WEG-Beschlüsse: Grenzen der Ablehnungsmacht im Schadensersatzstreit

Defekter Stellplatz sorgt für Rechtsstreit

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft war der Tiefgaragenstellplatz eines Eigentümers über längere Zeit nicht nutzbar, da der zugehörige untere Doppelparker beschädigt war. Nach der Beschädigung im November 2021 dauerte es bis Juli 2023, bis die Hausverwaltung die Reparatur veranlasste. Der betroffene Eigentümer hatte während dieser Zeit wiederholt auf die Instandsetzung gedrängt und Mahnungen ausgesprochen. Die Verzögerung führte er unter anderem darauf zurück, dass zunächst nur ein Angebot eingeholt wurde und später ein günstigeres Vergleichsangebot abgewartet werden musste.

Der geschädigte Eigentümer machte daraufhin Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinschaft geltend. Er forderte Ersatz für entgangene Mieteinnahmen aus den Monaten, in denen er den Stellplatz nicht vermieten konnte. Zusätzlich verlangte er den Ausgleich für Mehrkosten, die durch die Verzögerung entstanden waren, da sich das Angebot der beauftragten Firma zwischenzeitlich verteuert hatte. Außerdem machte er eine Mahnpauschale geltend.

Eigentümerversammlung lehnt Zahlung ab

Die Hausverwaltung setzte den Antrag des Eigentümers auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Dort sollte über die freiwillige Begleichung der geltend gemachten Ansprüche entschieden werden. Die Mehrheit der Eigentümer lehnte die Zahlung jedoch deutlich ab. Bei der Abstimmung stimmten nur drei Eigentümer dafür, während 23 dagegen stimmten und ein Eigentümer sich enthielt. Die Gemeinschaft beschloss damit, die Forderung nicht anzuerkennen.

Der klagende Eigentümer sah in dieser Ablehnung eine Verletzung ordnungsgemäßer Verwaltung und erhob Klage. Er verlangte zum einen die Ungültigkeitserklärung des ablehnenden Beschlusses und zum anderen die Ersetzung durch einen positiven Beschluss, der die Zahlung anordnet.

Rechtliche Bewertung durch das Gericht

Das Amtsgericht Würzburg wies die Klage ab. Die Richter stellten zunächst fest, dass der Beschlussersetzungsantrag bereits unzulässig war. Wenn ein Eigentümer auch ohne Beschlussfassung direkt eine Zahlungsklage gegen die Gemeinschaft erheben kann, muss er diesen einfacheren Weg wählen. Eine Beschlussersetzung wäre in einem solchen Fall ein Umweg, da sie selbst nicht vollstreckbar ist und anschließend trotzdem noch eine Zahlungsklage erforderlich machen würde.

Die Gemeinschaft kann durch Beschluss weder einen bestehenden Anspruch begründen noch einen tatsächlich bestehenden Anspruch durch Ablehnung beseitigen.

Das Gericht erläuterte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz hat, um über das Bestehen oder Nichtbestehen von Schadensersatzansprüchen zu entscheiden. Ein solcher Negativbeschluss hat lediglich deklaratorischen Charakter und bedeutet nichts anderes, als dass die Gemeinschaft den Anspruch freiwillig nicht anerkennen möchte. Die tatsächliche Rechtslage bleibt davon unberührt und muss gegebenenfalls in einem separaten Prozess geklärt werden.

Hinsichtlich der Beschlussanfechtung führte das Gericht aus, dass ein Negativbeschluss nur dann rechtswidrig ist, wenn das Ermessen der Eigentümer auf null reduziert war. Das wäre nur dann der Fall, wenn der geltend gemachte Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet gewesen wäre. In einem solchen Fall würde die Ablehnung einen unnötigen Rechtsstreit mit entsprechendem Kostenrisiko provozieren.

Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft verfügt bei der Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums über Ermessensspielräume. Diese Spielräume sind Ausdruck eines demokratischen Selbstorganisationsrechts als Teil der Privatautonomie. Gerichte dürfen nicht kleinlich nach der aus ihrer Sicht besseren Lösung suchen, sondern müssen jede vertretbare Entscheidung akzeptieren, solange sie ordnungsgemäß zustande gekommen ist.

Im vorliegenden Fall beurteilte das Gericht die Ablehnung der freiwilligen Zahlung als vertretbar. Die geltend gemachten Ansprüche waren weder dem Grund noch der Höhe nach so eindeutig, dass ihre Ablehnung als ermessensfehlerhaft anzusehen gewesen wäre. Es handelte sich vielmehr um eine Vielzahl komplexer Rechtsfragen, die die Eigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung nicht vollständig überblicken konnten. Insbesondere die Frage, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaft für Verzögerungen bei der Instandsetzung haftet, ist rechtlich keineswegs trivial.

Keine rechtsmissbräuchliche Schikane

Das Gericht prüfte auch, ob die Ablehnung rechtsmissbräuchlich war. Im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine Treue- und Rücksichtnahmepflicht unter den Eigentümern. Diese wurde nach Ansicht der Richter jedoch nicht verletzt. Es steht den Miteigentümern grundsätzlich frei, einen streitigen Anspruch nicht anzuerkennen und dessen Berechtigung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens prüfen zu lassen.

Die Entscheidung gegen die Zahlung war aus Sicht eines verständigen Eigentümers nachvollziehbar und nicht als reine Schikane zu werten. Die Eigentümer konnten sich dafür entscheiden, die Rechtslage zunächst gerichtlich klären zu lassen, bevor sie Gemeinschaftsmittel für einen möglicherweise nicht bestehenden Anspruch ausgeben.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie als Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche gegen Ihre Gemeinschaft geltend machen möchten, sollten Sie sich nicht allein auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung verlassen. Die Mehrheit der Eigentümer kann die freiwillige Zahlung ablehnen, ohne dass dies automatisch rechtswidrig ist. Selbst wenn Ihr Anspruch materiell berechtigt sein sollte, haben die Miteigentümer grundsätzlich das Recht, die Berechtigung zunächst gerichtlich überprüfen zu lassen.

Der effektivere Weg ist daher oft die direkte Erhebung einer Zahlungsklage gegen die Gemeinschaft. Damit ersparen Sie sich den Umweg über eine Beschlussanfechtung und Beschlussersetzung. In der Zahlungsklage kann dann verbindlich geklärt werden, ob und in welcher Höhe Ihnen tatsächlich Schadensersatzansprüche zustehen. Wenn Sie obsiegen, müssen die Miteigentümer die Kosten über die Gemeinschaft tragen.

Umgekehrt sollten Eigentümergemeinschaften beachten, dass eine Ablehnung nur dann ratsam ist, wenn ernsthafte Zweifel an der Berechtigung des Anspruchs bestehen. Ist der Anspruch offensichtlich und zweifelsfrei begründet, kann die Ablehnung als ermessensfehlerhaft angesehen werden. In einem solchen Fall riskiert die Gemeinschaft, neben dem Hauptanspruch auch noch die Prozesskosten tragen zu müssen.

Grundsätze des Urteils

• Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz über Bestehen oder Nichtbestehen von Schadensersatzansprüchen; ein Negativbeschluss hat nur deklaratorischen Charakter
• Ein Beschlussersetzungsantrag ist unzulässig, wenn der Eigentümer direkt Zahlungsklage erheben kann; die Beschlussersetzung wäre ein Umweg
• Ein Negativbeschluss ist nur rechtswidrig, wenn das Ermessen der Eigentümer auf null reduziert war, d.h. der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet ist
• Die Eigentümergemeinschaft verfügt über demokratische Ermessensspielräume; Gerichte müssen jede vertretbare Entscheidung akzeptieren

Quelle: AG Würzburg, Urteil vom 13.02.2025, Az. 30 C 1158/24 WEG, ZMR 2025, 562