Als Leasing getarntes Mietverhältnis: Die Mietpreisbremse greift trotzdem

Was steckte hinter der „OWNR-Rate"?

Eine Mieterin in Berlin fand auf einem Immobilienportal eine Anzeige in der Rubrik Mietwohnungen. Der Anbieter hatte das Inserat dort eingestellt – eigener Angabe nach, weil die Portale keine eigene Kategorie für „Leasingobjekte" vorhielten. Das Geschäftsmodell klang ungewöhnlich: Die Gesellschaft behauptete, vom Kunden ausgewählte Immobilien zu kaufen, zu finanzieren und anschließend zu verleasen. In der Praxis sah das allerdings anders aus. Die Wohnungen wurden nicht von der Interessentin ausgesucht, sondern vom Anbieter vorgeschlagen – und zwar auch dann, wenn die Mieterin selbst ein konkretes Objekt ins Spiel gebracht hatte.

Am 10. Oktober 2022 schlossen beide Parteien einen als „Leasingvertrag" bezeichneten Mietvertrag über eine 64 m² große Zweizimmerwohnung in Berlin-Lankwitz. Monatlich fiel eine sogenannte „OWNR-Rate" von 1.256 Euro an, dazu kamen Betriebskosten-Vorauszahlungen von 80 Euro und Heizkosten von 64 Euro – zusammen 1.400 Euro im Monat. Die Laufzeit war auf mindestens 48 Monate festgelegt, danach auf unbestimmte Zeit.

Wer einen Blick in den Vertragstext warf, stieß auf vertrautes Terrain. Der Vertrag enthielt eine Indexmiete-Klausel, Abrechnungsregeln für die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, eine Sicherheitsleistung (Kaution) in mietrechtlich zulässiger Höhe, Regelungen zu Schönheitsreparaturen entlang der BGH-Rechtsprechung und eine Hausordnung wie in jedem anderen Wohnungsmietvertrag. Nur das Etikett lautete: Leasing.

Leasing oder Miete – worauf kommt es wirklich an?

Damit die Leasingthese Bestand haben konnte, hätte ein echter Leasingvertrag vorliegen müssen. Das Finanzierungsleasing – die relevante Form bei Immobilien – ist zwar rechtlich ein atypischer Mietvertrag, hat aber ein prägendes Merkmal: Der Leasinggeber amortisiert seine gesamten Anschaffungs- und Finanzierungskosten vollständig über den Leasingnehmer. Entweder durch eine feste Laufzeit ohne Kündigungsmöglichkeit (Vollamortisation) oder anteilig mit einem vertraglichen Ausgleichsmechanismus (Teilamortisation).

Daran fehlte es hier erkennbar. Der Anbieter hatte die Wohnung für rund 355.000 Euro erworben; mit Nebenkosten belief sich der Gesamtaufwand auf gut 391.000 Euro. Eine vollständige Refinanzierung hätte nach den eigenen Berechnungen des Anbieters rund 600 Monate – also 50 Jahre – gedauert. Das Gericht war unbeeindruckt: Eine Überlassungszeit von 50 Jahren geht offensichtlich über jeden üblichen Geschäftsverkehr hinaus. Dazu passte, dass der Vertrag eine Kündigung schon nach 48 Monaten erlaubte – also nach kaum einem Zehntel der rechnerischen Amortisationszeit. Von einer echten Finanzierungsfunktion konnte keine Rede sein.

Auch das im Vertrag enthaltene Ankaufsrecht – Mieter sollten nach Ablauf der Grundlaufzeit 10 % der gezahlten OWNR-Raten auf einen künftigen Kaufpreis anrechnen können – rettete die Leasingkonstruktion nicht. Immobilienkaufverträge müssen notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Ohne Beurkundung entsteht kein rechtssicherer Anspruch auf den späteren Erwerb. Der Kaufpreis selbst war im Vertrag nicht einmal ausdrücklich genannt. Eine „Leitidee" des Eigentumserwerbs, die das Vertragsverhältnis hätte prägen können, ließ sich darin nicht erkennen.

Das Gericht entschied: Der Inhalt schlägt das Etikett

Das Amtsgericht Kreuzberg machte kurzen Prozess mit der Leasingthese. Nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen geht der übereinstimmende Parteiwille dem bloßen Wortlaut eines Vertrages vor – falsa demonstratio non nocet, wie es im Lateinischen heißt: Eine falsche Bezeichnung schadet nicht. Wer einen Vertrag mit allen wesentlichen Merkmalen eines Wohnungsmietverhältnisses abschließt, hat eben einen Mietvertrag – unabhängig davon, was auf dem Deckblatt steht.

„Der Vertrag vom 10.10.2022 ist ungeachtet seiner Bezeichnung als Leasingverhältnis ein Wohnungsmietvertrag."

Das Gericht zog die Mietpreisbremse nach § 556d BGB heran. Auf Basis des Berliner Mietspiegels 2023 errechnete es eine zulässige ortsübliche Vergleichsmiete von 8,07 Euro pro Quadratmeter – inklusive des nach der Mietpreisbremse erlaubten Zuschlags von 10 %. Bei 64 m² ergibt das eine zulässige Nettokaltmiete von 516,48 Euro. Die OWNR-Rate von 1.256 Euro überschritt diesen Betrag um mehr als die eingeklagten 699,84 Euro. Der Anbieter musste zahlen.

Ergänzend hielt das Gericht fest: Selbst wenn man tatsächlich einen Leasingvertrag annehmen wollte, würden die Mietpreisvorschriften der §§ 556d ff. BGB dennoch gelten. Der BGH qualifiziert auch das Finanzierungsleasing primär nach Mietrecht und misst die Angemessenheit von Leistung und Gegenleistung am mietrechtlichen Maßstab. Bei einem Vertrag, der nahezu alle typischen Merkmale eines Wohnungsmietvertrages aufweist, könne kein Zweifel bestehen, dass er dem mietrechtlichen Preisrecht unterliegt.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieterin oder Mieter sollten Sie aufhorchen, wenn Ihnen eine Wohnung unter ungewöhnlichen Bezeichnungen wie „Leasing", „Wohnungsabo" oder „Rent-to-own" angeboten wird. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern der tatsächliche Vertragsinhalt. Zahlen Sie monatlich für das Wohnen in einer Wohnung – mit den typischen Klauseln des Mietrechts –, liegt ein Mietverhältnis vor. Die Mietpreisbremse gilt dann in Berlin und allen anderen Bundesländern, in denen sie in Kraft ist.

Haben Sie einen solchen Vertrag bereits abgeschlossen, prüfen Sie, ob die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete des einschlägigen Mietspiegels liegt. Ist das der Fall, sollten Sie zunächst schriftlich gegenüber dem Anbieter rügen, dass die Miete die zulässige Höhe überschreitet. Erst nach dieser Rüge können Sie überzahlte Beträge zurückfordern. Handeln Sie nicht zu spät: Die Rüge muss innerhalb bestimmter Fristen erfolgen.

Als Anbieter solcher Modelle sollten Sie die Entscheidung ernst nehmen. Das Gericht ließ keinen Zweifel: Wer Wohnraum mit mietrechtlichen Vertragsklauseln gegen Entgelt überlässt, kann dem Mietrecht nicht durch eine andere Bezeichnung entgehen. Das gilt auch dann, wenn das Geschäftsmodell echte Finanzierungselemente enthält – solange das Finanzierungsleasing nicht vollständig und erkennbar umgesetzt ist.

Wichtige Grundsätze im Überblick

• Vertragsbezeichnung ist nicht entscheidend: Ob ein Vertrag „Leasing" heißt oder nicht, spielt rechtlich keine Rolle. Maßgeblich sind die tatsächlichen Merkmale und der gemeinsame Parteiwille.
• Mietpreisbremse greift auch bei atypischen Konstrukten: Wer Wohnraum mit mietrechtlichen Klauseln überlässt, unterliegt dem Preisrecht der §§ 556d ff. BGB – unabhängig vom Vertrags-Etikett.
• Finanzierungsleasing erfordert echte Amortisation: Fehlen die typischen Elemente des Finanzierungsleasings – insbesondere eine Vollamortisation oder ein wirksames Teilamortisationsversprechen –, bleibt es beim Mietvertrag.
• Formunwirksames Ankaufsrecht hilft nicht: Ein Ankaufsrecht für eine Immobilie muss notariell beurkundet sein (§ 311b BGB). Fehlt die Beurkundung, entsteht keine rechtssichere Kaufposition und das Ankaufsrecht prägt den Vertragscharakter nicht.
• Mietpreisrüge ist Voraussetzung für die Rückforderung: Überzahlte Miete können Sie nur zurückfordern, wenn Sie die überhöhte Miethöhe zuvor schriftlich beim Vermieter gerügt haben.

Quelle: Amtsgericht Kreuzberg, Urteil vom 04.12.2025, Az. 23 C 97/25