Doppelprovision

Was genau bedeutet Doppeltätigkeit?

Von einer Doppeltätigkeit spricht man, wenn ein und derselbe Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einer Immobilie einen Maklervertrag abschließt. Der Makler wird also für beide Seiten tätig — und erhält dafür in der Regel auch von beiden eine Maklerprovision. Das ist die sogenannte Doppelprovision.

Der typische Ablauf sieht so aus: Der Verkäufer beauftragt den Makler, seine Immobilie zu vermarkten. Der Makler erstellt ein Exposé, sucht Interessenten und betreut Besichtigungen. Meldet sich ein Kaufinteressent, schließt auch dieser einen Maklervertrag mit demselben Makler ab. Damit steht der Makler als Mittler zwischen beiden Parteien — und hat gegenüber beiden einen Provisionsanspruch.

Ist die Doppeltätigkeit überhaupt erlaubt?

Ja. Das Gesetz verbietet die Doppeltätigkeit nicht grundsätzlich. § 654 BGB entzieht dem Makler seinen Lohnanspruch nur dann, wenn er vertragswidrig für die andere Seite tätig wird. Im Umkehrschluss erkennt das Gesetz damit an, dass ein Makler durchaus für beide Parteien arbeiten darf — solange er sich an bestimmte Grenzen hält.

Auch der Bundesgerichtshof betrachtet die Doppeltätigkeit bei Immobilienmaklern als üblich und grundsätzlich zulässig (BGH, Beschluss vom 30.4.2003, III ZR 318/02). Bei Grundstücksgeschäften ist sie sogar der Regelfall und nicht die Ausnahme.

Nachweismakler und Vermittlungsmakler — wo liegt der Unterschied?

Die Zulässigkeit der Doppeltätigkeit hängt entscheidend davon ab, in welcher Rolle der Makler für die jeweilige Partei auftritt. Hier wird zwischen zwei Tätigkeitsformen unterschieden.

Ein Nachweismakler beschränkt sich darauf, Verkäufer und Käufer zusammenzubringen. Er liefert die entscheidende Information — etwa den Namen und die Adresse des Verkäufers — und überlässt es den Parteien, den Kauf selbst auszuhandeln. Ein Vermittlungsmakler geht weiter: Er nimmt aktiv Einfluss auf den Kaufentschluss, führt Preisverhandlungen, koordiniert Termine und wirkt gezielt auf den Vertragsabschluss hin.

Wann wird die Doppeltätigkeit unzulässig?

Kritisch wird es, wenn der Makler für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig wird. Dann soll er gleichzeitig für den Verkäufer den höchsten Preis und für den Käufer den niedrigsten Preis herausholen — ein offensichtlicher Widerspruch. Genau das macht die doppelte Vermittlungstätigkeit unzulässig.

Erlaubt sind dagegen diese Kombinationen: Der Makler arbeitet für beide Seiten als reiner Nachweismakler. Oder er ist für eine Seite Nachweismakler und für die andere Vermittlungsmakler. Entscheidend ist immer die tatsächliche Tätigkeit, nicht die Bezeichnung im Vertrag. Steht im Maklervertrag „Vermittlung", wurde aber in Wirklichkeit nur ein Nachweis erbracht, liegt rechtlich eine Nachweistätigkeit vor. Das hat das OLG Saarbrücken ausdrücklich klargestellt (Urteil vom 17.9.2015, 4 U 131/14).

Offenlegung — muss der Makler seine Doppelrolle verraten?

Wie streng die Offenlegungspflicht ausfällt, hängt von der Art der Maklertätigkeit ab. Ist der Makler für beide Seiten als reiner Nachweismakler tätig, ist die Rechtsprechung vergleichsweise großzügig: Eine Doppeltätigkeit ist hier in der Regel auch ohne ausdrückliche Gestattung zulässig — selbst dann, wenn dem Maklerkunden die Doppelrolle unbekannt geblieben ist (OLG Saarbrücken, Urteil vom 17.9.2015, 4 U 131/14). Der Nachweismakler greift schließlich nicht in die Verhandlungen ein, sodass ein Interessenkonflikt kaum entstehen kann.

Anders sieht es aus, wenn der Makler für mindestens eine Seite als Vermittlungsmakler auftritt. Dann muss er seine Doppelrolle aktiv offenlegen. Verschweigt er sie, riskiert er die Verwirkung seines gesamten Provisionsanspruchs nach § 654 BGB. Besonders streng sind die Anforderungen, wenn der Makler für beide Seiten vermittelnd tätig wird oder als Vertrauensmakler agiert — also eine Partei sich auf seine einseitige Interessenwahrnehmung verlässt.

Offenlegung in der Praxis: AGB und Alleinauftrag

In der Praxis findet sich die Offenlegung meist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrages. Eine AGB-Klausel, die die Doppeltätigkeit gestattet, ist nach herrschender Meinung zulässig (BGH VIII ZR 225/62). Trotzdem genügt eine versteckte Klausel allein nicht immer. Gerade bei einem Alleinauftrag muss der Makler seine Doppelrolle unmissverständlich klarstellen. Haben Sie einen Alleinauftrag erteilt, verzichten Sie schließlich auf andere Makler — da dürfen Sie erwarten, dass Ihr Makler nicht gleichzeitig die Gegenseite bedient, ohne Sie darüber zu informieren.

