei – nicht automatisch die gesamte Provision. Trotzdem bleibt die ordnungsgemäße Belehrung beider Vertragspartner unverzichtbar, um Streit und Zahlungsausfälle von vornherein zu vermeiden.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Ein Haus auf einem Erbbaurecht ist ein Einfamilienhaus im Sinne von § 656a BGB, sodass die Textformpflicht für Maklerverträge gilt.
• Ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen kann als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags gewertet werden, das der Käufer konkludent annehmen kann.
• Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB verlangt gleich hohe Provisionsvereinbarungen mit beiden Kaufvertragsparteien.
• Ein wirksamer Widerruf einer Partei wirkt sich nicht automatisch zugunsten der anderen Partei aus – anders als ein bewusster Erlass des Maklers.
• Für eine analoge Anwendung von § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB fehlt es in solchen Fällen an einer planwidrigen Regelungslücke.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.07.2026, Az. I ZR 223/25