Mietspiegel

Was ist der Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist eine tabellarische Übersicht über die ortsüblichen Netto-Kaltmieten im freifinanzierten Wohnungsbau einer Stadt oder Gemeinde. Er wird von der zuständigen Landesbehörde oder gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt oder anerkannt. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 558c BGB. Berücksichtigt werden ausschließlich Wohnungen, deren Miete in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurde – die Zahlen im Mietspiegel bilden also einen Querschnitt aus Neu- und Bestandsmieten ab.

Die Tabelle schlüsselt die ortsüblichen Mietpreise nach den Merkmalen Wohnungsgröße, Baualter, Ausstattung und Lage auf. Für jede Kombination dieser Merkmale weist der Mietspiegel entweder einen Durchschnittswert oder eine Preisspanne aus – stets als Nettokaltmiete pro Quadratmeter.

Wozu dient der Mietspiegel?

Sein ursprüngliches Ziel war der Mieterschutz: Vor der Einführung des Mietspiegels im Jahr 1974 konnte der Vermieter die Miete nach Belieben erhöhen. Wollte der Mieter nicht zahlen, folgte die Änderungskündigung. Heute erfüllt der Mietspiegel mehrere Funktionen. Er dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen nach § 558a BGB, als Referenzgröße für die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und als Orientierungshilfe für Mieter, die prüfen möchten, ob ihre Miete noch im üblichen Rahmen liegt. Auch Gerichte greifen im Streitfall regelmäßig auf den Mietspiegel zurück.

Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Das Gesetz unterscheidet zwischen zwei Varianten, die sich in Erstellung und rechtlicher Wirkung erheblich unterscheiden.

Der einfache Mietspiegel nach § 558c BGB wird oft auf Basis von Befragungen örtlicher Mieter und Vermieter erstellt, ohne dass strenge wissenschaftliche Anforderungen einzuhalten sind. Er hat vor Gericht eine Indizwirkung: Er spricht dafür, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben – lässt sich aber mit substantiiertem Vortrag erschüttern. Das hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich bestätigt (BGH, VIII ZR 245/17 vom 13. Februar 2019).

Der qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, auf repräsentativer Datenbasis erhoben und von der zuständigen Behörde sowie den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. Er genießt eine gesetzliche Vermutungswirkung: Wer die darin ausgewiesenen Entgelte als unzutreffend angreifen will, muss substanziierte Gegenargumente liefern – eine bloße Behauptung reicht nicht. Ein wichtiger Feinpunkt, den der BGH herausgearbeitet hat (u. a. VIII ZR 22/20): Die Vermutungswirkung erstreckt sich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte – nicht aber auf die oft beiliegende „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung". Diese Orientierungshilfe ist nützlich, aber nicht mit derselben Beweiskraft ausgestattet wie die eigentliche Tabelle.

Qualifizierte Mietspiegel müssen alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre vollständig neu erhoben werden. Einfache Mietspiegel sollen ebenfalls alle zwei Jahre aktualisiert werden.

Was hat sich durch die Mietspiegelreform 2022 geändert?

Das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) trat am 1. Juli 2022 in Kraft und brachte wichtige Neuerungen. Erstmals wurden Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern gesetzlich verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Zuvor war das freiwillig. Gleichzeitig trat die Mietspiegelverordnung (MsV) in Kraft, die verbindliche Mindeststandards für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel vorschreibt – unter anderem zum Umfang der Stichproben. Außerdem wurden Mieter und Vermieter auskunftspflichtig: Wer bei einer Erhebung nicht mitmacht, riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro. Die Reform macht Mietspiegel damit insgesamt rechtssicherer und vergleichbarer.

Wie liest man einen Mietspiegel?

Die meisten Mietspiegel sind online auf den Webseiten der Städte oder Gemeinden kostenlos abrufbar. Viele Kommunen stellen zusätzlich einen Online-Rechner bereit. Wer keinen findet, kann sich bei der zuständigen Gemeindeverwaltung oder beim örtlichen Mieterverein erkundigen.