Was passiert bei einem Verstoß? Verwirkung nach § 654 BGB

Verstößt der Makler gegen seine Pflichten bei der Doppeltätigkeit, greift § 654 BGB: Sein Provisionsanspruch ist dann vollständig ausgeschlossen. Das gilt nicht nur gegenüber einer Partei, sondern gegenüber beiden Vertragspartnern.

Hohe Hürden für die Verwirkung

Allerdings verliert der Makler seinen Lohn nicht bei jedem Fehltritt. Die Verwirkung greift nur bei einem groben Pflichtverstoß. Der Makler muss die Interessen seines Auftraggebers entweder absichtlich verletzt haben — oder so sorglos, dass es an Absicht grenzt. Kleinere Unachtsamkeiten reichen nicht aus.

Wie sieht so ein grober Verstoß in der Praxis aus? Stellen Sie sich vor, der Makler berät den Verkäufer zunächst zum Angebotspreis und erfährt dabei, dass dieser auch 50.000 Euro weniger akzeptieren würde. Anschließend steckt er dem Kaufinteressenten genau diese Information — und empfiehlt ihm, ein entsprechend niedrigeres Angebot abzugeben. Damit hat der Makler vertrauliche Preisinformationen der einen Seite an die andere weitergegeben und aktiv in die Preisverhandlungen für beide Parteien eingegriffen. Das ist ein klassischer Verwirkungsfall.

Hat der Makler den Verkäufer schon über den Preis beraten und dieser seine Forderung gestellt, darf der Makler nicht mehr mit seinem Wissen und seinem Rat dem Käufer dienen.

Beweislast liegt beim Maklerkunden

Wer sich auf die Verwirkung beruft, muss sie auch beweisen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des § 654 BGB liegt beim Maklerkunden. Sie müssen also nachweisen, dass der Makler tatsächlich vertragswidrig für die andere Seite tätig war und dabei grob pflichtwidrig gehandelt hat. In der Praxis ist das oft schwierig, weil sich Gespräche zwischen Makler und Gegenseite selten dokumentieren lassen.

Haben Sie die Provision bereits gezahlt und stellt sich nachträglich eine unzulässige Doppeltätigkeit heraus? Dann können Sie die geleistete Zahlung nach Bereicherungsrecht zurückfordern (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Reform 2020: Provisionsteilung bei Doppeltätigkeit

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten hat der Gesetzgeber zum 23. Dezember 2020 eine grundlegende Neuerung eingeführt. § 656c BGB regelt seither die Provisionsteilung bei der Doppeltätigkeit für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, sofern der Käufer Verbraucher ist.

Für wen gilt die Provisionsteilung — und für wen nicht?

Der Anwendungsbereich des § 656c BGB ist eng gefasst. Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Erstens muss es sich um den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses handeln. Zweitens muss der Käufer ein Verbraucher sein, also eine Privatperson, die nicht gewerblich handelt (§ 656b BGB). Und drittens muss tatsächlich eine Doppeltätigkeit vorliegen — der Makler muss also mit beiden Seiten einen Maklervertrag geschlossen haben.

Kauft ein Unternehmen oder eine gewerbliche Investmentgesellschaft, gelten die allgemeinen Regeln des Maklerrechts. Auch beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, eines Gewerbeobjekts oder eines unbebauten Grundstücks greift § 656c BGB nicht.

Abgrenzung: Einseitiger Auftrag statt Doppeltätigkeit

Ein in der Praxis häufig übersehener Punkt: Nicht jeder Maklervertrag begründet automatisch eine Doppeltätigkeit. Beauftragt der Verkäufer den Makler ausschließlich mit der Vermarktung — ohne dass der Käufer seinerseits einen separaten Maklervertrag abschließt — liegt nur ein einseitiger Auftrag vor. In diesem Fall greift nicht § 656c, sondern § 656d BGB. Der Verkäufer kann dann bis zu 50 % seiner Maklerkosten auf den Käufer abwälzen, allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen — und erst, nachdem er seinen eigenen Anteil nachweislich bezahlt hat.

Umgekehrt gilt: Erteilt ein Kaufinteressent dem Makler einen isolierten Suchauftrag, ohne dass der Makler auch vom Verkäufer beauftragt ist, schuldet allein der Käufer die Provision. Der Halbteilungsgrundsatz kommt dann nicht zur Anwendung.

Halbteilungsgrundsatz: Das Kernprinzip

Das Kernprinzip heißt Halbteilungsgrundsatz: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, müssen sich Verkäufer und Käufer in gleicher Höhe verpflichten. Die früher weit verbreitete Praxis, die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abzuwälzen, ist damit Geschichte.

Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz konkret?

Beträgt die vereinbarte Gesamtprovision beispielsweise 6 % des Kaufpreises, zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 3 %. Eine abweichende Vereinbarung — etwa 2 % für den Verkäufer und 4 % für den Käufer — ist unwirksam. Das Gesetz geht sogar noch weiter: Vereinbart der Makler mit einer Seite, unentgeltlich tätig zu werden, darf er auch von der anderen Seite keine Provision verlangen. So wird verhindert, dass der Makler die Regelung durch eine Schein-Unentgeltlichkeit umgeht.

Ein Verstoß gegen § 656c BGB hat drastische Folgen: Der gesamte Maklervertrag ist unwirksam. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch nicht nur gegenüber einer Partei, sondern gegenüber beiden.

BGH stärkt die Rechte der Käufer bei Doppeltätigkeit

Dass die Doppeltätigkeit grundsätzlich zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof schon früh klargestellt (BGH, Beschluss vom 30.4.2003, III ZR 318/02). Die entscheidende Frage war aber lange offen: Wie können Sie als Käufer überprüfen, ob der Makler die gesetzlichen Vorgaben zur Provisionsteilung tatsächlich einhält? Genau darauf hat der BGH im Oktober 2023 eine Antwort gegeben (Urteil vom 25.10.2023, VIII ZR 324/21).

Zwei Ansprüche als Kontrollwerkzeug

Das Urteil stützt Ihr Zurückbehaltungsrecht auf zwei Säulen. Die erste ist ein Auskunftsanspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB): Sie dürfen vom Makler erfahren, ob auch ein Maklervertrag mit dem Verkäufer besteht und wie hoch die dort vereinbarte Provision ist. Die zweite Säule ist ein Vorlageanspruch aus § 810 BGB: Sie können verlangen, den Maklervertrag mit der Verkäuferseite einzusehen. Beide Ansprüche zusammen geben Ihnen die Möglichkeit, die Einhaltung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656c BGB wirksam zu kontrollieren.

So setzen Sie Ihr Zurückbehaltungsrecht in der Praxis ein

Solange der Makler Ihre Auskunfts- und Vorlageansprüche nicht erfüllt, dürfen Sie die Zahlung der Provision verweigern. Klagt der Makler dennoch auf Zahlung, wird seine Klage als „derzeit unbegründet" abgewiesen — er bekommt also kein Geld, solange er die Karten nicht auf den Tisch legt.

Konkret könnte das so aussehen: Sie erhalten die Provisionsrechnung und schreiben dem Makler: „Bitte legen Sie mir den Maklervertrag mit der Verkäuferseite vor und bestätigen Sie, dass dort dieselbe Provisionshöhe vereinbart ist. Bis dahin behalte ich die Zahlung zurück." Damit machen Sie von Ihrem Recht Gebrauch, ohne sich angreifbar zu machen.

Praxistipps für Maklerkunden

Rechnen Sie damit, dass Ihr Makler in den meisten Fällen auch für die Gegenseite arbeitet. Das ist kein Grund zur Sorge — aber ein Grund, wachsam zu sein. Fragen Sie den Makler offen nach seiner Doppelrolle und lassen Sie sich die Provisionskonditionen für beide Seiten bestätigen. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern können Sie sich auf den Halbteilungsgrundsatz berufen: Sie müssen nie mehr als die Hälfte der Provision tragen — vorausgesetzt, Sie kaufen als Verbraucher.

Haben Sie keine Hemmungen, den Makler zur Vorlage des Maklervertrages mit der anderen Seite aufzufordern. Der BGH hat Ihnen dieses Recht ausdrücklich bestätigt. Solange der Makler nicht nachweist, dass die Provisionsvereinbarungen auf beiden Seiten identisch sind, sind Sie nicht zur Zahlung verpflichtet.

Vermuten Sie eine unzulässige Doppeltätigkeit, sollten Sie wissen: Die Beweislast liegt bei Ihnen. Sie müssen nachweisen, dass der Makler vertragswidrig für die Gegenseite tätig war. Sichern Sie deshalb frühzeitig alle relevanten Unterlagen — Exposés, E-Mails, Maklerverträge und Gesprächsnotizen können im Streitfall entscheidend sein.

Praxistipps für Makler

Transparenz ist Ihr bester Schutz. Legen Sie Ihre Doppeltätigkeit von Anfang an offen — im Exposé, im Maklervertrag und im persönlichen Gespräch. Achten Sie bei Wohnungen und Einfamilienhäusern penibel darauf, dass die Provisionsvereinbarungen mit beiden Seiten exakt gleich hoch sind. Jede Abweichung kann den gesamten Provisionsanspruch vernichten.

Halten Sie sich bei Preisverhandlungen strikt zurück, wenn Sie für beide Seiten tätig sind. Beraten Sie den Verkäufer zum Angebotspreis, dürfen Sie anschließend nicht dem Käufer Tipps zur Preisreduzierung geben. Im Zweifel raten Sie dem Käufer, sich eigenständig beraten zu lassen. Dokumentieren Sie Ihre Tätigkeit sorgfältig — im Streitfall müssen Sie nachweisen können, dass Sie sich neutral verhalten haben.

Sehen Sie auch unter [Maklerprovision], [Halbteilungsgrundsatz], [Vermittlungsmakler] und [Provisionsteilung].