Um den Mietspiegel korrekt anzuwenden, ordnen Sie Ihre Wohnung in das passende Tabellenfeld ein. Maßgeblich sind erstens das Baujahr der Wohnung, zweitens die Wohnfläche, drittens die Ausstattung (Heizungsart, Sanitärausstattung, Einbauküche und weitere Merkmale) sowie viertens die Wohnlage. Viele Mietspiegel sehen für einzelne Merkmale noch Zu- und Abschläge zum ausgewiesenen Grundwert vor. Liegt Ihre Wohnung in einer besonders guten Lage oder ist hochwertig ausgestattet, kann sich ein Zuschlag ergeben; umgekehrt wirken sich Mängel oder eine laute Straße wohnwertmindernd aus.

Wie wird der Mietspiegel bei einer Mieterhöhung angewendet?

Nach § 558 BGB darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder nach Einzug. Das Mieterhöhungsverlangen muss gemäß § 558a BGB in Textform erfolgen und begründet sein. Als Begründungsmittel stehen neben dem Mietspiegel auch eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen zur Verfügung.

Liegt in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter dessen Werte in jedem Fall mitteilen – auch wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

Als Mieter haben Sie gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, um zuzustimmen. Je nach Zugangsdatum kann diese Zustimmungsfrist also zwischen knapp zwei und fast drei Monaten betragen. Reagieren Sie nicht, gilt das als Ablehnung – und der Vermieter kann innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Stimmen Sie zu, schulden Sie die erhöhte Miete nach § 558b Abs. 1 BGB erst ab Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Ein Beispiel: Geht Ihnen das Schreiben am 5. März zu, wird die neue Miete frühestens ab dem 1. Juni fällig.

Wichtig zu wissen: Wenn Ihnen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zugeht, steht Ihnen gemäß § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu. Sie können das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Nutzen Sie dieses Recht, entfällt die Mieterhöhung für den verbleibenden Zeitraum.

Typische Stolperfallen

Hier lauern erhebliche Fehlerquellen für beide Seiten. Laut Mieterverbänden verlangen Vermieter in etwa einem Viertel aller Fälle mehr als gesetzlich zulässig.

Als Vermieter sollten Sie darauf achten, erstens die Wohnung korrekt in das zutreffende Mietspiegelfeld einzuordnen – falsche Angaben zur Ausstattung oder zum Baujahr machen das gesamte Verlangen angreifbar. Zweitens darf nur auf einen aktuell gültigen Mietspiegel Bezug genommen werden; ein fast zwanzig Jahre alter Mietspiegel ist als Grundlage unwirksam. Drittens muss das Mieterhöhungsschreiben an alle im Mietvertrag genannten Personen adressiert sein. Ein einziger formaler Fehler kann die gesamte Mieterhöhung unwirksam machen.

Als Mieter empfiehlt sich folgendes Vorgehen: Nehmen Sie sich die volle Zustimmungsfrist. Prüfen Sie zunächst die formale Korrektheit des Schreibens – steht es in Textform? Enthält es den neuen Betrag in Euro? Ist es an alle Mieter adressiert? Dann ordnen Sie Ihre Wohnung selbst ins Mietspiegelfeld ein und vergleichen das Ergebnis mit dem, was der Vermieter behauptet. Besonders lohnt sich ein kritischer Blick auf die Spanneneinordnung: Nur weil der Mietspiegel eine Spanne ausweist, bedeutet das nicht, dass Ihr Vermieter automatisch den Oberwert verlangen darf.

Die Kappungsgrenze – eine wichtige Schranke

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist, darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Grenze auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt als absolute Obergrenze – auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt.

Was tun, wenn kein Mietspiegel existiert?

Nicht jede Gemeinde verfügt über einen Mietspiegel. Liegt keiner vor – oder ist der vorhandene veraltet –, kann der Vermieter auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde zurückgreifen; der BGH hat das grundsätzlich gebilligt. Vergleichbar bedeutet dabei jedoch nicht einfach „benachbart": Der BGH hat klare Anforderungen aufgestellt. Eine kleine Gemeinde mit 4.500 Einwohnern ist nicht mit einer Großstadt mit 500.000 Einwohnern vergleichbar – die Wohnungsmärkte unterscheiden sich strukturell zu stark. Die Vergleichbarkeit muss also konkret begründet werden. Alternativ bleiben ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei konkreten Vergleichswohnungen. Eine Mietpreisübersicht aus einem Immobilienportal im Internet genügt dagegen nicht.

Sehen Sie auch unter Ortsübliche Vergleichsmiete, Mieterhöhung, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze.